Forslag til tillæg nr. 3 til lokalplan nr. 463 "Århusgadekvarteret i Nordhavn", Østerbro

Teknik- og Miljøudvalget skal tage stilling til at sende forslag til tillæg nr. 3 til lokalplan nr. 463 ”Århusgadekvarteret i Nordhavn” i høring. Forslaget vil muliggøre op til 300 ungdoms- og kollegieboliger.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

1. at forslag til tillæg nr. 3 til lokalplan nr. 463 ”Århusgadekvarteret i Nordhavn” (bilag 1) offentliggøres og udsendes i offentlig høring i otte uger.

Problemstilling

Grundejer har anmodet om et tillæg til den gældende lokalplan nr. 463 ”Århusgadekvarteret i Nordhavn” for at muliggøre op til 300 private ungdoms- og kollegieboliger i den gældende lokalplanområde, der omfatter hele Århusgadekvarteret. I den gældende lokalplan er antallet af ungdoms- og kollegieboliger begrænset til maksimalt 100 for hele Århusgadekvarteret. Da begrænsningen er en del af planens anvendelsesbestemmelse, forudsætter en opførelse af et kollegium med op til 300 ungdoms- og kollegieboliger et tillæg til lokalplanen.

Løsning

Forslaget til lokalplantillæg muliggør op til 300 ungdoms- og kollegieboliger inden for hele det gældende lokalplanområde. For at kunne realisere ungdomsboligprojektet med de ønskede boliger justerer lokalplantillægget den maksimalt tilladte husdybde for ungdoms- og kollegieboliger fra 12 m til 13,8 m på det aktuelle byggefelt. Dette muliggør et kollegium med midterkorridor og opholdsrum ud til facaderne.

Ændringen til ungdomsboliger kan rummes indenfor det hidtil planlagte byggeris højde og etageareal. I forslaget til lokalplantillæg ændres der ikke på krav til højde, etageareal og andre bebyggelsesregulerende bestemmelser.

Der er i dag projekteret 10 ungdoms- og kollegieboliger i området, og grundejer har ansøgt om 270 ungdoms- og kollegieboliger ved Fortkaj. Der vil - såfremt det ansøgte projekt opføres - derved være mulighed for at opføre yderligere 20 ungdoms- og kollegieboliger i området. Teknik- og Miljøforvaltningen vurderer på baggrund af sammenligning med lignende områder, at der kan ligge 300 ungdoms- og kollegieboliger i Århusgadekvarteret.

Byliv, Miljø og Bynatur

Friarealer fastlægges for lokalplanområdet under ét, så de nye boliger får andel i Århusgadekvarterets storbyhaver, kanaler og pladser, mens der tæt på boligerne vil være friarealer på dæk samt tagterrasser. Det øgede antal ungdoms- og kollegieboliger kan ses i sammenhæng med, at de op til 300 boliger til unge og studerende bidrager til kommunens mål i Kommuneplan 2015 om mindst 6.000 nye ungdomsboliger i kommunen frem mod 2027 og samtidig til mere byliv i området.

Almene boliger

Lokalplanområdet ligger i Langelinieskolen skoledistrikt, hvor den almene boligandel udgør 5 %. Det betyder, at det i henhold til kommuneplanens retningslinjer er et område, hvor den almene boligandel med fordel kan øges. Der sker med denne lokalplan ingen ændring i boligarealet i Århusgadekvarteret. Det er derfor ikke i overensstemmelse med planloven at stille krav om almene boliger i lokalplanen. 

Parkering

Den gældende lokalplan fastlægger en parkeringsdækning på 1 parkeringsplads pr. 200 m² etageareal. I overensstemmelse med Kommuneplan 2015 fastlægges et parkeringskrav i lokalplantillægget på 1 parkeringsplads pr. 300 m² etageareal for ungdoms- og kollegieboliger.Cykelparkering i den gældende lokalplan på 2,5 cykelparkeringsplads pr. 100 m² etageareal til alle anvendelser opretholdes.

Intern høring

Der er foretaget intern høring af Østerbro Lokaludvalg i forbindelse med udarbejdelsen af lokalplanforslaget, der vil blive hørt igen, når forslaget sendes i offentlig høring. Der er fremsendt en udtalelse fra lokaludvalget vedlagt en mindretalsudtalelse fra to af udvalgets medlemmer. Ejerforeningerne i naboejendommene har i afklaringsfasen fremsendt indsigelser mod anvendelsesændringen og den øgede husdybde, idet de finder, at områdets karakter vil ændres og være til gene for naboerne.

Følgende synspunkter er fremført af lokaludvalget:

1. Lokaludvalget hæfter sig ikke ved det konkrete antal kollegieboliger.
2. Lokaludvalget mener, at det bebyggelsesmæssige udgangspunkt med øget husdybde og dermed mindre gårdrum vil give for ringe dagslys til flertallet af de studerende, der forventes at bo ind mod gården.
3. Lokaludvalget mener derfor, at der må vælges en af to løsninger, der medfører, at antallet af boliger bør blive mindre:
• De ind mod gårdarealet vendte boliger må udgå.
• Karreen må åbnes i en af siderne hele vejen op, så bebyggelsen får U-form.
4. Et mindretal har anført, at de ønsker den gældende lokalplans bestemmelser om antal boliger og husdybde opretholdt.

Forvaltningens bemærkninger

1. Forvaltningen tager til efterretning, at lokaludvalget ikke hæfter sig ved forøgelsen i antallet af ungdoms- og kollegieboligeri Århusgadekvarteret.
2. Det aktuelle projekt er udarbejdet med et hævet gårdrum, så der ikke kommer boligareal ind mod gården i stueetagen og højdegrænsebestemmelsen i den gældende lokalplan vil kunne overholdes med en øget husdybde, hvor der arbejdes med indeliggende gangareal og toiletrum. Forvaltningen har vurderet det foreliggende projekts dagslysberegninger og vurderer, at alle dagslyskrav for opholdsrum kan overholdes, men det vil skulle påvises i en kommende byggesag inden byggeriet får tilladelse til ibrugtagning.
3. Forvaltningen har overvejet muligheden for at åbne karréen op mod vandet for at sikre dagslys til boliger mod gården, men vurderer, at kravene til dagslys i boliger mod gården er opfyldt, når højdegræsneplanet i den gældende lokalplan overholdes. Derudover vil en åbning af karréen være et markant brud med den grundlæggende tanke med Århusgadekvarterets tætte karréer, at det ikke kan anbefales. Forvaltningen lægger op til at muliggøre op til 300 ungdoms- og kollegieboliger inden for hele den gældende lokalplans område, hvor det aktuelle projekt indeholder ca. 270 ungdoms- og kollegieboliger.
4. Forvaltningen vurderer, når området sammenholdes med andre kvarterer i København, at Århusgadekvarteret kan rumme det ansøgte antal ungdoms- og kollegieboliger.

Miljøvurdering

Teknik- og Miljøforvaltningen vurderer, at lokalplanen ikke medfører miljømæssige konsekvenser, der betyder, at der skal udarbejdes en miljørapport i henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Videre proces

Når Teknik- og Miljøudvalget har godkendt forslaget til lokalplantillægget, sender Teknik- og Miljøforvaltningen planforslaget i høring i otte uger. Planforslaget kan sendes i offentlig høring umiddelbart efter Teknik- og Miljøudvalget har godkendt lokalplanforslaget, jf. Borgerrepræsentationens delegation af 12. november 2015.

Efter offentlighedsfasen vil forvaltningen gennemgå de modtagne henvendelser og på baggrund heraf udarbejde indstilling om endelig vedtagelse af planforslaget. Denne forventes forelagt Borgerrepræsentationen i foråret 2018.

Pernille Andersen

/Jan Heichelmann

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 27. november 2017

Indstillingen blev godkendt uden afstemning.