Bemyndigelser til fravigelse af villaservitutter

Teknik- og Miljøudvalget skal tage stilling til tre bemyndigelserfra 1992 og 2013 om administration af villaservitutter. To af bemyndigelserne drejer sig kun om dobbelthuse. Den tredje bemyndigelse drejer sig om villabebyggelse i det hele taget, ikke kun om dobbelthuse.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

1. at Magistratens bemyndigelse fra 1992 til at fravige villaservitutters bestemmelser om bebygget areal som følge af krav om etablering af vejadgang (indkørsel) i forbindelse med opførelse af dobbelthuse annulleres.
2. at Borgerrepræsentationens bemyndigelse fra 2013 til ikke at foretage (udvidet) høring af naboer ved fravigelse af villaservitutters bestemmelser om antal boliger pr. etage i forbindelse med opførelse af dobbelthuse annulleres.
3. at Borgerrepræsentationens bemyndigelse fra 2013 til ikke at håndhæve villaservitutters bestemmelser om bebygget areal og afstand til naboskel og vej i forbindelse med efterisolering af eksisterende villabebyggelse opretholdes.
4. at annullering af bemyndigelserne, jf. 1. og 2. at-punkt, får virkning for ansøgninger, der indgives efter 31. december 2017.

Problemstilling

Borgerrepræsentationen besluttede den 24. august 2017 at annullere Magistratens bemyndigelse fra 1986 til at fravige villaservitutternes bestemmelser om, at der kun må være én bolig pr. etage, så der fremover som hovedregel ikke gives tilladelser til dobbelthuse, der indebærer fravigelse af villaservitutter.

Af bilag 6 til indstillingen fremgår, at Teknik- og Miljøforvaltningen ville forelægge en indstilling om ovennævnte servitutter, der navnlig er brugt i sager om dobbelthuse, for Teknik- og Miljøudvalget og derefter Borgerrepræsentationen inden udgangen af 2017. Da Borgerrepræsentationen imidlertid samtidig den 24. august 2017 delegerede administrationen af villaservitutterne til Teknik- og Miljøudvalget, forelægges nærværende indstilling alene til beslutning i Teknik- og Miljøudvalget.

De øvrige bemyndigelser vedrørende villaservitutter er opridset nedenfor og beskrevet i bilag 3.

Løsning

Magistratens bemyndigelse fra 1986 til at fravige servitutbestemmelser om kun én bolig pr. etage har betydning for de fleste villaområder, da servitutterne i de fleste områder har en sådan bestemmelse. Der findes dog områder med servitutter uden bestemmelser om antal boliger pr. etage. Her har Borgerrepræsentationens beslutning den 24. august 2017 ikke konsekvenser.

De tre bemyndigelser, som forelægges nu, er:

1. Magistratens bemyndigelse af 11. maj 1992 til at fravige villaservitutters bestemmelser om bebygget areal som følge af krav om etablering af vejadgang (indkørsel) i forbindelse med opførelse af dobbelthuse (bilag 1).

2. Borgerrepræsentationens bemyndigelse af 19. juni 2013 til ikke at foretage (udvidet) høring af naboer ved fravigelse af villaservitutters bestemmelser om antal boliger pr. etage i forbindelse med opførelse af dobbelthuse (bilag 2).

3. Borgerrepræsentationens bemyndigelse af 19. juni 2013 til ikke at håndhæve villaservitutternes bestemmelser om bebygget areal og afstand til naboskel og vej i forbindelse med efterisolering af eksisterende villabebyggelse(bilag 2).

Ad 1) Bemyndigelse fra 1992 om bebygget areal og vejareal

Baggrunden for bemyndigelsen var et nyt krav i byggeloven om, at der ved opførelse af mere end ét enfamiliehus, f.eks. et dobbelthus, kunne ske udstykning med etablering af lovlig vejadgang til hver bolig. Arealet af en adgangsvej (indkørsel) skal fratrækkes grundens areal, når størrelsen af det bebyggede areal skal beregnes. Bemyndigelsen er udtryk for et politisk ønske om, at det skulle være muligt at opføre dobbelthuse i hidtidigt omfang, dvs. i samme størrelse.

Efter den nye praksis vil det kun undtagelsesvist være relevant at give tilladelse til dobbelthuse, hvorfor bemyndigelsen om bebygget areal er overflødig. Undtagelsestilfælde, fx hvis et eksisterende dobbelthus brænder ned, kan behandles individuelt uden denne bemyndigelse fra 1992.

Derimod har ophævelsen af bemyndigelsen fra 1992 konsekvenser i områder uden servitutbestemmelser om kun én bolig pr. etage. I disse områder er det i overensstemmelse med villaservitutterne at opføre dobbelthuse. Annullering af bemyndigelsen fra 1992 vil i disse områder medføre, at der fremover kun kan opføres lidt mindre dobbelthuse, end hvis bemyndigelsen fortsat var i kraft.

Teknik- og Miljøforvaltningen vurderer på den baggrund, at der ikke længere er behov for at opretholde bemyndigelsen fra 1992.

Ad 2) Bemyndigelse fra 2013 om ikke at foretage udvidet nabohøring

Bemyndigelsen er relateret til fravigelse af villaservitutter for at tillade dobbelthuse. Med den ændrede praksis for fravigelse af disse villaservitutter, er bemyndigelse fra 2013 ikke længere relevant, når der fremover kun undtagelsesvis vil forekomme sådanne dobbelthussager.

Ad 3) Bemyndigelse fra 2013 om efterisolering

Bemyndigelsen til ikke at håndhæve villaservitutternes bestemmelser om bebygget areal og afstand til naboskel og vej i forbindelse med efterisolering gælder for villabebyggelse generelt – ikke kun for dobbelthuse. Det er Teknik- og Miljøforvaltningens vurdering, at efterisolering af eksisterende villabebyggelse af miljømæssige hensyn bør være muligt i samme omfang som hidtil. Bemyndigelsen foreslås derfor opretholdt.

Øvrige bemyndigelser

Der er gennem årene, både før og efter 1986, givet fire andre bemyndigelser til at fravige villaservitutterne. To af dem vedrører bebyggelsesgrad for garager og carporte samt for overdækkede arealer. De to øvrige vedrører afstand til vej for carporte og afstand til naboskel for småbygninger.

Det kan blive relevant at tage disse fire bemyndigelse op til revision, hvis det på et tidspunkt besluttes at ændre eller præge udviklingen af villaområderne på en bestemt måde. Bilag 3 indeholder en samlet oversigt over bemyndigelser om villaområder og forvaltningens nærmere vurdering af bemyndigelserne fra 1992 og 2013.

Sammenfatning

Teknik- og Miljøforvaltningen vurderer, at der ikke længere er særligt behov for at opretholde bemyndigelsen fra 1992, og bemyndigelsen fra 2013 om udvidet høring af naboer. Forvaltningen indstiller derfor, at de to bemyndigelser annulleres (punkt 1 og 2).

Forvaltningen anbefaler, at bemyndigelsen fra 2013 om efterisolering af eksisterende villabebyggelse opretholdes af miljømæssige grunde (punkt 3).

I forhold til de øvrige bemyndigelser vil en evt. annullering eller revision bero på den fremtidige strategi for udvikling af villaområderne.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Videre proces

Når indstillingen er godkendt, offentliggøres beslutningen på kommunens hjemmeside. Beslutningen om 1. og 2. at-punkt får virkning for ansøgninger, der indgives efter 31. december 2017.

 

Pernille Andersen

/Anne-Sofie Degn

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 27. november 2017

Indstillingen blev med det tekniske ændringsforslag anbefalet over for Borgerrepræsentationen uden afstemning.