Forhøjelse af grundkapital og garanti i forbindelse med ombygning af plejehjemmet Øselsgården til ungdomsboliger
Indstilling og beslutning
Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,
- at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at forhøje meddelt tilsagn om kommunal støtte til fsb til etablering af ungdomsboliger i Øselsgården i form af grundkapitallån på 10 % af anskaffelsessummen fra tidligere bemyndiget 10,0 mio. kr. til 12,6 mio. kr. Merbevillingen på 2,6 mio. kr. finansieres på Teknik- og Miljøudvalgets bevilling Finansposter, jf. økonomiafsnittet.
- at Teknik- og Miljøudvalgets bemyndigelse til at meddele kommunal garanti for realkreditlån til finansiering af ungdomsboligerne øges fra realkreditlån på 87,9 mio. kr. til 110,9 mio. kr.
- at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at godkende det endelige ungdomsboligprojekt og anskaffelsessum på i alt 126,1 mio. kr. under forudsætning af, at der ikke er væsentlige afvigelser i forhold til det foreliggende.
Problemstilling
Den 25. april 2013 godkendte Borgerrepræsentationen indstilling om udmøntning af kommunal grundkapital 2013.
Heri indgik beslutning om at afsætte 10 mio. kr. til et partnerskab med boligorganisationen fsb om etablering af 110 ungdomsboliger ved ombygning af plejehjemmet Øselsgården. Det blev vurderet, at ejendommen med relativt enkle indgreb kunne ombygges til ungdomsboliger med en anslået anskaffelsessum på 99,9 mio. kr. og dermed væsentligt under det gældende maksimumbeløb på 139,4 mio. kr.
Efter gennemført licitation er byggeriet blevet væsentligt dyrere end oprindeligt forudsat. Der skal tages stilling til godkendelse af fordyrelsen samt finansieringen af de forøgede kommunale udgifter til grundkapital og det øgede garantibehov.
Løsning
Boligorganisationen fsb har efter afholdt licitation ansøgt om, at kommunen godkender en forhøjet anskaffelsessum på 126,1 mio. kr.
Fordyrelsen skyldes ifølge fsb følgende forhold:
- Et entreprise-marked med stigende priser
- Uforudsete store udgifter til miljøsanering (bly, asbest og PCB)
- Flere bygningsdele, der var planlagt bevaret, har været i dårligere stand end forudset, herunder murbindere og installationer i kælder
- Myndighedskrav vedrørende brandforhold, som fsb ikke havde taget højde for
- Kommunens krav om indretning af handicaptoilet og funktionskrav vedrørende indvendige trappeforhold
- Udgifter til bortledning af regnvand, som fsb ikke i tilstrækkeligt omfang havde taget højde for
For at imødegå fordyrelserne har fsb i et samarbejde med Teknik- og Miljøforvaltningen foretaget en del projektændringer primært vedrørende facadeudformning, altanadgangsforhold, reduceret istandsættelse af kælder og eksisterende boliger i stueetagen, valg af billigere køkkener og adgangskontrolanlæg.
Ifølge fsb vil yderligere besparelser føre til forringelser af bygningens funktionalitet og arkitektur samt forringe den fremtidige driftsøkonomi. Yderligere større ændringer i projektet vil desuden betyde, at entreprenøren ikke kan fastholdes på sit tilbud. Fsb vurderer, at en ny udbudsrunde på grund af prisudviklingen på markedet sandsynligvis vil føre til en højere pris. Projektet ligger fortsat 8,5 % under det gældende maksimumbeløb for alment ungdomsboligbyggeri.
Teknik- og Miljøforvaltningen er enig i denne vurdering og vurderer samlet, at yderligere besparelser vil forringe projektet i et omfang, som ikke er hensigtsmæssigt i forhold til funktionalitet, fremtidige drift, bygningens fremtræden og samspil med det udsatte byområde (herunder den kommende Kornblomstpark). Forvaltningen vurderer derfor, at projektet bør gennemføres med de ovennævnte besparelser.
Økonomi
Følgende tabel sammenholder den i 2013 godkendte ansøgning med den foreliggende ansøgning:
| Ansøgning maj 2013 | Ansøgning august 2014 | Ændringer | |
| Anskaffelsessum |
99,9 mio. kr. |
126,1 mio. kr. |
+ 26,2 mio. kr. |
| Kommunal grundkapital 10 % af anskaffelsessummen | 9,9 mio. kr. | 12,6 mio. kr. | + 2,7 mio. kr. |
| Realkreditlån med kommunal garanti | 87,9 mio. kr. | 110,9 mio. kr. | + 23 mio. kr. |
| Kommunal andel af ungdomsboligbidrag pr. år | 190.000 kr. | 181.000 kr. | ÷ 9.000 kr. |
| Husleje ekskl. forbrug pr. m² pr. år | 975 kr. | 1.199 kr. | + 224 kr. pr. m² |
| Husleje pr. bolig (46 m²) pr. måned |
3.738 kr. |
4.596 kr. |
+ 858 kr. pr. måned |
Den kommunale garanti for realkreditlånet skønnes at være i størrelsesordenen 85 % af lånet. Garantien er en eventualforpligtigelse, der ikke i sig selv medfører kommunale udgifter.
På mødet den 25. april 2013 afsatte Borgerrepræsentationen 9,5 mio. kr. til grundkapital samt 0,5 mio. kr. til reguleringer på Teknik- og Miljøudvalgets bevilling Finansposter, funktion 8.32.24.5 (Indskud i Landsbyggefonden).
Borgerrepræsentationen skal afsætte yderligere 2,6 mio. kr. til grundkapital på Teknik- og Miljøudvalgets bevilling Finansposter, funktion 8.32.24.5 (Indskud i Landsbyggefonden). Udgiften afholdes af midler afsat i Budget 2013 til grundkapital, idet der er frigjort midler afsat til partnerskab med VIBO om almene boliger på Kløverbladsgade jf. orientering til Teknik- og Miljøudvalget i oktober 2014.
Den lavere udgift til ungdomsboligbidrag skyldes, at det endelige projekt er på 5.062 m² bruttoetageareal mod oprindeligt 5.168 m². Der er i 2013 afsat midler til kommunens andel af ungdomsboligbidraget fremover. Ungdomsboligbidraget er pt. 179 kr. pr. m². Staten afholder udgiften og kommunen refunderer staten 20 % heraf. Bidraget er løbende og reguleres efter reglerne i lov om almene boliger m.v.
Med hensyn til grundskyldstilskud henvises fsb til at søge herom, når byggeriet er taget i brug.
Fordyrelsen betyder, at den anslåede husleje pr. m² pr. år stiger fra 975 kr. til 1.199 kr. Huslejen er efter fradrag af ungdomsboligbidrag og under forudsætning af kommunalt grundskyldstilskud.Videre proces
Når Borgerrepræsentationen har godkendt indstillingen, vil Teknik- og Miljøforvaltningen meddele boligorganisationen dette på de sædvanlige vilkår for igangsætning af et alment byggeri.
Byggeriet forventes påbegyndt 15. januar 2015 og afleveret 15. februar 2016.