Startredegørelse for lokalplan "Scherfigsvej 8"

Teknik - og Miljøudvalget samt Økonomiudvalget skal godkende, at der igangsættes udarbejdelse af lokalplan og ændring af kommuneplanrammen med henblik på opførelse af en boligbebyggelse på Scherfigsvej 8.

Indstilling og beslutning

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

1. at der udarbejdes forslag til lokalplan ”Scherfigsvej 8” på baggrund af intentioner og anbefalinger, der fremgår af vedlagte startredegørelse, bilag 1.

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget godkender,

     2.  at der som led i kommuneplanrevision 2015 indarbejdes et forslag til rammeændring i forslag
          til Kommuneplan 2015, som ændrer rammen for området i overensstemmelse med vedlagte 
          startredegørelse, bilag 1.

Problemstilling

Statens ejendomsselskab, Freja A/S, har sammen med en investor og et udviklingsselskab anmodet om en lokalplan for Scherfigsvej 8, idet selskabet ønsker at opføre en boligbebyggelse på den ca. 13.900 m² store grund. Grunden er beliggende på kommunegrænsen til Gentofte Kommune med ca. 13.400 m² i Københavns Kommune og ca. 500 m² i Gentofte (se endvidere startredegørelsen (bilag 1) og faktaark (bilag 2)). Det er ved deklaration sikret, at de to ejendomme skal udgøre én samlet fast ejendom.

For at realisere projektet skal der udarbejdes lokalplan samt ændring af kommuneplanens rammebestemmelser.

Københavns Kommune kan ikke fastlægge planrammer for arealer i Gentofte Kommune. Derfor er der alene tale om lokalplan og ændrede kommuneplanrammer i Københavns Kommune.

Løsning

For at anskueliggøre mulighederne på grunden har et arkitektfirma udarbejdet et skitseprojekt til et boligbyggeri med et etageareal på ca. 15.300 m², hvor byggefelterne alene ligger på grundstykket i Københavns Kommune. Projektet forudsætter, at den eksisterende erhvervsbebyggelse nedrives.

Etagearealet svarer til en bebyggelsesprocent på ca. 114 på grundstykket i Københavns Kommune. Medregnes grundstykket i Gentofte Kommune, svarer det til en bebyggelsesprocent på 110.

Det foreslås, at der muliggøres bebyggelsesprocent på op til 114 på grundarealet i Købehavn mod en tinglysning af, at grundstykket i Gentofte ikke må bebygges. Sagen har været drøftet med Teknik- og Miljøforvaltningen i Gentofte Kommune, der ikke har indvendinger mod dette.

Det ønskede boligbyggeri vil bidrage med boliger i varierende størrelser fra ca. 80 m² til 170 m² på et attraktivt sted ud til Svanemøllebugten.

Bebyggelsens udformning tager udgangspunkt i de omkringliggende bebyggelser samt byggemulighederne i lokalplan 307 i Gentofte Kommune, der gælder for et område umiddelbart nord for kommunegrænsen. Området mod syd og vest for grunden består af store villaer fra 1920’erne og 30’erne samt et nyplanlagt boligområde ved Strandpromenaden (lokalplan 457 ”Strandpromenaden”), hvor der opføres flerfamiliehuse i form af punkthuse i et åbent uhegnet landskab. Lokalplan 307 i Gentofte Kommune fastlægger området til boligformål, hvor der kan  bygges i op til 37 meter.

Det aktuelle projekt foreslår i alt fire flerfamiliehuse i form af punkthuse samt tre boligblokke. De fire flerfamiliehuse med en højde på op til 20 meter er placeret mod syd og nærmest det eksisterende villakvarter og den kommende punkthusbebyggelse ved Strandpromenaden. Mod nord langs grænsen til Gentofte foreslås de tre boligblokke opført i op til 24 meters højde. Bygningshøjden på boligblokkene skal ses i lyset af lokalplan 307, hvor der muliggøres bebyggelse i op til 37 meter.

Fra Scherfigsvej til Strandpromenaden etableres en stiforbindelse med offentlig adgang, hvilket vil muliggøre adgang fra boligområderne langs Strandvejen via Scherfigsvej gennem bebyggelsen til Svanemøllebugten.

Alle parkeringspladser (i alt ca. 115 stk.) med undtagelse af enkelte handicapparkeringspladser anlægges i kælder med ca. 1 parkeringsplads pr. 120 m² etageareal, hvilket foreslås fastlagt som norm for parkeringsdækningen i området. Parkeringsnormen ligger inden for den foreslåede ændring af kommuneplanrammen og tager udgangspunkt i et mål om, at der for hver bolig skal være ca. én parkeringsplads. Tilkørsel til punkthuse sker fra henholdsvis Scherfigsvej eller Strandpromenaden og primært via p-kælder. Tilkørsel til boligblokke sker fra Scherfigsvej via p-kælder eller via adgangsvej nord om bebyggelsen. Cykelparkering foreslås fastlagt med en norm på 2,5 cykelparkeringsplads pr. 100 m² etageareal. Heraf minimum halvdelen i konstruktion.

Forvaltningerne vurderer, at det foreslåede projekt har et varieret arkitektonisk udtryk, der skaber sammenhæng til de omkringliggende bebyggelser. Ligeledes vil den muliggjorte offentligt tilgængelige stiforbindelse mellem Scherfigsvej og Strandpromenaden medvirke til, at kvarteret vil komme til at fremstå mere helt og ubrudt, end tilfældet er i dag, hvor der ikke er offentlig forbindelse mellem Scherfigsvej og Strandpromenaden. 

Der henvises i øvrigt til startredegørelsen (bilag 1) og faktaark (bilag 2).

Byliv
Bebyggelsen etableres i et åbent uhegnet landskab, så der sikres sammenhæng til de rekreative arealer langs Svanemøllebugten.

Bæredygtighed
Det tilstræbes, at der indarbejdes løsninger for lokal afledning af regnvand (LAR) i projektet, hvilket klarlægges inden udarbejdelse af lokalplanforslaget. Herudover opføres byggeriet efter energiklasse 2020 (laveste energiklasse).

Kommuneplan
Det foreslås, at den nødvendige ændring af kommuneplanrammen sker som led i kommuneplanrevisionen i 2015. Det forventes, at lokalplanprocessen kan køre parallelt hermed, og en endelig lokalplan kan vedtages umiddelbart efter vedtagelsen af Kommuneplan 2015.

I Kommuneplan 2011 er det aktuelle lokalplanområde en del af et større C1-område udlagt til boliger og serviceerhverv med en maksimal bebyggelsesprocent på 110, en maksimal bygningshøjde på 20 meter samt et friarealkrav på minimum 60 pct. for boliger og 15 pct. for erhverv. Parkeringsdækningen skal være i størrelsesordenen og højst 1 pr. 100 m² etageareal.

Idet der med det aktuelle projekt skabes et rent boligområde i den østlige del af rammeområdet, foreslås området opdelt i to rammer, én til boligformål (B3*) og én til serviceerhverv (S1) (se kommuneplankort i bilag 1). Den maksimale bebyggelsesprocent og bygningshøjde samt kravet til friareal fastholdes. For det aktuelle lokalplanområde foreslås dog tilføjet en særlig bemærkning om, at der i en lokalplan kan fastsættes en maksimal bygningshøjde på op til 24 meter og en maksimal bebyggelsesprocent på op til 115 for matr.nr. 4804 Udenbys Klædebo Kvarter (Scherfigsvej 8).

Parkeringsdækningen fastholdes i S1-rammen til i størrelsesordenen og højst 1 pr. 100 m² etageareal. I B3*-rammen fastlægges parkeringsdækningen til mindst 1 pr. 200 m² og højst 1 pr. 100 m² etageareal.

Anbefalinger til den videre planlægning

• Den arkitektoniske løsning skal have et højt ambitionsniveau eksempelvis ved materialevalg og udformning af facader, og i bebyggelsens udformning skal der tages hensyn til samspillet med de omkringliggende bebyggelser.
• Åbenhed og tryghed skal indarbejdes i oplevelsen af den samlede bebyggelse ved blandt andet at undlade hegning mod offentlige arealer.
• Landskabet skal være åbent, og der skal sikres adgang gennem bebyggelsen fra Scherfigsvej til Svanemøllebugten.

Miljøvurdering

Når planarbejdet sættes i gang, vil Teknik- og Miljøforvaltningen foretage en screening af de miljømæssige konsekvenser med henblik på at vurdere, om der skal udarbejdes en miljørapport i henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer (MPP).

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser. De fremtidige skatteindtægter forventes at ligge i størrelsesordenen 2,8 mio. kr.

På bygherrens anmodning forventes det, at der indgås en frivillig udbygningsaftale i henhold til planlovens § 21 b. Udbygningsaftalen forventes at indeholde en landskabelig bearbejdning af Strandpromenaden, der svarer til udformningen af det tilsvarende areal syd for lokalplanområdet. Et udkast til udbygningsaftalen vil blive fremlagt i forbindelse med lokalplanforslaget.

Videre proces

Når startredegørelsen er godkendt i udvalgene, gennemføres en intern høring af Østerbro Lokaludvalg samt andre relevante instanser med henblik på bidrag til udarbejdelse af lokalplanforslaget.

Forvaltningerne forventer at forelægge planforslagene for Borgerrepræsentationen medio 2015 med henblik på vedtagelse, hvorefter forslagene sendes i offentlig høring i 8 uger. Lokalplanen forventes endelig vedtaget ultimo 2015, når Kommuneplan 2015 er vedtaget. Den ændrede proces i forbindelse med Kommuneplan 2015 betyder, at planerne behandles i løbet af 58 uger, hvilket er en overskridelse af servicemålet. Lokalplanen gennemføres dog på aftalt tid efter aftale med bygherre.

      Bjarne Winge                                      Pernille Andersen

Indstillingen blev godkendt uden afstemning.

Et samlet udvalg afgav protokolbemærkning:
”Der bør i lokalplanforslaget fastsættes en højere norm for cykelparkering.”

C og V afgav protokolbemærkning:
”P-normen bør ændres fra 1:120 til 1:100.”