Startredegørelse for lokalplan "Tivolihjørnet"
Udvalget skal godkende, at der igangsættes udarbejdelse af lokalplan for byggeri på Tivoligrunden på hjørnet af Vesterbrogade og Bernstorffsgade.
Indstilling og beslutning
Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,1. At der udarbejdes forslag til ”Tivolihjørnet” på baggrund af de intentioner og anbefalinger,
der fremgår af vedlagte startredegørelse, bilag 1.
Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget godkender,
2. at der udarbejdes et forslag til tillæg til Kommuneplan 2011, som justerer den geografiske
afgrænsning af rammeområde S2* i overensstemmelse med vedlagte startredegørelse, bilag 1.
3. at der i forbindelse med lokalplanforslaget forelægges et udkast til udbygningsaftale.
Problemstilling
Tivoli ønsker flere helårsaktiviteter på deres matrikel også uden for havens sæsoner og har derfor fået tegnet et projekt til butikker, cafeer, restauranter og hotel. Realiseringen af projektet kræver lokalplan.I Teknik- og Miljøudvalgets møde den 9. september 2013 blev et projekt på samme hjørne politisk behandlet og ikke vedtaget. På mødet blev afgivet følgende protokolbemærkning: "SF, Socialdemokraterne, Dansk Folkeparti og Enhedslisten ser positivt på, at der opføres ny bebyggelse mod Vesterbrogade og Bernstorffsgade. Partierne finder dog, at projektet bag startredegørelsen er for dominerende. Partierne ser gerne et helt nyt og mindre ekspressivt projekt, der i højere grad spiller sammen med Tivolis og Københavns egenart. Væsentligt i den forbindelse er særligt forholdet til Tivolis hovedindgang, facaderækken i Bernstorffsgade og krydset Bernstorffsgade/Vesterbrogade. Partierne ser positivt på, at projektet muliggør bredere fortove og træer på en problematisk fodgængerstrækning i byen."
Løsning
Det ny projekt er mindre ekspressivt, idet glasfacaden fra 1.-2. sal bølger roligt i én retning, mens den tidligere glasfacade bølgede i flere retninger helt fra terræn til 2. sal. Projektet spiller i højere grad sammen med Tivolis bevaringsværdige hovedindgang, idet der arbejdes med genkendelige linjer og materialer, og det spiller sammen med krydset Bernstorffsgade/Vesterbrogade, hvor den modstående bygning (Panoptikon) også fremstår med et afrundet hjørne. En yderligere sammenligning mellem det tidligere og nuværende projekt findes i bilag 3.
Der bygges i alt fire etager: En tilbagetrukket stueetage, to etager med den bølgende glasfacade og en tilbagetrukket tagetage. Højden bliver i alt ca. 17 m. Hele projektet udgør ca. 6.600 m² svarende til ca. 175 i bebyggelsesprocent. Hjørnebebyggelsen alene udgør ca. 5.300 m². Friarealkravet på mindst 10 % er opfyldt med terrasser og taghave. Der henvises i øvrigt til faktaarket i bilag 2.
Fodgængerarealet langs Bernstorffsgade udvides ved tilbagetrækningen af stueetagen, og det er muligt at placere nye træer og cykelstativer langs Bernstorffsgade. Den bølgende glasfacade krager ud over stueetagen og fortovet, så der skabes rum og læ. I stuen er der adgang til butikker, cafeer mv. Ind mod haven består projektet af en række terrasser og trapper med adgang til Tivoli og taghaven.
Tivoli har oplyst, at de ønsker at starte med hjørnebebyggelsen, mens bebyggelsen mellem Industriens Hus og hovedindgangen først vil blive bygget i en senere fase. Tivoli forventer at hjørnebebyggelsen med nye butikker og det udvidede hotel kan skabe ca. 130 arbejdspladser.
Skødeservitut for TivoliTivoligrunden er omfattet af en skødeservitut. I henhold til skødet kan der være et bebygget areal på i alt 30.000 m². Desuden fastlægger servitutten anvendelsen til: ”... en forlystelsespark beregnet på det store almindelige publikum, og til at de forandringer og tilpasninger af underholdningsbegrebet, som fremtiden vil byde på, sker med passende hensyntagen til Tivolis fortid og hidtidige udvikling, således at havens sjældne kombination af kulturformidling og bred folkelig underholdningstradition på kommercielt grundlag, der har givet Kjøbenhavns Sommer-Tivoli internationalt renommé som forlystelsesvirksomhed, fastholdes”. Økonomiforvaltningen har vurderet Tivolis ønsker i forhold til servitutten og vurderer, at projektet rummer funktioner, der er forenelige med skødeservituttens bestemmelser.
Byliv
Projektets åbne og aktive facade giver flere oplevelser langs Bernstorffsgade, hvor bygningerne i dag fremstår lukkede med murværk og blændede vinduer. Omdannelsen af hjørnet og en udvidelse af fortovet langs Bernstorffsgade skaber et bedre flow for forgængere og trækker bylivet hen mod Hovedbanegården. Projektet lever dermed op til målsætningerne i strategien ’Metropol for mennesker”.
Bæredygtighed
Lokalplanforslaget vil stille krav om laveste energiklasse, og at tagflader skal begrønnes. Tivoli har tilkendegivet, at de ønsker, at regnvand så vidt muligt anvendes til at vande Tivolis haveanlæg, herunder haveanlæg på taget af den nye bygning.
I Kommuneplan 2011 er størstedelen af lokalplanområdet udlagt til serviceerhverv (S2*). Et lille areal ligger imidlertid i et område til institutioner og fritidsområder (O1). For at muliggøre byggeønsket udarbejdes der i tilknytning til lokalplanen et kommuneplantillæg, som justerer afgrænsningen af rammeområdet. Det betyder, at hele lokalplanområdet udlægges til serviceerhverv, og der skabes overensstemmelse mellem rammens afgrænsning og lokalplanafgrænsningen.
Området ligger inden for den afgrænsede bymidte til detailhandel.
Anbefalinger i den videre planlægning
Der skal arbejdes videre med udvikling af byrummet mod Vesterbrogade og Bernstorffsgade, så der skabes mulighed for ophold, fodgængere, træer, cykelparkering og varelevering.
- Detaljeringen i glasfacaden herunder solafskærmningen skal viderebearbejdes, så det sikres, at den bølgede glasfacade fremstår let og svævende.
- Der skal være fokus på de arkitektoniske løsninger ved overgangene mellem det ny projekt og nabobebyggelserne Industriens Hus og Nimb, samt mod hovedindgangen.
- Tivoli har fremsendt en hensigtserklæring om, at der arbejdes på at få placeret 59 p-pladser, jf. parkeringsafsnittet, i den kommende Scala-bebyggelses p-kælder på Axeltorv. Der vil blive fulgt op på dette i forbindelse med lokalplanforslaget.
- I henhold til kommuneplanen skal der placeres ca. 160 cykelpladser. I den videre proces skal krav til cykelparkering indarbejdes i projektet.
Miljøvurdering
Når planarbejdet sættes i gang, vil forvaltningen foretage en screening af de miljømæssige konsekvenser med henblik på at vurdere, om der skal udarbejdes en miljørapport i henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer (MPP).
Parkering
Normen i kommuneplanen er 1 parkeringsplads pr. 150 m² etageareal for hoteller og 1 parkeringsplads pr. 100 m² for butikker, hvilket svarer til i alt 59 p-pladser, og 46 pladser for hjørnebebyggelsen alene.
Normen i kommuneplanen udløser ca. 210 cykelparkeringspladser for hele projektet, heraf afkaster hjørnebebyggelsen ca. 130 cykelparkeringspladser for butikker og 30 cykelparkeringspladser for hoteldelen i alt 160 cykelparkeringspladser. Cykelparkeringen placeres langs med Bernstorffsgade og på Tivolis areal.
Økonomi
Tivoli har ønsket at indgå en frivillig udbygningsaftale i henhold til planlovens § 21 b. Udbygningsaftalen forventes at indeholde en omlægning af fortovet langs Bernstorffsgade, således at der skabes et bredere fortov og etableres cykelstativer og plantes træer. Et udkast til en eventuel udbygningsaftale vil blive fremlagt i forbindelse med lokalplanforslaget.
Hverken denne indstilling eller udbygningsaftalen har økonomiske konsekvenser for kommunen.Videre proces
Når startredegørelsen er godkendt i udvalget, gennemføres en intern høring af relevante instanser - herunder Indre By Lokaludvalg med henblik på bidrag til udarbejdelse af lokalplanforslaget. Teknik- og Miljøforvaltningen forventer at forelægge forslag til lokalplan med henblik på vedtagelse i Borgerrepræsentationen primo marts 2015, hvorefter det sendes i offentlig høring i 8 uger. Lokalplanforslaget ventes vedtaget ultimo oktober 2015.