Forslag til lokalplan ”Enghavevej 81” med kommuneplantillæg, Vesterbro-Kgs Enghave

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til at sende forslag til lokalplan Enghavevej 81 med kommuneplantillæg i høring. Forslaget vil muliggøre opførelse af et nyt kontorbyggeri på ejendommen Enghavevej 81.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at godkende forslag til lokalplan ”Enghavevej 81” (bilag 2) med henblik på offentliggørelse og udsendelse i høring i otte uger.
   
   Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,
2. at godkende det tilhørende forslag til tillæg til Kommuneplan 2015 (bilag 2) med henblik på offentliggørelse og udsendelse i høringsammen med lokalplanforslaget i otte uger.
3. at tage til efterretning, at der foreligger et udkast til udbygningsaftale med grundejeren (bilag 4), og at aftalen vil blive forelagt til godkendelse i endelig form ved planforslagenes endelige behandling.

Problemstilling

Bygherre har anmodet om en lokalplan med kommuneplantillæg for ejendommen Enghavevej 81 afgrænset af Enghavevej og jernbanens terræn. Bygherre ønsker at opføre et nyt kontorbyggeri af et omfang, der forudsætter såvel lokalplan som kommuneplantillæg. Startredegørelsen blev godkendt af Teknik- og Miljøudvalget den 28. maj 2018 og af Økonomiudvalget den 12. juni 2018. I den forbindelse blev der i begge udvalg fremsat protokolbemærkning fra Radikale Venstre, SF, Dansk Folkeparti, Enhedslisten og Alternativet om, at der skal arbejdes videre med projektet således, at de værdifulde træer bevares, ”hvor vi kan, og når vi bygger helt nyt”.

Løsning

Området består af en ubebygget grund, der tilhører DSB Ejendomme, samt tilstødende arealer, herunder en vej, der tilhører Banedanmark. Bygherren har indgået en betinget aftale om køb af DSB-ejendommen og en mindre del af Banedanmarks tilstødende areal. Byggegrunden får dermed at areal på 4.000 m2.

Bygherre ønsker et nybyggeri bestående af én bygning med et etageareal på ca. 7.400 m2, svarende til en bebyggelsesprocent på 185. Bebyggelsens højde overholder kommuneplantillæggets maksimale højde på 24 m, der er eksklusiv trappe- og teknikrum mv., idet bygningens højde er ca. 23 m plus ca. 4,5 m til trappe- og teknikrum mv. I forlængelse af den politiske behandling af startredegørelsen er der sket en viderebearbejdning af projektet med henblik på en bedre landskabelige indpasning, herunder bevaring af træer. Bygningshøjden har været drøftet med bygherre, men da de generende skyggevirkninger udenfor området er begrænsede og højden samtidig giver mulighed for at have et større friareal på terræn, anbefaler forvaltningen, at projektet muliggøres med den ønskede højde.  

Byggeriet planlægges med en åben stueetage mod Enghavevej. Bygningen tilpasser sig landskabet ved at have både sammenhæng til vejniveauet ud til Enghavevej og det lavere terræn mod banen. Enghavevej har desuden et stigende forløb ud for byggegrunden, og denne niveauforskel mellem grunden og Enghavevej bliver udnyttet til at etablere parkering i den nederste etage. Taget udnyttes til at etablere tagterrasse.

I den østlige del af området ligger en vej, der både i dag og fremtidigt giver adgang til Banedanmarks værksteds- og personalefunktioner på baneterrænet, og hvorfra der bliver adgang til nybyggeriet. I forbindelse med projektet skal vejen udvides, der etableres fortov i vestsiden, og den nuværende adgang rykkes lidt mod syd. Vejen får status som privat fællesvej på strækningen inden for lokalplanområdet. 

Byliv
De ansatte og besøgende vil skabe liv og aktivitet omkring bygningen. Stueetagen vil blive etableret med en åben facade mod Enghavevej og pladsen syd for bygningen, der sikrer kontakt mellem mennesker udenfor og indenfor i stueetagen. Det øger trygheden og aktiviteterne i byrummene. Da tagterrasserne er privat ejendom har kommunen ikke mulighed for at stille krav om offentlig adgang, uden at kommunen kan forpligtes til at overtage arealerne. Bygherre arbejder dog med muligheden for at give offentlig adgang til husets tagterrasse, hvorfra der er en udsigt over byen. Der fastlægges tre byrum: ankomstarealet foran og nord for bygningen, parken syd for bygningen og tagterrassen. De tre byrum udgør tilsammen ca. 40 % af etagearealet og dermed fire gange mere end minimumskravet til friarealet på 10 % af etagearealet.

Miljø og bynatur
Området grænser mod øst og nord op til grønne baneskråninger, og Enghavevej har en allébeplantning. På grunden er syv træer, der lever op til kriterierne for at blive udpeget som bevaringsværdige. Seks af disse træer udpeges som bevaringsværdige, og der plantes ca. 50 nye træer. For at give plads til nybyggeriet fjernes der ét træ, der lever op til kriterierne for at være bevaringsværdigt, jf. bilag 5 Træer i lokalplanområdet. Der vil blive indgået en udbygningsaftale om bl.a. plantning af tre nye allétræer langs Enghavevej, jf. nedenfor. Det har været prioriteret i processen at tage hensyn til bevaring af træer og endvidere at sikre et attraktivt friareal på terræn. 

Parkering
Kommuneplan 2015 stiller som udgangspunkt krav om én parkeringsplads pr. 150 m2 etageareal. Økonomiforvaltningen vurderer, at området har bymæssig karakter som tætbyen, og der er derfor tilføjet en særlig bemærkning i tillægget til kommuneplanen om, at parkeringsdækningen efter en konkret vurdering kan maksimeres til 1 plads pr. 100 m2 eller minimeres til 1 plads pr. 200 m2, såfremt der kan påvises højere/lavere parkeringsbehov. På baggrund af blandt andet ejendommens placering i forhold til kollektiv trafik og vejnet samt projektets karakteristika fastsættes kravet i lokalplanen til 1 plads pr. 150 m2, hvilket svarer til 49 pladser ved fuld udnyttelse af grunden. Der henvises i øvrigt til bilag 6, hvor begrundelsen er uddybet. I forhold til krav om parkering til cykler stiller lokalplanen i overensstemmelse med kommuneplanen krav om 4 parkeringspladser pr. 100 m2 etageareal, svarende til knap 300 pladser. I forbindelse med flytning af overkørsel og af hensyn til oversigtsforholdene for højresvingene bilister fjernes der fem offentlige gadeparkeringspladser på en strækning af Enghavevej, som er uden for betalingszonen. 

Høring
Teknik- og Miljøforvaltningen har gennemført en intern høring. 

Høringssvar fra Vesterbro Lokaludvalg

Vesterbro Lokaludvalg efterlyser i sit høringssvar redegørelse for trafik, skyggevirkninger, samspil med omgivelser og er imod forhøjelse af bebyggelsesprocenten.

Teknik- og Miljøforvaltningens bemærkninger:

• Trafik: Der er lagt vægt på gode forhold for de bløde trafikanter bl.a. ved at muliggøre anlæg af en cykelrampe som del af en eventuel stiforbindelse til det kommende byudviklingsområde på værksteds- og remisearealerne ved Otto Busses Vej. Biltrafikafviklingen forbedres ved at flytte overkørslen til Enghavevej mod syd.
• Skyggevirkninger og samspil med omgivelser: De offentlige tilgængelige grønne arealer i byrummet syd for nybyggeriet vil få særdeles gode solforhold, og afstanden til de nærmeste bebyggelser og friarealer er så stor, at skyggepåvirkningen vil være meget begrænset. Af skyggediagrammerne i bilag 2 fremgår således, at skyggerne ikke på nogen af de angivne tidspunkter vil ramme boligbebyggelser. Det eneste tidspunkt, hvor tilgrænsende bebyggelser rammes, er kl. 9 ved jævndøgn, og det drejer sig om en mindre del af en halbebyggelse på vestsiden af Enghavevej.
• Bebyggelsesprocenten: Med hensyn til forhøjelse af bebyggelsesprocenten har Økonomiforvaltningen taget udgangspunkt i kommuneplanens retningslinjer om at sikre lokaliseringsmuligheder for virksomheder med mange arbejdspladser nær de større stationer. Ejendommen ligger stationsnært i forhold til Carlsberg Station, men også tæt på det overordnede vejnet. Desuden er ejendommen omgivet af store ubebyggede arealer i form af baneterrænet.

Kommuneplan
I Kommuneplan 2015 er området udlagt til serviceerhverv (S1-område) med en maksimal bebyggelsesprocent på 110 og en maksimal bygningshøjde på 20 m. Kommuneplanrammen foreslås ændret til serviceerhverv (S3*-område) med en maksimal bebyggelsesprocent på 185 og en maksimal bygningshøjde på 24 m begrundet i områdets stationsnære beliggenhed i forhold til Carlsberg Station, bebyggelsesmæssig tæthed mod vest og nord samt markant beliggenhed ift. jernbaneterrænet mod øst. Samtidig tilpasses afgrænsningen af rammeområdet lokalplanens afgrænsning. 

Baneterrænet mellem Hovedbanegården og Enghavevej er udpeget som kulturmiljø i kommuneplanen som et af de områder, der er med til at fortælle historien om udviklingen af København som hovedstad og om industrialiseringen. Lokalplanområdet indgår heri som et restareal mellem sporanlæg og Enghavevej. Med lokalplanplanforslaget er der lagt vægt på, at nybyggeri og landskab forholder sig mere til denne beliggenhed, end til de øvrige omgivelser ved, at bygningen markerer sig i terrænet frem for at fortsætte de karrébebyggelser og øvrige randbebyggelser, som præger byen på den anden side af Enghavevej og Ingerslevsgade.

Miljøvurdering
Lokalplanen medfører ikke miljømæssige konsekvenser, der betyder, at der skal udarbejdes en miljørapport i henhold til miljøvurderingsloven.

Økonomi

Forslaget forventes at medføre kommunale skatteindtægter på ca. 1,6 mio. kr. årligt (2012 priser) og omkring 400 arbejdspladser.

På bygherrens anmodning har Økonomiforvaltningen udarbejdet et udkast til en frivillig udbygningsaftale i henhold til planlovens § 21 b. Udbygningsaftalen indeholder en mindre udvidelse af Enghavevej og plantning af tre vejtræer (bilag 4). Kommunen overtager anlæggene vederlagsfrit, når de er færdiganlagt.

Videre proces

Når Borgerrepræsentationen har godkendt planforslagene, sender forvaltningerne planforslagene i høring i otte uger. På baggrund af resultatet af høringen, vil forvaltningerne udarbejde indstilling om endelig vedtagelse af planforslagene. Indstillingen forventes forelagt Borgerrepræsentationen i førstekvartal af 2019.

                        Peter Stensgaard Mørch           Pernille Andersen

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 27. august 2018

Alternativet fremsatte følgende ændringsforslag:
”At p-normen fastsættes til 1:200 pga. stationsnærhed.”

Ændringsforslaget blev ikke vedtaget med fem stemmer mod fem. Ingen undlod at stemme.

For stemte: F, O, Ø og Å.
Imod stemte: A, B og C.

Indstillingens 1. at-punkt blev anbefalet over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen uden afstemning.

Enhedslisten, Radikale Venstre og Alternativet afgav følgende protokolbemærkning:
”Partierne finder det fortsat vigtigt, at bygningen tilpasses lokalområdets egenart og afventer resultatet af høringssvarene, inden vi tager endelig stilling.”