Startredegørelse for lokalplan ”Gammel Køge Landevej” med tilhørende kommuneplantillæg, Valby

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

1. at Teknik- og Miljøforvaltningen udarbejder forslag til lokalplan Gammel Køge Landevej på baggrund af de intentioner og anbefalinger, der fremgår af vedlagte startredegørelse (bilag 2).
   
   Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget godkender,
    
   
2. at Økonomiforvaltningen udarbejder forslag til tillæg til Kommuneplan 2015 på baggrund af de intentioner og anbefalinger, der fremgår af vedlagte startredegørelse (bilag 2).

Problemstilling

Bygherre har anmodet om, at der udarbejdes en lokalplan for ejendommen Gammel Køge Landevej 59-65. Der ønskes opført et nyt kontorbyggeri med en størrelse, der forudsætter lokalplan med tilhørende kommuneplantillæg. Området er omfattet af lokalplan nr. 73 Carl Jacobsens Vej. Der ønskes en bebyggelsesprocent på 185, og der skal derfor udarbejdes et tillæg til Kommuneplan 2015, da ejendommen ligger i et område, hvor Kommuneplan 2015 og en lokalplan fastlægger en maksimal bebyggelsesprocent på 110.  

Løsning

På Gammel Køge Landevej 59-65 vil planforslagene muliggøre en erhvervsbebyggelse på op til ca. 26.800 m2 og herudover et selvstændigt parkeringshus. Nybyggeri kan opføres op til 24 meter. I det videre arbejde vil det blive undersøgt, om højden kan øges op til 27 meter mod Gammel Køge Landevej. Bygherre ønsker et fleksibelt byggefelt med mulighed for opdeling i en til fire selvstændige bygninger, der kan opføres i etaper. Lokalplanen omfatter også de to ejendomme Gammel Køge Landevej 39-43 og 45. Dette skyldes, at det er nødvendigt at ophæve et krav (servitut) stillet i en tidligere byggetilladelse, som gælder under et for såvel Gammel Køge Landevej 59-65 (som ønskes udviklet) samt de to tidligere nævnte ejendomme. Servitutten blev tinglyst på de tre ejendomme i forbindelse med udstykninger (sept. 2016) for at sikre, at ejendommene ikke overstiger bebyggelsesprocenten på 110 fastsat i gældende lokalplaner. Da servitutten ikke kan ophæves delvist for Gammel Køge Landevej 59-65 medtages alle tre ejendomme i det kommende lokalplantillæg. På Gammel Køge Landevej 39-43 og 45 muliggøres ikke nybyggeri. Her vil lokalplanen fastlægge en bebyggelsesplan i overensstemmelse med den eksisterende bebyggelse. Samtidig suppleres den nuværende anvendelse til industri- og lagervirksomhed m.v. med mulighed for at anvende ejendommene til serviceerhverv og til virksomheder af offentlig/almen karakter i overensstemmelse med Kommuneplan 2015. Gammel Køge Landevej 39-43 og 45 er omfattet af hhv. lokalplan nr. 78 Ottiliavej og lokalplan nr. 73 Carl Jacobsens Vej. Se bilag 4 for skema over foreslåede ændringer.

Gammel Køge Landevej 59-65 er i dag bebygget med seks bygninger i en til tre etager af blandet industrikarakter. To bygninger er udpeget med henholdsvis middel bevaringsværdi (værdi seks) og lav bevaringsværdi (værdi syv) efter SAVE-metoden.  Fire bygninger har ingen bevaringsværdi. Alle bygninger vil kunne nedrives i forbindelse med, at området udvikles, da ingen bygninger har høj bevaringsværdi. Gammel Køge Landevej 39-43 og 45 er bebygget med en nyere bebyggelse i en til fem etager, der bygges om til kontorformål og er lejet ud til Beskæftigelses- og Integrationsforvaltningen, Københavns Kommune. På disse ejendomme muliggøres ikke nybyggeri. 

Byliv

Et mindre byrum på hjørnet af Gammel Køge Landevej og Carl Jacobsens Vej med publikumsorienterede aktiviteter i stueetagerne muliggør byliv og øger trygheden i byrummene. Herved understøttes målet i Fællesskab København om en bedre hverdag for københavnerne. I lokalplanen reserveres plads til en stiforbindelse, der på lang sigt kan forbinde området med Vestre Kirkegård.

Miljø og bynatur

To hængebirketræer på Gammel Køge Landevej 59-65 er bevaringsværdige. Det vil frem mod planforslagenes fremlæggelse blive nærmere undersøgt, om der er bevaringsværdige træer på de to andre ejendomme, og i så fald vil disse blive udpeget som bevaringsværdige i lokalplanforslaget.

Parkering

Kommuneplan 2015 stiller krav om 1 parkeringsplads pr. 100 m2 etageareal. I lokalplanen svarer kravet til, at der skal etableres 269 parkeringspladser. I forhold til krav om parkering til cykler stiller kommuneplanen krav om 4 parkeringspladser pr. 100 m2 etageareal, hvilket i lokalplanen svarer til 1.073 parkeringspladser.

Høring

Teknik- og Miljøforvaltningen har gennemført en intern høring om planerne for området, herunder af Valby Lokaludvalg, der vil blive hørt igen, når forslaget sendes i offentlig høring. Følgende hovedsynspunkter har været fremført af lokaludvalget.

Høringssvar fra Valby Lokaludvalg
Valby Lokaludvalg er indforstået med anvendelsesændringerne. Udvalget bemærker, at bebyggelsesprocenten ikke må være mere end 185 for ny bebyggelse. Nybyggeri må ikke fremstå ubrudt langs Gammel Køge Landevej, skal have varierende højder og må ikke være mere end fire-fem etager. Langs Gammel Køge Landevej og langs Carl Jacobsens Vej bør der være brede kantzoner med åbne og aktive stueetager. Til- og frakørsel skal ske uden gene for trafikafviklingen i krydset ved Gammel Køge Landevej/Carl Jacobsens Vej. Cykelstier skal kunne føres helt frem til krydset. Parkering skal sikres på egen matrikel. Den sidste matrikel ud mod Gammel Køge Landevej (mellem matr. 1474 og 1289c) bør tages med i lokalplanforslaget.

Teknik- og Miljøforvaltningens bemærkninger
Startredegørelsen er i overensstemmelse med lokaludvalgets ønsker, dog ikke i forhold til ønsket om højder på fire-fem etager, idet der med planforslaget foreslås højder på op til seks etager. I det videre arbejde med tilpasning af nybyggeri til omgivende bebyggelse vil muligheden for at arbejde med en større variation i højderne blive undersøgt. Dette således at bebyggelsen vil være lavere mod Carl Jacobsens Vej og evt. op til syv etager på den nordlige del af ejendommen ud mod Gammel Køge Landevej, hvor eksisterende bebyggelse i forvejen er syv etager. Da krydset vil blive belastet af trafikken fra nybyggeri, tillades kun udkørsel fra Carls Jacobsens Vej for at mindske presset. Teknik- og Miljøforvaltningen vurderer ikke, at der vil være fremkommelighedsmæssige forbedringer ved at føre cykelstier frem i krydset. Da der er meget få højresvingende biler, vurderes det, at der i denne bane desuden er tilstrækkelig plads til cyklister. I det videre arbejde undersøges det, om Gammel Køge Landevej nr. 55-57 (som er indeklemt mellem områderne) kan medtages i planen under hensyn til en igangværende byggesag om at opføre en parkeringskælder.

Kommuneplan

I Kommuneplan 2015 er området udlagt til blandet erhverv (E1) med en maksimal bebyggelsesprocent på 110 og en maksimal bygningshøjde på 20 meter. Kommuneplanrammen foreslås ændret for ejendommen Gammel Køge Landevej 59-65 til blandet erhverv (E2*) med en maksimal bebyggelsesprocent på 185 og en maksimal bygningshøjde på 24 meter, begrundet i områdets stationsnære beliggenhed i forhold til Ny Ellebjerg Station. I det videre arbejde vil det blive undersøgt, om del af bebyggelsen mod Gammel Køge Landevej i lokalplanen kan være 27 meter for at tilpasse sig terræn og øvrig bebyggelse.

Anbefalinger til den videre planlægning
Forvaltningerne vil i det videre samarbejde med bygherre særligt fokusere på følgende temaer:

• Bynatur: De grønne forarealer langs Gammel Køge Landevej og Carl Jacobsens Vej skal fastholdes. Bebyggelse tilbagetrækkes for at tage hensyn til allébeplantningen ved Carl Jacobsens Vej. Muligheden for mere grønt belyses i forbindelse med behandling af lokalplanforslaget.
• Byliv og byrum: Krydset skal styrkes som omdrejningspunkt for byliv ved at etablere en udvidet kantzone på hjørnet af Gammel Køge Landevej og Carl Jacobsens Vej og med publikumsorienteret anvendelse. Ved udformning af kantzonen skal der tages hensyn til allébeplantningen ved Carls Jacobsens vej. På ejendommen Gammel Køge Landevej 59-65 fastlægges en potentiel offentlig stiforbindelse mellem Karensgade og Karen Nellemosesvej, der på sigt skal sikre forbindelsen mod øst til Vestre Kirkegård. Den nordlige del af stueetagen i parkeringshus skal anvendes til mindre værksteder for at skabe byliv langs stiforbindelsen.
• Bebyggelsesplan: Bebyggelsen skal udformes som randbebyggelse mod Gammel Køge Landevej og Carl Jacobsens Vej. Bebyggelsen skal være tilbagetrukket, og facadelinjen skal flugte med bebyggelse nord for lokalplanområdet.
• Skala og materialer: Bebyggelsen skal tilpasse sig områdets højder. Højder skal variere - højst mod Gammel Køge Landevej og med tilpasning mod eksisterende bebyggelse ved virksomheden Lundbeck og Carl Jacobsens Vej. Facader skal mod Gammel Køge Landevej fremstå som mindst to bygninger eller ved tilbagetrækninger og materialeskift i facaden. Facader skal udføres i materialer i varme farver.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune. Projektet forventes at medføre kommunale skatteindtægter på ca. 6 mio. kr. årligt (2012 priser) og omkring 1.300 arbejdspladser.

Videre proces

Forvaltningerne forventer at forelægge forslag til lokalplan med kommuneplantillæg med henblik på vedtagelse i Borgerrepræsentationen ultimo 2018, hvorefter de sendes i offentlig høring i otte uger. Planerne ventes endeligt vedtaget i andet kvartal 2019. 

                                  Peter Stensgaard Mørch   Pernille Andersen

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 27. august 2018

Indstillingens 1. at-punkt blev godkendt uden afstemning.

Socialistisk Folkeparti, Radikale Venstre, Alternativet og Enhedslisten afgav følgende protokolbemærkning:
"Det er meget vigtigt, at den sammenhængende bebyggelse får varierede højder og varierede arkitektoniske udtryk.”