Godkendelse af fysisk helhedsplan (renoveringsprojekt) og nye almene familie- og ungdomsboliger, Boligforeningen 3B afd. 1-6074 Lønstrupgård, Vanløse

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at godkende den fysiske helhedsplan for den almene boligforening 3B, afdeling 1-6074 Lønstrupgård, jf. bilag 2, hvilket indebærer:
   
   - Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at stille kommunal garanti på op til 100 % for realkreditlån på samlet 246,7 mio. kr. til renovering af 3B’s afdeling 1-6074, Lønstrupgård, under forudsætning af, at de endelige lån ikke afviger væsentligt i forhold til det oplyste, jf. bilag 3. Landsbyggefonden regaranterer for lån på 160,2 mio. kr. med 50 %, og den kommunale nettogaranti er herefter 166,6 mio. kr.
   
   - Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at yde lån på 0,2 mio. kr. som kommunens andel af kapitaltilførsel til 3B’s afdeling 1-6074, Lønstrupgård, jf. bilag 3, under forudsætning af, at realkreditinstitut, Landsbyggefonden og boligorganisationen yder deres andel på 0,8 mio. kr. Udgiften afholdes på Teknik- og Miljøudvalgets bevilling Finansposter i 2018, jf. bilag 3.
2. at godkende opførelse af 60 almene familieboliger og10 almene ungdomsboliger i 3B, afdeling Lønstrupgård, jf. bilag 2, hvilket indebærer:
   
   - Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at meddele tilsagn om kommunal støtte til 3B, afdeling Lønstrupgård i form af grundkapitallån på 10 % af anskaffelsessummen svarende til i alt op til 16,33 mio. kr. (inklusiv 5% regulering). Beløbet frigives på Teknik- og Miljøudvalgets bevilling Finansposter i 2018. jf. bilag 3.
   
   - Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at meddele kommunal garanti på op til 122,15 mio. kr. for realkreditlån til projektet,
3. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at godkende det endelige projekt og anskaffelsessum under forudsætning af, at der ikke er væsentlige afvigelser i forhold til det oplyste, jf. bilag 2 og 3.

Problemstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen modtog i februar 2018 en helhedsplan til godkendelse med blandt andet udbedring af byggeskader (renoveringsprojekt) for den almene boligafdeling 3B, afd. 1-6074, Lønstrupgård. Som en del af helhedsplanen indgår nybyggeri af 60 almene familieboliger og 10 almene ungdomsboliger, som kræver grundkapital for at blive muliggjort. Forvaltningen har meddelt 3B prækvalifikation af projektet den 16. januar 2015. Lokalplan Lønstrupgård, der planmæssigt muliggør det samlede projekt, blev vedtaget af Borgerrepræsentationen den 3. maj 2018.

Helhedsplanen, de nye boliger og den kommunale støtte i form af kommunal garanti/regaranti for lån til renoveringsarbejderne samt kommunalt lån til kapitaltilførsel og grundkapital skal godkendes af Borgerrepræsentationen. Lånet til kapitaltilførsel ydes fra den afsatte ramme til renoveringer i Budget 2013 (BR 4. oktober 2012) (A, B, F, I og Ø).

Løsning

Almene boligafdelinger kan søge Landsbyggefonden om renoveringsstøtte. Det er en forudsætning for Landsbyggefondens støtte, at boligorganisationen udarbejder en fysisk helhedsplan for renoveringsarbejderne, der skal godkendes af beboerne. Det er en forudsætning for Landsbyggefondens støtte, at kommunen anbefaler helhedsplanen.

Lønstrupgård med 240 familieboliger og 27 enkeltværelser er opført i 1972. Bebyggelsen har et stort renoveringsbehov bl.a. på grund af betonskader, ringe varmeisolering, nedslidte tage og behov for boliger, der er tilgængelige for eksempelvis gangbesværede (tilgængelighedsboliger). 

Helhedsplanen skal genoprette de byggetekniske mangler samt modernisere afdelingen ved blandt andet at renovere badeværelserne. Herudover vil planen tilvejebringe 32 tilgængelighedsboliger. Renoveringen koster i alt ca. 246,7 mio. kr. svarende til 0,92 mio. kr. pr. bolig. Huslejen er i dag 769 kr./m² eksklusiv forbrug, og den fremtidige gennemsnitlige husleje bliver 912 kr./m² eksklusiv forbrug for de renoverede boliger. 

Det er forudsat i helhedsplanen, at området fortættes med nybyggeri af 70 nye almene boliger, i alt 18 rækkehuse og 52 tagboliger, hvoraf 10 er ungdomsboliger. Tagboligerne er med til at finansiere tagrenovering på den eksisterende afdeling, og de nye boliger vil medvirke til et mere varieret boligudbud i afdelingen. Huslejen for de nybyggede boliger bliver gennemsnitligt 1.250 kr./m2 eksklusiv forbrug. Forvaltningen har fra 3B modtaget en foreløbig redegørelse for genhusningsbehovet i forbindelse med renoveringen, der vil blive kvalificeret inden arbejderne igangsættes. Projektet er nærmere beskrevet i bilag 2. 

Udformning af projektet er indledt forud for Boligplaceringsaftalen, som blev vedtaget i Borgerrepræsentationen den 6. oktober 2016. Aftalen gælder for alle projekter, der endnu ikke har fået skema A-tilsagn. Forvaltningen forudsætter derfor, at 3B i forbindelse med den videre projektering anviser et antal små billige boliger til boligsocial anvisning, jf. aftalens ordlyd. Eksisterende boliger kan indgå i anvisningen. 

Afklaring af grundkøb

Der er tinglyst en servitut om tillægskøbesum på grunden. Når Københavns Kommune sælger bl.a. byggegrunde, er prisen fastsat efter, hvor meget (antal m2) og hvilken type byggeri (bolig, erhverv, andet) grunden kan bebygges med. I de fleste skøder er bebyggelsesmuligheden maksimeret ved en tinglyst servitut. Københavns Kommune er således berettiget til tillægskøbesum, såfremt ejendommen udnyttes mere eller til andet formål end forudsat ved det oprindelige salg. 

3B og Økonomiforvaltningen er på nuværende tidspunkt ved af at afklare størrelsen af tillægskøbesummen på ejendommen. 3B har budgetteret med en tillægskøbesum på 25,3 mio. kr. indtil der foreligger en endelig afklaring. 

Projektet forelægges Borgerrepræsentationen på nuværende tidspunkt på 3B’s anmodning, selvom den endelige grundpris ikke er endeligt afklaret. Det er forvaltningens vurdering, at projektet bør indstilles på nuværende tidspunkt for at sikre projektets fremdrift. I forbindelse med den videre udvikling af projektet efter tilsagn om skema A, justeres den samlede anskaffelsessum inkl. grundkøbesum, således at denne holdes inden for det lovbestemte maksimumbeløb for almene boliger. Såfremt projektet undergår væsentlige ændringer i forhold til de økonomiske forhold og den fornødne kommunale garanti, forelægges projektet til fornyet politisk beslutning. 

Økonomi

Når Borgerrepræsentationen godkender helhedsplanen og nybyggeriet, indebærer det, at Københavns Kommune accepterer at medvirke til projektets gennemførelse ved at stille garanti for lån til projektet, lån til kapitaltilførsel og grundkapitallån til nye boliger. Se nærmere i bilag 3. 

Der er disponeret i alt 42,4 mio. kr. af de i Budget 2013 afsatte renoveringsmidler, jf. bilag 4. Med denne indstilling disponeres 0,2 mio. kr. Der er således i alt disponeret 42,6 mio. kr. De resterende midler på 7,4 mio. kr. vil blive disponeret efter godkendelse i Borgerrepræsentationen i 2018 og senere i forbindelse med andre renoveringsprojekter. 

I forhold til afsatte midler til alment nybyggeri udarbejder Teknik- og Miljøforvaltningen kvartalsvise budgetopfølgninger på grundkapitalbevillingens omfang og restbevillingens størrelse. I forbindelse med 1. kvartalsprognose 2018 (forelagt Teknik- og Miljøudvalget den 7. maj 2018) er restbevillingen af grundkapital til nye almene boliger opgjort til 237 mio. kr. fordelt med 150 mio. kr. til nye familieboliger (svarende til ca. 620 nye familieboliger) og 87 mio. kr. til nye ungdomsboliger (svarende til ca. 560 nye ungdomsboliger). Udgifterne til støtte til det konkrete projekt er allerede indregnet i det forventede forbrug, og indgår derfor ikke i restbevillingen. 

Videre proces

Når Borgerrepræsentationen har godkendt indstillingen, vil Teknik- og Miljøforvaltningen meddele støttetilsagn til 3B. De første byggearbejder forventes at kunne påbegyndes medio 2020.

Der vil senere blive forelagt indstilling til Teknik- og Miljøudvalget om den endelige kommunale garanti for lån til arbejderne.

                                  Pernille Andersen

                                                                  / Karsten Biering Nielsen

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 27. august 2018

Det Konservative Folkeparti fremsatte følgende ændringsforslag:
”At der i stedet for almene familieboliger opføres ungdoms- eller ældreboliger.”

Ændringsforslaget blev ikke vedtaget med en stemme mod ni. Ingen undlod at stemme.

For stemte: C.
Imod stemte: A, B, F, O, Ø og Å.

Indstillingen blev anbefalet over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen uden afstemning.