Forslag til tillæg nr. 4 til lokalplan nr. 462 ”Grønttorvsområdet” med kommuneplantillæg, Valby

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget overfor Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at godkende forslag til tillæg nr. 4 til lokalplan nr. 462 ”Grønttorvsområdet” (bilag 2) med henblik på offentliggørelse og udsendelse i offentlig høring i otte uger.
   
   Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget overfor Borgerrepræsentationen anbefaler,
2. at godkende det tilhørende forslag til tillæg til Kommuneplan 2015 (bilag 2) med henblik på offentliggørelse og udsendelse i offentlig høring sammen med lokalplanforslaget i otte uger.

Problemstilling

Bygherre ønsker at bebygge Gammel Køge Landevej 78-82/Torvekanten 5-7 med boliger i karrébebyggelse og erhverv i en længebebyggelse langs baneanlægget. Desuden ønsker bygherre at placere kultur- og idrætsfunktioner i stueetagen i længebebyggelsen. Ønskerne er ikke i overensstemmelse med den gældende lokalplan fra 2011, hvorfor realisering af ønskerne forudsætter et tillæg til lokalplanen. Startredegørelse blev vedtaget i Teknik- og Miljøudvalget den 9. april 2018. Bygherre og Banedanmark forhandler om matrikelafgrænsningen og udstrækningen af arealet til tekniske anlæg langs baneterrænet. Disse ændringer kræver kommuneplantillæg, fordi afgrænsningen af lokalplanen og kommuneplanen ikke følger hinanden.

Løsning

Lokalplanforslaget muliggør opførelse af nybyggeri på ca. 36.500 m2 etageareal i op til 24 meters højde, dog kan en del af længebebyggelsen opføres i 26 meters højde, begge svarende til syv etager. Heraf ønskes ca. 26.000 m2 disponeret til 150 private familieboliger og 450 private ungdomsboliger opført i to karréer. Ca. 10.500 m2 nybyggeri ønskes opført til erhverv, placeret i en længebebyggelse langs banen, hvor stueetagen anvendes til kultur- og idrætsaktiviteter. Projektet viderefører karréstrukturen fra planen for Grønttorvet. Teknik- og Miljøforvaltningen vurderer, at projektet i højere grad vil bidrage med mere byliv og sammenhængskraft med Grønttorvsområdet som helhed, end det er tilfældet med den gældende plan for området, som fastlægger én stor bygning med et højhus på 90 meter. Det ønskede projekt vil være med til at færdiggøre Grønttorvsområdet som en tæt grøn boligby. Lokalplanforslaget dækker hele underområde IIA i den gældende lokalplan.

Der er i den gældende lokalplan fastlagt en bebyggelsesplan, der muliggør bebyggelse, der primært var tænkt anvendt til serviceerhverv i form af hotel i et højhus, butikker med salg af pladskrævende udvalgsvarer og store udvalgsvarebutikker mv. Bebyggelsesprocenten for lokalplanområdet fastlægges fortsat i henhold til kommuneplanrammen til maksimalt 185. Friarealprocenten fastsættes i overensstemmelse med kommuneplanen til 30 for boliger og 10 for erhverv. Fælles tagterrasser kan indgå i beregningen af friarealer. Anvendelsen i det nye tillæg vil fortsat være boliger og serviceerhverv. Med dette tillæg bliver det muligt at udvide bebyggelsesprocenten med 10 %, jf. kommuneplanen, ved etablering af kultur- og fritidsfunktioner til i alt 195.

Skematisk oversigt over væsentligste ændringer i forhold til eksisterende lokalplan

Byliv

Stueetagerne etableres med transparente partier, der sikrer kontakt mellem mennesker udenfor i de centrale byrum og indenfor i stueetagen. Det øger byliv og tryghed i byrummene. Kultur- og fritidsformål i stueetagen vil bidrage til et aktivt byliv i området. Et terrænspring benyttes til en trappekonstruktion med opholdsmuligheder. Der skabes dermed både mulighed for at finde ro, fordybelse og mulighed for anden aktivitet i byrummene, hvorved indsatsen i Københavns Kommunes strategi, ”Fællesskab København”, om en bedre hverdag i byrummet understøttes.

Miljø og bynatur

Boligområdet afskærmes mod støj fra banen af en længebebyggelse til erhverv i min. 18 meters højde, som fungerer som en funktionel støjskærm for de bagvedliggende byrum og boligkarréer. I projektet anvendes og udnyttes regnvandet til rekreative formål, fx som kanaler, bassiner, grønne områder og grønne tage. For at skabe sammenhæng til Grønttorvet har Teknik- og Miljøforvaltningen lagt vægt på at sikre grønne byrum med træbeplantninger og begrønning af facader.

Almene boliger

Der kan ikke stilles krav om almene boliger i tillægget til lokalplanen (bilag 5). Det skyldes, at der ikke er hjemmel i planloven til at stille kravet i denne situation, hvor der i lokalplanforslaget ikke muliggøres flere boliger, end der i forvejen er muliggjort i den gældende lokalplan.

Parkering

Kommuneplan 2015 stiller som udgangspunkt krav om én parkeringsplads pr. 150 m2 etageareal, men kan efter konkret vurdering maksimeres til én plads pr. 100 m2 etageareal eller minimeres til 1 plads pr. 200 m2 etageareal, såfremt der kan påvises et andet parkeringsbehov. Teknik- og Miljøforvaltningen har på baggrund af blandt andet ejendommens placering i forhold til kollektiv trafik og vejnet samt projektets karakteristika i forhold til boligstørrelser, bebyggelsesplan, boligtype og muligheden for dobbeltudnyttelse af parkeringspladser vurderet, at kravet til parkering i lokalplanen fastsættes til én parkeringsplads pr. 150 m2 etageareal, fordi området ligger stationsnært og samtidig tæt på motorvej. Kravet svarer til, at der skal etableres 290 parkeringspladser, der bliver placeret i konstruktion. En uddybning af Teknik- og Miljøforvaltningens vurdering fremgår af bilag 4. I forhold til krav om parkering til cykler stiller kommuneplanen krav om fire parkeringspladser pr. 100 m2 etageareal, hvilket i lokalplanen svarer til 1.960 parkeringspladser.

Kommuneplan

Tillæg til Kommuneplan 2015 vil ændre afgrænsningen af det eksisterende bolig- og serviceerhvervsramme (C3*), således at denne vil følge det endelige matrikelskel efter Banedanmarks midlertidige ekspropriation. Da ekspropriationsforretningen endnu ikke er afsluttet, vil grænserne blive tilpasset i det endelige kommuneplantillæg.

Intern høring

Der er foretaget intern høring af lokalplanforslaget, herunder af Valby Lokaludvalg, der vil blive hørt igen, når forslaget sendes i offentlig høring. Lokaludvalget er overordnet positivt indstillet overfor projektet, og følgende hovedsynspunkter har været fremført:

1. Lokaludvalget lægger vægt på, at der etableres direkte adgange til Ny Ellebjerg Station, Gammel Køge Landevej og Grønttorvet, og at der sikres en stiforbindelse langs banen.
2. Parkeringen bør placeres i konstruktion, som på resten af Grønttorvsområdet.

Teknik- og Miljøforvaltningens bemærkninger:

1. Stiforbindelse langs banen er fastlagt i lokalplanforslaget, men det ligger uden for mulighederne i lokalplanen at sikre forbindelse under Gammel Køge Landevej-broen til Ny Ellebjerg Station. Dette vil kræve en nærmere aftale med banemyndighederne i forbindelse med opgradering af stationen med perroner til Øresundsbanen.
2. Parkering etableres i konstruktion bortset fra op til 10 % til af- og påsætning mv.

Miljøvurdering

Teknik- og Miljøforvaltningen vurderer, at lokalplanen ikke medfører miljømæssige konsekvenser, der betyder, at der skal udarbejdes en miljørapport i henhold miljøvurderingsloven.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Videre proces

Når Borgerrepræsentationen har godkendt lokal- og kommuneplanforslagene, sender Teknik- og Miljøforvaltningen og Økonomiforvaltningen planforslagene i høring i otte uger. På baggrund af resultatet af høringen vil forvaltningerne udarbejde indstilling om endelig vedtagelse af planforslagene. Indstillingen forventes forelagt Borgerrepræsentationen primo 2019.

             Peter Stensgaard Mørch                    Pernille Andersen

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 27. august 2018

Det Konservative Folkeparti fremsatte følgende ændringsforslag:
”At parkeringsnormen fastsættes til 1 plads pr 100 m2 bolig.”

Ændringsforslaget blev ikke vedtaget med en stemme mod ni. Ingen undlod at stemme.

For stemte: C
Imod stemte: A, B, F, O, Ø og Å.

Alternativet fremsatte følgende ændringsforslag:
”At p-normen fastsættes til 1:200 pga. stationsnærhed”.

Ændringsforslaget blev ikke vedtaget med fire stemmer mod fem. Et medlem undlod at stemme.

For stemte: F, Ø og Å.
Imod stemte: A, B og C.
Undlod at stemme: O.

Indstillingens 1. at-punkt blev anbefalet over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen uden afstemning.