Dispensation fra lokalplan nr. 197 i forbindelse med nyt boligbyggeri i "Tulipanen" i Søndre Frihavn

Dispensation fra lokalplan nr. 197 ”Søndre Frihavn” i forbindelse med nyt boligbyggeri i ”Tulipanen” i Søndre Frihavn.

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

1. at der meddeles dispensation fra lokalplan nr. 197 ”Søndre Frihavn”, bestemmelsen om maksimalt etageantal (§ 6, stk. 1, pkt. c), i forbindelse med nyt boligbyggeri i ”Tulipanen” i Søndre Frihavn.

PLH Arkitekter har for bygherren, Tulipanen ApS, c/o Lars Kragh Consult ApS, søgt om byggetilladelse til et boligbyggeri på Indiavej 2, 3 og 4, der ligger i den østlige del af ”Tulipanen” i Søndre Frihavn. Nybyggeriet består af 3 huse med 34 boliger fordelt på 3 etager og tagetage i 2 plan. Byggeriet afviger fra lokalplanens bestemmelse om et maksimalt etageantal på 3 og udnyttet tagetage og forudsætter derfor dispensation. Der har været gennemført naboorientering med anbefaling af dispensation fra 22. maj til 11. juni 2012. Naboorienteringen vedlægges som bilag 1. Ved naboorienteringen er modtaget et stort antal henvendelser (45), hvorfor sagen forelægges Teknik- og Miljøudvalget.

Projektet

Der henvises til bilag 1 for nærmere oplysninger om projektet. Nybyggeriet er indpasset i områdets retvinklede bebyggelsesplan. Der indgår to nye pladsdannelser ved overgangen mellem gammel og ny bebyggelse. Husenes forskydning muliggør kig gennem bebyggelsen, bl.a. til og fra Kastellet. På østsiden er husene samlet af et 1,2 m højt plateau udlagt som et haveanlæg med naturligt fald til det omgivende terræn og med passagemulighed via to stier. Under plateauet etableres parkeringskælder med 46 pladser.

Husene er i 3 etager med tagetage i 2 plan, idet tagboligerne har en indskudt etage på spidsloftet. Taget har et asymmetrisk profil og dobbelthøje kvistovenlys. Bygningshøjden er 18 m, hvilket er ca. 2 m lavere end de højeste af de eksisterende bygninger ved Forbindelsesvej og Indiavej.  Taglejlighederne har indskårne tagterrasser, mens de øvrige lejligheder har mindre altaner med et udhæng på 1 m for at understrege husenes pakhuslignende karakter. Bygningsudtrykket er præget af tyngde med facader af røde tegl og partier af mønstermurværk samt tage beklædt med skifer.

Etagearealet er ca. 4.750 m². Boligstørrelserne er fra 82 m² til 196 m² med en gennemsnitsstørrelse på 140 m². Bebyggelsesprocenten for hele ”Tulipanen” inkl. eksisterende bebyggelse er efter udbygningen 51. Grunden forudsættes udstykket med en størrelse, så lokalplanens bebyggelsesprocent overholdes.

Lokalplan nr. 197 ”Søndre Frihavn”

Det er bl.a. lokalplanens formål, at nybyggeri inden for lokalplanområdet ved sin struktur viderefører Frihavnens oprindelige bebyggelses hoveddisponering, og at nybyggeriet gives en høj arkitektonisk kvalitet og i ”Tulipanen” udformes med særlig hensyntagen til det nuværende bygningsmiljøs kvaliteter samt voldterrænet.

Nybyggeriet ligger i planens område I, der fastlægges til boliger og serviceerhverv med en maksimal bebyggelsesprocent på 150. I ”Tulipanen” må nybyggeri opføres i højst 3 etager og udnyttet tageetage og skal opføres inden for et nærmere fastlagt byggefelt og med placering under hensyntagen til eksisterende bevaringsværdige bygninger og voldterrænet efter Magistratens (nu Teknik- og Miljøforvaltningens) nærmere godkendelse. 

Nybyggeriet er i overensstemmelse med lokalplanens principper (formål) og forudsætter alene dispensation p.gr.a. den indskudte etage på spidsloftet. 

 Anbefaling af dispensation

Kommunen kan dispensere fra en lokalplans bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Det fremgår af planlovens § 19, stk. 1. Forvaltningen kan anbefale dispensation begrundet med:

· Nybyggeriet placeres i lokalplanens byggefelt i ”Tulipanen” og harmonerer i sin indpasning og skala, herunder højde, med den gamle frihavnsbebyggelse, der er præget af bygninger af varierende højde med de højeste bygninger (ca. 20 m) ved Forbindelsesvej og Indiavej. Tagetagens indretning med udnyttet spidsloft er et allerede forekommende træk ved flere af områdets gamle bygninger og medfører ikke større bygningshøjde, end hvis tagetagen kun bestod af ét lag. Det asymmetriske tagprofil er en nutidig tolkning af de store tage på de gamle bygninger i ”Tulipanen”.

· Nybyggeriets materialevalg og facadeudtryk respekterer samspillet med områdets gamle bygninger, der er præget af kompakte rødstensbygninger med skifertage.

· Nybyggeriets placering, skala og udformning tager hensyn til samspillet med det fredede voldterræn, herunder ved kig gennem bebyggelsen til og fra voldterrænet. 

Naboorientering   

Ved naboorienteringen er modtaget 45 henvendelser, heraf to fra offentlige myndigheder. En oversigt over henvendelserne fremgår af bilag 2. I bilag 3 er henvendelserne refereret og synspunkterne rubriceret under 9 temaer med forvaltningens bemærkninger.

En stor del af indsigelserne omhandler forhold, som der er taget stilling til ved lokalplanens udarbejdelse og vedrører altså ikke dispensationen. Det er synspunkter om: - at der ikke ønskes byggeri, men grønt område, - at boligerne ikke er helårsboliger, - at byggeriet strider mod fortidsminde- og søbeskyttelseslinjerne omkring Kastellet, og at dette ikke er omtalt i naboorienteringen, - at kommunen som medejer af By & Havn, (grundejer), har økonomisk interesse i sagen, - at sagsbehandlingen har været præget af inhabilitet. Indsigelserne i øvrigt går især på:  - at byggeriet strider mod planens principper i formålet (§ 1), om at nybyggeri i ”Tulipanen” skal udformes med særlig hensyntagen til det nuværende bygningsmiljøs kvaliteter og voldterrænet,  - at byggeriet er for kompakt, for stort og for højt og i sin udformning, herunder tagform, ikke harmonerer med de gamle bevaringsværdige bygninger og ikke tager hensyn til det fredede voldterræn. 

Østerbro Lokaludvalg   

Lokaludvalget er positiv over for dispensationen, men finder det problematisk, at byggeriet tager indblik fra omgivelserne til de gamle bygninger og er imod, at der indrettes flere p-pladser (ca. 14) i ”Tulipanens” sydlige spids, som bør overgå til grønt område.

Forvaltningens bemærkninger

Som nævnt vedrører dispensationen udelukkende en indskudt etage i spidsloftet. Dette vurderer forvaltningen er i overensstemmelse med lokalplanens principper (formål), da byggeriets struktur, skala og udformning harmonerer med det bevaringsværdige bygningsmiljø og respekterer samspillet med voldterrænet. Lokalplanen indeholder ikke krav om helårsboliger, men bygherren har oplyst, at han agter at tinglyse en deklaration om helårsbeboelse. Det bemærkes, at krav om helårsbeboelse ikke kan stilles som betingelse for dispensationen, fordi den ikke omhandler anvendelsesmæssige forhold. Forholdet til naturbeskyttelseslovens fortidsminde- og søbeskyttelseslinjer er ikke omtalt i naboorienteringen, fordi naboorienteringen alene omhandler dispensationen fra lokalplanen i henhold til planlovens regler, mens dispensation fra beskyttelseslinjerne gives af kommunen i henhold til naturbeskyttelseslovens regler, som indeholder en anden procedure. Forvaltningens sagsbehandling er sket ud fra helt sædvanlig forvaltningsmæssig praksis med vægt udelukkende på saglige hensyn og uden nogen begunstigelse af hverken bygherren eller By & Havn. Den i projektet viste udvidelse af parkeringsarealet i den sydlige spids af ”Tulipanen” godkendes ikke, og den nuværende indretning skal således opretholdes.

Sagen har ingen økonomiske konsekvenser for kommunen, idet det bemærkes, at de nye skatteborgere vil bidrage positivt til kommunens økonomi.

Såfremt udvalget tiltræder indstillingen, meddeles dispensation til ansøger. Samtidig underrettes de, som har fremsendt bemærkninger, om sagens udfald og med oplysning om klagemulighed til Natur- og Miljøklagenævnet. Nybyggeriet forudsætter efterfølgende dispensation fra naturbeskyttelseslovens beskyttelseslinjer. Dispensationen kan påklages af nærmere bestemte myndigheder og interesseorganisationer til Natur- og Miljøklagenævnet.  

 

         Hjalte Aaberg                                  

                                                                  / Simon Kjær Hansen

 

Bilag A: Kopi af modtagne henvendelser lagt til gennemsyn på borgmesterens forkontor.

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning i møde den 27. august 2012

Der blev stemt om indstillingen.

For indstillingen stemte 2 udvalgsmedlemmer: C og I.
Imod indstillingen stemte 7 udvalgsmedlemmer: A, B, F og Ø.
1 udvalgsmedlem undlod at stemme: O.

Indstillingen blev ikke vedtaget.