Ændret fysisk helhedsplan (renoveringsprojekt), fsb’s afdeling 1-76 Portugalsgade, Amager Øst

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til forøgelse af den kommunale garantistillelse for realkreditlån til et ændret renoveringsprojekt i den almene boligafdeling 1-76 Portugalsgade, Amager Øst.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at godkende ændringer i renoveringsprojekt for fsb’s afdeling 1-76 Portugalsgade, jf. bilag 1,
2. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at stille kommunal garanti til renovering af afdeling 1-76 Portugalsgade på op til 100 % for yderligere realkreditlån på 11,7 mio. kr., så den samlede kommunale garantistillelse udgør op til 100 % for realkreditlån på 66,8 mio. kr. under forudsætning af, at de endelige lån ikke afviger væsentligt i forhold til det oplyste, jf. bilag 3,
3. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at godkende det endelige projekt og anskaffelsessum under forudsætning af, at der ikke er væsentlige afvigelser i forhold til det oplyste, jf. bilag 2 og 3.

Problemstilling

fsb’s afdeling 1-76 Portugalsgade skal renoveres med støtte fra Landsbyggefonden, hvilket blev godkendt af Borgerrepræsentationen den 28. april 2016. Borgerrepræsentationen bemyndigede samtidig Teknik- og Miljøudvalget til at godkende det endelige projekt, under forudsætning af at der ikke var væsentlige afvigelser i forhold til det oplyste.

Da der nu er væsentlige ændringer i projektet, skal Borgerrepræsentationen godkende det ændrede projekt, herunder ændret garantistillelse, samt give Teknik- og Miljøudvalget en ny bemyndigelse til at godkende det ændrede endelige projekt.

Løsning

Renoveringsprojektet for fsb’s afdeling 1-76 Portugalsgade indgik i Renoveringspakken i 1. halvår 2016, hvor Borgerrepræsentationen samlet godkendte to renoveringsprojekter for almene boligafdelinger i København. Projekterne bliver støttet af Landsbyggefonden og af kommunen, blandt andet i form af lånegaranti og kapitaltilførsel.

Teknik- og Miljøforvaltningen meddelte støttetilsagn til afdeling 1-76 Portugalsgade den 13. maj 2016.

Arbejderne bestod i hovedtræk af vinduesudskiftninger, opgradering af facader og altaner, tætning af tag og sokkel, udskiftning af køkken og bad samt etablering af fælleslokale.

Det foreliggende projekt indeholder fortsat disse arbejder. Ændringerne skyldes primært, at fsb under projekteringen konstaterede, at det budget, der blev udarbejdet i forbindelse med helhedsplanen, ikke var realistisk. fsb har derfor i samarbejde med rådgiver analyseret projektet for mulige besparelser og eventuel udskydelse af arbejder. Projektets indhold er imidlertid baseret på nødvendige opretnings- og vedligeholdelsesarbejder, hvorfor kun få arbejder er udgået i forhold til den oprindelige helhedsplan.

Ændringerne består derfor primært i en fordyrelse af de enkelte arbejder og ændringer i fordelingen mellem de opretnings- og miljøarbejder, som støttes af Landsbyggefonden, og moderniserings- og vedligeholdelsesarbejder, som ikke støttes af Landsbyggefonden. De ustøttede arbejder fx vedr. opgradering af facader og vinduesudskiftning udgør således en højere andel af de samlede byggeudgifter.

De største merudgifter findes på opgradering af facader, vinduesudskiftning samt udskiftning og etablering af diverse installationer. De største besparelser er hentet på arbejder relateret til udskiftning af de eksisterende køkkener, renovering af badeværelser samt opgradering af altaner. Besparelserne betyder desuden, at arbejderne omkring lege- og opholdsgaden reduceres til et minimum.

Afdelingen har en forholdsvis høj husleje. I den oprindelige helhedsplan var det som følge af Landsbyggefondens udmålte ydelsesstøtte og kapitaltilførsel muligt at nedsætte huslejen med 55 kr./m2/år efter endt renovering. På baggrund af det nye anlægsbudget forventes nu i stedet en huslejestigning på 20 kr./m2/år, således at den gennemsnitlige husleje efter renoveringen udgør 1.199 kr./m2/år, svarende til ca. 9.500 kr./mdr. for en lejlighed på gennemsnitlig 95 m2.

fsb har forelagt ændringerne i projektet og den heraf følgende huslejestigning for beboerne på et afdelingsmøde, og beboerne har vedtaget ændringerne og lejestigningen.

De økonomiske ændringer i projektet og kommunens bidrag til løsning er beskrevet i økonomiafsnittet nedenfor.

Økonomi

Borgerrepræsentationen godkendte den 28. april 2016 at stille kommunal garanti for realkreditlån på op til 55,1 mio. kr. samt bidrage til lån til kapitaltilførsel på 0,2 mio. kr.

Kommunal garanti

Hvis kommunen godkender det ændrede renoveringsprojekt, indebærer det, at kommunen også accepterer at medvirke økonomisk til projektets gennemførelse ved at stille garanti for yderligere lån til renoveringsprojektet. Den kommunale garanti er forøget med 11,7 mio. kr. i forhold til Borgerrepræsentationens godkendelse i mødet den 28. april 2016, så den samlede garantistillelse udgør op til 100 % for realkreditlån på 66,8 mio. kr.

Kommunens garantistillelse er en forudsætning for, at Landsbyggefonden vil yde støtte i form af regaranti og ydelsesstøtte til renoveringen, jf. almenboliglovens regler herom. Størrelsen på garantierne afklares med boligorganisationerne og långiverne inden for den afsatte ramme i forbindelse med byggeregnskabet. Landsbyggefonden regaranterer for 50 % af kommunens garanti for det støttede lån på i alt ca. 34,7 mio. kr. Det betyder, at kommunens samlede nettogaranti maksimalt vil udgøre 49,4 mio. kr. af de samlede støttede og ustøttede lån.

Garantien medfører ikke i sig selv bevillingsmæssige konsekvenser for Teknik- og Miljøudvalget. Garantien kommer kun til udbetaling, såfremt boligafdelingen ikke selv kan betale ydelserne på lånene. Forvaltningen har ikke på nuværende tidspunkt indikationer på, at garantien vil komme til udbetaling.

Kapitaltilførsel

Kapitaltilførslen udgør i dette projekt samlet 1,0 mio. kr. Kommunens andel (1/5) af kapitaltilførslen udgør 0,2 mio. kr. og er uændret i forhold til Borgerrepræsentationens godkendelse i mødet den 28. april 2016.En kapitaltilførsel bidrager til at reducere huslejestigningerne ved at finansiere dele af renoveringen. Det er Landsbyggefonden, som vurderer, hvorvidt der er behov for en kapitaltilførsel. Ved en kapitaltilførsel medvirker både boligorganisationen, långivende realkreditinstitut, Landsbyggefonden og beliggenhedskommunen efter en bestemt fordelingsnøgle. Kommunens andel udgør 1/5 og er et rente- og afdragsfrit lån, der tilbagebetales, når afdelingen skønnes at have mulighed herfor.

Det samlede kommunale bidrag til renoveringsprojektet er således kommunal garanti på op til 100 % for realkreditlån på samlet 66,8 mio. kr. og lån til kapitaltilførsel på 0,2 mio. kr. Det er alene den forøgede kommunale garantistillelse på 11,7 mio. kr., der skal tages stilling til her. Kommunens økonomiske medvirken til projektet er nærmere beskrevet i bilag 3.

Videre proces

Når Borgerrepræsentationen har godkendt indstillingen, vil Teknik- og Miljøforvaltningen meddele tilsagn (skema B), hvorefter renoveringsarbejderne kan påbegyndes.

Der vil senere blive forelagt indstillinger til Teknik- og Miljøudvalget om de endelige kommunale garantier for lån til arbejderne.

                                           Michel Schilling

                                                                    / Karsten Biering Nielsen

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 27. maj 2019

Indstillingen blev anbefalet over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen uden afstemning.