Udviklingsplan for Mjølnerparken, Nørrebro

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til udviklingsplan for Mjølnerparken, som Københavns Kommune i samarbejde med den almene boligorganisation Bo-Vita skal indsende til Transport-, Bygnings- og Boligministeriet.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen og Økonomiforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at godkende udviklingsplan for Mjølnerparken (bilag 2).

Problemstilling

Den almene boligafdeling Mjølnerparken er udpeget som et hårdt ghettoområde efter den nye lovgivning fra 2018 om parallelsamfund. Derfor er Københavns Kommune pålagt i samarbejde med den almene boligorganisation Bo-Vita at indsende en udviklingsplan til Transport-, Bygnings- og Boligministeriet, der viser, hvordan andelen af almene familieboliger i Mjølnerparken reduceres til højst 40 % senest i 2030.

På den baggrund skal Borgerrepræsentationen tage stilling til en udviklingsplan for Mjølnerparken.

Løsning

Siden august 2018 har Københavns syv borgmestre i regi af Borgmesterforum for Udsatte Boligområder drøftet hovedprincipperne for Københavns Kommunes håndtering af den nye lovgivning om parallelsamfund, kaldet Københavnermodellen. Borgmesterforum drøftede på mødet den 11. marts 2019 udviklingsplanerne for hhv. Mjølnerparken og Tingbjerg/Utterslevhuse.

For at imødekomme de nye lovkrav anvendes i Mjølnerparkens udviklingsplan to hovedgreb: Først gennemføres den af Borgerrepræsentationen besluttede fysiske helhedsplan (BR den 10. december 2015), der vil skabe et attraktivt boligområdet, som er intentionen i lovkravene. Herefter indeholder udviklingsplanen salg af et antal almene familieboliger for at nedbringe andelen af almene familieboliger til maksimalt 40 % i overensstemmelse med lovgivningens krav.

Den fysiske helhedsplan
Mjølnerparken står foran en gennemgribende fysisk helhedsplan, der vil ændre boligområdets fysiske udtryk markant, tilføre flere kvaliteter og skabe mere tryghed og en større sammenhæng til Nørrebro. Beboerne, Landsbyggefonden og Borgerrepræsentationen godkendte helhedsplanen den 27. august 2015, og arbejderne står foran at skulle udbydes i licitation.

Helhedsplanen omfatter bl.a.:

• Etablering af handelsgade med butikker, der henvender sig til hele byområdet
• Åbning af nye trafikforbindelser gennem kvarteret og opkobling på Nordvestpassagen
• Ændring af bygningsstrukturen, så bygningerne – i lighed med almindelige københavnerkarreer – får indgange på ydersiden, hvor boliggader med almindeligt ”københavnerfortov” anlægges
• Etablering af nye tagboliger og nye ungdomsboliger i alle karréer
• Renovering af eksisterende boliger og etablering af nyt fælles kvarterhus

Herudover undersøges mulighederne for etablering af et lægehus i Mjølnerparken.

Den lovbestemte udviklingsplan
Efter gennemførelsen af helhedsplanen skal andelen af almene familieboliger reduceres til maksimalt 40 %. Det svarer til, at der skal være minimum 221 færre almene familieboliger. Boligselskabet Bo-Vita, der ejer boligerne i Mjølnerparken, ønsker at sælge det nødvendige antal boliger. Teknik- og Miljøforvaltningen og Økonomiforvaltningen vurderer, at et salg af boligerne vil bidrage til en markant forandring af Mjølnerparken til et mere blandet boligområde med en balanceret beboersammensætning. Boligorganisationens øverste myndighed, repræsentantskabet, har den 14. maj 2019 godkendt udviklingsplanen.

Forventninger til salgsscenarium
Mjølnerparken består af fire karréer (I, II, III og IV. Se kort i bilag 2). De 221 familieboliger, der med udviklingsplanen skal sælges i Mjølnerparken, forventes at blive solgt i karré II og III. De to karréer indeholder efter helhedsplanens gennemførelse 228 almene familieboliger og er den karrékombination, hvor man når tættest på lovkravet om at reducere med 221 boliger. Herefter vil der være 226 almene familieboliger i Mjølnerparken. Antallet af boliger er vejledende og kan i mindre omfang ændres efterfølgende, alt efter købers og Bo-Vitas fremtidige behov. Det er forvaltningernes og Bo-Vitas vurdering, at salg af hele karréer som overordnet princip vil skabe de mest bæredygtige enheder og en mindre kompliceret drifts- og ejermodel. Herudover oplyser Bo-Vita, at deres markedsdialog har vist, at salg af hele karréer vil indbringe et øget salgsprovenu.

Såfremt hele karreer sælges, vil i alt 28 nye ubeboede almene ungdomsboliger, der indgår i karré II og III, også blive solgt. Herudover indeholder de to karréer erhvervslejemål i stueetagen ud mod Borgmestervangen, som også sælges. Bo-Vita overvejer endvidere at sælge det planlagte erhvervslejemål til supermarked i karré IV.

Tabel 1 Beregning af lovkrav til fremtidige familieboliger. Boligtyper vist under nuværende forhold, efter den planlagte helhedsplan og efter udviklingsplanen. Fordi man gennemfører den oprindelige helhedsplan, indgår der nedrevne boliger, idet man har nedrevet øverste etage og bygget større boliger, der samlet set reducerer boligantallet. De almene boligers andel ud af den samlede boligmasse i Mjølnerparken er angivet under ”boliger sum”.

Note (*): Kolonnen” Efter udviklingsplanen” afspejler lovkravet til reduktion i andelen af almene familieboliger. Der må i fremtiden højst være 233 familieboliger i Mjølnerparken og der skal sælges 221. Pga. ønsket om salg af hele karreer forventes yderligere syv familieboliger solgt og 28 almene ungdomsboliger. I alt sælges 256 almene boliger. Efter salg forventes der at være 226 almene familieboliger i Mjølnerparken svarende til 38,2 %.

Al salg af almene boliger skal godkendes af Borgerrepræsentationen, Landsbyggefonden, panthavere og Transport-, Bygnings- og Boligministeriet, inden salg kan gennemføres. Det konkrete salg vil således blive forelagt Borgerrepræsentationen, når udviklingsplanen er godkendt og en køber fundet.

Bo-Vita ønsker at sælge boligerne på én gang til en langsigtet investor e.lign. med henblik på privat udlejning. Teknik- og Miljøforvaltningen og Økonomiforvaltningen vurderer, at det er en fornuftig løsning at sælge til en langsigtet investor af hensyn til at styre den kommende beboersammensætning og for at sikre en køber med langsigtede interesser i boligområdet. Ved salg af almene boliger i et udsat boligområde som Mjølnerparken skal Borgerrepræsentationen ifølge almenboligloven vedtage udlejningskriterier, der skal tinglyse de solgte boliger og gælde 10 år frem. Det kan fx være kriterier i forhold til beskæftigelse og uddannelse. Disse kriterier vil blive forelagt Borgerrepræsentationen i forbindelse med godkendelse af det konkrete salg.

Der er tale om en omfattende udvikling af området henover en række år. Hvis nogle forudsætninger mod forventning skulle ændre sig, så der skal reduceres med yderligere familieboliger, vil forvaltningerne gå i dialog med Bo-Vita om at afsøge alternative muligheder frem for yderligere salg. Alternative muligheder kan fx være omdannelse til erhverv eller ommærkning af et mindre antal familieboliger til almene ældre- eller ungdomsboliger.

Genhusning
Det er Bo-Vita, der står for genhusningen. Al genhusning søges gennemført i regi af helhedsplanen, hvor alle beboere i forvejen ville skulle genhuses enten midlertidigt eller permanent pga. de omfattende renoveringer. Genhusningen vil ske gradvist henover en årrække i takt med gennemførelsen af helhedsplanen for området, hvor karreerne renoveres én for én frem mod 2024.

Med helhedsplanen og udviklingsplanen tilsammen bliver antallet af almene boliger reduceret med 282 boliger. Alle nye udlejninger i Mjølnerparken er siden vedtagelsen af den fysiske helhedsplan i december 2015 foregået på tidsbegrænsede kontrakter for at minimere genhusningsbehovet. Bo-Vita oplyser, at der i marts 2019 var ca. 120 tidsbegrænsede lejekontrakter i Mjølnerparken.

Bo-Vita tilbyder alle beboere på permanente lejekontrakter, der ønsker det, mulighed for frivillig, permanent genhusning. For at gøre genhusningen så attraktiv og selve flytningen så tryg som muligt for beboerne i Mjølnerparken, har Bo-Vitas organisationsbestyrelse vedtaget en række principper og vilkår for genhusningen. Bo-Vita tilbyder således én til én vejledning i et lokale i Mjølnerparken om den enkeltes mulighed for genhusning. Herudover tilbyder Bo-Vita dækning af flytteudgifter, praktisk flyttehjælp, hjælp til at falde på plads det nye sted, samt mulighed for at beboerens indskud i boligen i Mjølnerparken kan anvendes til at dække indskuddet i den nye bolig.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Helhedsplanen på ca. 612 mio. kr. finansieres ved lån og tilskud. Ved et efterfølgende salg vil lånene fra helhedsplanen og de eksisterende lån blive tilbagebetalt forholdsmæssigt, heriblandt kommunens grundkapitallån.

Bo-Vita forventer et større provenu, der ifølge loven tilføres boligorganisationens dispositionsfond og efterfølgende kan benyttes efter lovens forskrifter, herunder til opførelse af nye almene boliger.

Videre proces

Udviklingsplanen indsendes til Transport-, Bygnings- og Boligministeriet den 1. juni 2019 med forbehold for Borgerrepræsentationens godkendelse. På grund af den forholdsvis korte tid til at udarbejde udviklingsplanen har ministeriet tilladt, at ansøgningen indsendes med forbehold for politisk godkendelse.

Forvaltningerne vil løbende evaluere udviklingsplanen og orientere udvalgene om status på fremdriften.

Borgerrepræsentationen vil blive forelagt indstilling om selve salget til godkendelse og indstilling om fastsættelse af udlejningskriterier for de solgte boliger. Teknik- og Miljøforvaltningen og Økonomiforvaltningen vil senere foreslå egnede lokaliteter for erstatningsbyggeri for de frasolgte boliger samt finansieringsbehov for udvalgene.

                            Peter Stensgaard Mørch                  Michel Schilling

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 27. maj 2019

Indstillingen blev anbefalet over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen med fem stemmer mod to. Et medlem undlod at stemme.

For stemte: A, C, F og O.´
Imod stemte: Ø.
Undlod at stemme: Å.

Socialistisk Folkeparti og Socialdemokratiet, Det Konservative Folkeparti og Alternativet afgav følgende protokolbemærkning: ”Partierne ønsker frem mod behandlingen i Borgerrepræsentationen afklaret, hvordan det juridisk kan sikres, at seniorbofællesskabet efter udviklingsplanen gennemførelse kan genetableres i Mjølnerparken eller på Hothers Plads som et bofællesskab under Almenboligloven.”

Enhedslisten afgav følgende protokolbemærkning:
”Enhedslisten stemmer mod udviklingsplanen for Mjølnerparken. Enhedslisten støtter ikke en løsning for Mjølnerparken, der ikke respekterer beboernes ønske om at undgå frasalg.”

Enhedslisten og Alternativet afgav følgende protokolbemærkning:
”Partierne finder det kritisabelt, at man bruger lejernes penge til at renovere boligerne for, for derefter at sælge til en privat investor, der kan udleje de nyrenoverede lejligheder til højere priser og dermed omsætte lejernes investeringer i renoveringerne til øget privat indtjening.”

Enhedslisten afgav følgende protokolbemærkning:
”Enhedslisten appellerer til Bo-Vita om at boligorganisationen ved frasalg til privat investor pålægger servitutter gående på huslejeregulering og huslejekontrol samt på fortrinsret til nuværende beboere, der opfylder kriterierne ift. parallelsamfundslovgivningen, for derved at sikre et rimeligt huslejeniveau i de nye private lejligheder og give nuværende beboere størst mulig mulighed for at blive i lokalområdet”.

Enhedslisten og Socialistisk Folkeparti afgav følgende protokolbemærkning:
”Partierne ønsker flere almene seniorbofællesskaber og arbejder på en justering af almenboligloven, så man fremover kan skelne mellem familieboliger og almene seniorbofællesskaber. Det skal sikre, at man kan nedbringe andelen af almene familieboliger ved at ommærke til seniorbofællesskaber på samme måde som til ungdomsboliger. Der er stor efterspørgsel efter almene seniorbofællesskaber i København, og beboerne er ofte ressourcestærke mennesker med stor vilje til at engagere sig i lokalsamfundet og bidrage med eksempelvis lektiehjælp, sprogundervisning og andet, der kan være en hjælp for mere udsatte beboere.”

Alternativet afgav følgende protokolbemærkning:
”Alternativet er meget kritisk overfor ghettopakken generelt og her specifikt overfor Mjølnerparken, hvor beboerne kræves fraflyttet uden garanti for en bolig med samme husleje som de kommer fra.”