Dispensation for lokalplan nr. 463 "Århusgadekvarteret i Nordhavn" - Opførelse af P-hus ved Helsinkigade, Østerbro

Teknik- og Miljøudvalget skal tage stilling til, om der skal gives dispensation til, at et parkeringshus bliver højere end lokalplanen tillader, og at byggefeltets afgrænsning overskrides, så der kan etableres en trappe op til aktiviteter på taget af parkeringshuset.

Indstilling og beslutning

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

1. at der meddeles dispensation fra lokalplanens bestemmelser om højden på parkeringshuset, som angivet i Løsning og i bilag 1.
2. at der meddeles dispensation fra lokalplanen så byggefeltets afgrænsning kan overskrides som angivet i Løsning og i bilag 1.

Problemstilling

By & Havn I/S ønsker at opføre et parkeringshus ved Helsinkigade. Området er omfattet af lokalplan nr. 463 ”Århusgadekvarteret i Nordhavn” fra 2011. Projektet for parkeringshuset er ikke i overensstemmelse med lokalplanen for så vidt angår bestemmelserne om bebyggelsens højde samt byggefeltets omfang, hvorfor opførelsen kræver dispensation.

Ansøgningen har været i naboorientering i perioden 30. oktober – 14. november 2014, og forvaltningen har modtaget 22 henvendelser, som alle er imod at dispensere. På baggrund af antallet af indsigelser og den markante entydighed i disse behandlede Teknik- og Miljøudvalget sagen på mødet d. 16.marts 2015. Udvalget besluttede at sende sagen tilbage til forvaltningen med henblik på yderligere undersøgelse af, hvad den ændrede højde til 25 meter betyder for vind- og lysforhold. Endvidere ønskede udvalget en afklaring af, hvorledes begrønning af siderne hænger sammen med p-husets økonomi.

Løsning

Forvaltningen har i samarbejde med By & Havn undersøgt vind og lysforhold nærmere. Endvidere foreslår By & Havn, at trappetårne på taget af bygningen fjernes, og at elevatortårne gøres mindre synlige. Resultatet af undersøgelserne fremgår af bilag 5 og forvaltningens vurdering heraf fremgår af bilag 6.

Lokalplanen fastlægger en maksimal bygningshøjde på 20 m for nybyggeri eksklusive trappe- og elevatortårne. Parkeringshuset har en generel bygningshøjde på ca. 25 m. I bygningens sydvestlige og nordøstlige hjørne var i ansøgningen placeret to elevatortårne med en højde på ca. 28 m. De to trappetårne samt det ene elevatortårn foreslås fjernet, og det resterende elevatortårn foreslås udformet i glas så det er mindre synligt. Ændringerne vises i bilag 5. Lokalplanen udlægger endvidere byggefelter, hvor ny bebyggelse skal placeres. Der ønskes opført to udvendige trappeanlæg, der overskrider byggefeltets afgrænsning med henholdsvis 0,3 m og 1,8 m.

Projektet for parkeringshuset indeholder en stueetage med blandt andet butik, nærgenbrugsstation og teknikrum, 7 etager til parkering samt plads til forskellige aktiviteter og leg på taget. Der er således tale om et parkeringshus, der adskiller sig fra typiske parkeringshuse ved, at det indeholder publikumsorienterede funktioner i gadeplan, en ydre fremtræden som er tilpasset kvarterets egenart samt et særligt offentligt byrum på taget med mulighed for ophold og aktiviteter med udsigt over vandet. Parkeringshuset fremstår som en rødbrun bygning med begrønning i form af plantekasser og beplantning på og langs facaderne.

Naboorientering                                     
Ansøgningen har været i naboorientering i perioden 30. oktober – 14. november 2014, og forvaltningen har modtaget 22 henvendelser med indsigelser mod en dispensation fra lokalplanens bestemmelser. Fire af indsigelserne er fremført af advokatfirmaer på vegne af flere borgere. Østerbro Lokaludvalgs kommentarer til naboorienteringen er vedlagt i bilag 2 (indsigelse nr. 10). De modtagne indsigelser vedlægges som bilag 2, og som bilag 3 er vedlagt forvaltningens opsummering af indsigelserne.

Indsigelserne indeholder hovedsageligt begrundelser ud fra bygningsmæssige, planmæssige, økonomiske og planjuridiske hensyn:  

1. Ud fra bygningsmæssige hensyn går indsigelserne især på forringede lys- og skyggeforhold som følge af den forøgede bygningshøjde; ændrede vindforhold og turbulensvirkninger på gadeniveau samt, at elevatortårnene er blevet unødvendigt høje og store.
2. De planmæssige begrundelser omfatter især den forøgede bygningshøjde, som, mange mener, bryder med bebyggelsesplanen for området. Mange indsigere finder det ikke rimeligt, at et ønske om et bestemt antal p-pladser i p-huset får en negativ påvirkning på bebyggelse og byrum i kvarteret og begrænser eller ødelægger udsigten for de beboere, der har købt boliger i de omkringliggende byggerier. Der peges særligt på, at der bør findes andre løsninger end den foreslåede, som f.eks. at bygge en ekstra etage i kælder, frem for at gøre p-huset højere.
3. Ud fra økonomiske aspekter går indsigelserne især på det værditab den forøgede bygningshøjde menes at påføre ejere af lejligheder i nabobebyggelserne. Mange mener, at hele området påvirkes negativt økonomisk, da en dispensation eventuelt kan skabe præcedens.
4. Flere indsigere mener, at en forøgelse af højden på over 25 % ikke kan betragtes som en mindre afvigelse, og mener derfor, at der ifølge planloven ikke må meddeles dispensation.

Af andre begrundelser kan nævnes, at flere af indsigerne peger på det problematiske i, at Københavns Kommune fremmer en dispensation af denne karakter for By & Havn, som kommunen selv ejer og har interesser i. Flere af indsigelserne peger således på, at en meddelelse af dispensation synes båret af By & Havns økonomiske hensyn.

1. Forvaltningen bemærker, at lokalplanens grænser for bebyggelsens højde overskrides med omkring 25 %. Denne forøgelse vil føre til øgede skyggevirkninger på nabobebyggelse. Det kan ikke udelukkes, at den øgede højde kan påvirke vind- og solforhold i gade- og byrummene omkring p-huset.  Af redegørelsen i bilag 5 fremgår, at der i sommermånederne vil komme en mindre ekstra skygge på "Hamborg Plads" samt på silobyggeriet vest for p-huset. De omkringliggende boliger vil blive påvirket af skygger fra p-huset med såvel 7 som 8 etager, med 8 etager vil skyggerne nå lidt længere op i etagerne. I silobygningen vil  primært 5.etage få forringede udsigtsforhold. Af redegørelsen om vindpåvirkning i bilag 5 fremgår, at en ændring på en etage på p-huset kun har en meget begrænset påvirkning for vindkomforten.
2. Den forøgede bygningshøjde bryder med bebyggelsesplanen for området, der fastlægger en maksimal bygningshøjde på 20 m. Da der i Århusgadekvarteret som helhed skal etableres et bestemt antal p-pladser, er der taget udgangspunkt i det antal pladser By & Havn ønsker at etablere i dette p-hus. Da der i denne del af Århusgadekvarteret blandt andet ligger vigtige havnekonstruktioner i undergrunden, vil det være svært at bygge under terræn. Forvaltningen vurderer derfor, at det ikke er særligt realistisk at etablere en kælderetage til parkering.
3. De forhold i indsigelserne, som vedrører værdiforringelser, er ikke et planmæssigt anliggende, men alene et forhold mellem køber og sælger, herunder By & Havn, og indgår derfor ikke i forvaltningens vurdering af sagen.
4. Forvaltningen vurderer, at en dispensation ikke vil være i strid med principperne (formåls- samt anvendelsesbestemmelserne) i planen, idet arealet i lokalplanen netop er udlagt til et parkeringshus. Forvaltningen vurderer endvidere, at overskridelsen af højden på omkring 25 % er en væsentlig overskridelse, hvad angår bygningshøjden alene, men set i forhold til bygningens samlede etageareal og volumen, er der tale om en begrænset overskridelse, der ikke er i strid med lokalplanens principper. Der er lagt til grund, at en lokalplans bebyggelsesregulerende bestemmelser normalt ikke er en del af lokalplanens principper, hvilket er et retligt spørgsmål, der vil kunne prøves i Natur- og Miljøklagenævnet.
   Uden det offentlige byrum på taget ville parkeringshuset, med samme antal pladser og parkering på taget, kunne opføres med en etage mindre, og derved kun overskride højdegrænsen med ca. 1,5 meter. Forvaltningen vurderer imidlertid, at det offentlige byrum kan bidrage med en særlig kvalitet til Århusgadekvarteret, dels på grund af udsigten over vandet, dels fordi der kommer faciliteter til både aktiviteter og ophold i form af eksempelvis boldspil.

Som følge af nabohøringen, har forvaltningen bedt By & Havn vurdere muligheden for at indrette parkeringshuset mere effektivt. By & Havn har meldt tilbage, at det er deres vurdering, at p-huset allerede er optimeret, og at der blandt andet på grund af de udadvendte funktioner i stueetagen ikke ses nogen muligheder for at gøre yderligere, jf. bilag 4. Der foreligger ikke yderligere dokumentation herfor. Lokalplanens bestemmelser blev i sin tid baseret på overvejelser om parkeringshusets kapacitet.

Et alternativ til at meddele dispensation er enten ikke at give dispensation eller at udarbejde et lokalplantillæg, som muliggør byggeriet og som sendes i offentlig høring. Dog har forvaltningen vurderet, at sagen ikke har et omfang, der resulterer i udarbejdelse af et lokalplantillæg, blandt andet fordi den gældende lokalplan muliggør parkeringshuse i udvalgte byggefelter. By & Havn har meddelt, at såfremt den ønskede dispensation ikke gives, vil p-huset blive opført uden aktiviteterne på taget.

Vedrørende hensyn til de økonomiske interesser skal det bemærkes, at forvaltningen har forholdt sig til de faglige hensyn og herudfra foretaget en helhedsvurdering.

Anbefaling
Ifølge planlovens § 19, stk. 1, kan kommunen meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen.

Forvaltningen vurderer, at parkeringshuset med de udadvendte funktioner i stueetagen, herunder en genbrugsstation, er en bylivsmæssig fordel, som opvejer de bindinger, de giver i forhold til indretning af p-huset. Det offentlige byrum på taget kan bidrage med en særlig kvalitet til Århusgadekvarteret.

Økonomi

Denne indstilling har ingen økonomiske konsekvenser for kommunen.

Videre proces

På baggrund af udvalgets beslutning meddeler Teknik- og Miljøforvaltningen den ansøgte dispensation, eller afslag på ansøgning om samme.

                                        Pernille Andersen