Startredegørelse for lokalplan "Apollovej III", Vanløse
Udvalget skal tage stilling til, at der udarbejdes forslag til lokalplan med henblik på færdiggørelse af butikscenter og etablering af ca. 15.000 m2 helårsboliger oven på eksisterende butikscenter ”Galleria” ved Vanløse Station.
Indstilling og beslutning
Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,
- at der udarbejdes forslag til lokalplan ”Apollovej III” på baggrund af intentioner og anbefalinger, der fremgår af vedlagte startredegørelse, bilag 1.
Problemstilling
Borgerrepræsentationen vedtog lokalplan nr. 439 Apollovej II den 10. december 2009. Siden er den nederste del af butikscenteret opført iht. lokalplanen. Byggeriet af butikscenteret har i en årrække ligget stille. Bygherre har overtaget det halvfærdige butikscenterprojekt ”Galleria” i Vanløse fra tidligere investor og ønsker at færdiggøre centeret. Konceptet for det nye byggeri omfatter dels et større areal til detailhandel, dels et ændret indgangsparti med hovedindgang direkte fra Vanløse Torv, samt etablering af ca. 15.000 m2 helårsboliger på taget af centeret.Den eksisterende lokalplan for området forudsætter detailhandel og kulturelle aktiviteter på 2. og 3. sal i byggeriet, samt et kontortårn i 8 etager, og tillader ikke etablering af boliger.
Gennemførelse af projektet kræver derfor ny lokalplan, der blandt andet skal udvide lokalplanområdets grænse, øge detailhandelsrammen, samt sikre en velfungerende kombination af butikscenter og boliger i relation til den omgivende by.
Løsning
Lokalplanområdet ligger centralt i Vanløse Bymidte direkte op til Vanløse Station med S-tog og Metro. Den gode forbindelse til offentlige transportmidler taler for en byfortætning på dette sted.
Projektet indeholder 20.000 m2 butiksareal i stuetagen og 1.sal, og 15.000 m2 helårsboliger, hvoraf ca. 3.750 m2 er almene boliger. Boligerne etableres fra 2. sals højde i maximalt 4 etager og integreres med butikscenterets arkitektur.
En stor sydvendt, terrasseret, offentlig plads skaber sammenhæng mellem boligområdet, butikscenteret og Vanløse Torv/ Bymidte. Pladsen skaber desuden adgang til boligernes grønne gårdhave fra tre markante trappeforløb. Der er ligeledes direkte adgang til boligerne fra den underliggende p-kælder via elevatorer/trapper. Boligernes friarealer på centerets tag indrettes som en stor grøn gårdhave, 12 m over gadeniveau.
Der etableres bil- og cykelparkering iht. kommuneplanens rammer. Bilparkeringsnormen er 1 plads pr. 100 m2 etagerareal, hvilket svarer til ca. 350 p-pladser. Cykelparkeringsnormen er 4 pladser pr 100 m2 butiksareal og 2,5 pladser pr 100 m2 bolig, hvoraf mindst 50% er i konstruktion. Bilparkering anlægges i kælder, og cykelparkering i forbindelse med opgange til boliger, samt ved boliger med adgang via elevatorer fra gadeplan.
Der henvises i øvrigt til bilag 2 faktaark.
Almene boliger
Planloven giver mulighed for at fastsætte krav om op til 25 % almene boliger i forbindelse med lokalplanlægning for nye boligområder. Vanløse er en af de bydele, hvor der er færrest almene boliger. Der er 12 % almene boliger i Katrinedal Skoledistrikt, hvilket placerer området i kategorien 0-20 %, der gør en placering særlig velegnet. I dette tilfælde vil der kunne stilles krav om etablering af op til 3.750 m2 almene boliger af det samlede boligareal på 15.000 m2. Teknik- og Miljøforvaltningen anbefaler derfor, at der fastsættes bestemmelser for etablering af 3.750 m2 almene boliger
Byliv
Den store offentlige, terrasserede plads mod banen etableres ved overdækning af den eksisterende cykelparkering ved metroen, og indrettes til transit (til Metroen bl.a.), til ophold med udeservering i forbindelse med caféer samt til legeplads. Pladsen forbindes med Vanløse Torv via en stor trappe. Den grønne gårdhave i boligområdet indrettes med fællesarealer og indgangspartier til boliger, der skal sikre lokal samhørighed omkring de enkelte boliggrupper.
Støj
Bygherre har lavet indledende støjundersøgelser omkring boligerne og deres friarealer, og oplyser at metroen og jernbanen ikke medfører overskridelse af de vejledende grænseværdier for støj. De to primære støjkilder er bilstøj fra Apollovej / Vanløse Allé og varegården. Beregninger viser, at støjkilderne vil udgøre et problem i forhold til boligerne. Dette kan løses ved, at boliger med facade mod Apollovej / Vanløse Allé får mulighed for naturlig ventilation fra deres sydlige facade, som ikke er støjpåvirket. For boligerne mod varegården kan der være nogle udfordringer, der kan løses ved en overdækning af varegården.
Kommuneplan
Området er i forslag til kommuneplan 2015 ændret fra S3-område (serviceerhverv) til C3-område (blandet bolig og serviceerhverv). Detailhandelsrammen udvides fra18.000 m2 til 20.000 m2, der disponeres til butikscenteret i lokalplanen.
Lokalplanen udarbejdes i overensstemmelse med forslag til kommuneplan 2015. Såfremt rammerne i kommuneplan 2015 bliver ændret ved den endelige vedtagelse i Borgerrepræsentationen, vil bestemmelserne i lokalplanen ligeledes blive ændret ved den endelige vedtagelse af lokalplanen.
Anbefalinger til den videre planlægning.
Forvaltningen vurderer, at projektet vil bidrage med et markant løft til bylivet i Vanløses bymidte. I det videre arbejde anbefales det at have særlig opmærksomhed på følgende emner.
Kontekst
Forvaltningen vil i den videre udvikling have fokus på projektets sammenhæng med den omgivende by, særligt Vanløse Torv og udformningen af den ny hovedindgang. Der skal sikres publikumsorienterede facader i butikscenteret, hvor indretning af kantzoner, vinduespartier og facadeåbninger til butikscenteret skal bidrage til et attraktivt gaderum.
Synergi og bæredygtighed
Kombinationen af boliger oven på et større butiksareal åbner op for nye måder at integrere energi- og varmeplanlægning, eksempelvis i forbindelse med udnyttelse af overskudsvarme fra centeret til opvarmning af boliger. Forvaltningen vil i samarbejde med bygherre søge at indarbejde løsninger for udnyttelse af solenergi, anvendelse af taghaver til regnvandsopsamling, etablering af nye fællesskaber om deleøkonomi og fælles faciliteter mv. De innovative løsninger for bæredygtighed og miljø skal afspejles i bebyggelsens arkitektoniske udtryk.
Tryghed og trafik
Der skal sikres sammenhæng mellem boligområdet på toppen af bebyggelsen og det omgivende terræn i gadeplan ved etablering af god tilgængelighed via indvendige boligadgange og trygge udvendige offentlige trappeforløb. Der skal sikres en hensigtsmæssig trafikafvikling til p-kælder, gode forhold for cykelparkering tæt på boliger og trappeforløbsamt god tilgængelighed til stationen.
Arkitektur og anvendelser
Der skal sikres høj arkitektonisk kvalitet, der udnytter de særlige forhold i denne bebyggelsestypologi, eksempelvis ved at integrere indkøbscenterets ovenlys i boligbebyggelsens gårdhavelandskab. Boliger og butikscenter skal integreres ved at indrette cafe eller fitnesscenter i to etager eller tilføre bydelen et særligt uderum til leg, sport eller andre funktioner på taget. Bebyggelsens facadeudtryk og materialevalg skal bidrage til et æstetisk løft i bydelen, og der skal arbejdes med kvaliteten af den ydre beklædning af boligerne.
Miljøvurdering
Når planarbejdet sættes i gang, vil forvaltningen foretage en screening af de miljømæssige konsekvenser med henblik på at vurdere, om der skal udarbejdes en miljørapport i henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer (MPP).
Økonomi
Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser.
På bygherrens anmodning forventes indgået en frivillig udbygningsaftale i henhold til planlovens § 21 b. Udbygningsaftalen forventes at indeholde en landskabelig bearbejdning af projektets møde med Vanløse Torv samt etablering af lysregulering ved udkørsel til Apollovej. Et udkast til udbygningsaftalen vil blive fremlagt i forbindelse med lokalplanforslaget.
En mindre del af bebyggelsen er placeret på Vanløse Torv, hvilket kræver at bygherre erhverver denne del af torvet. Forhandlingerne med Økonomiforvaltningen er indledt.
Videre proces
Forvaltningen vil gennemføre en intern høring af relevante instanser - herunder Vanløse lokaludvalg med henblik på bidrag til udarbejdelse af lokalplanforslaget.
Forvaltningen forventer at forelægge forslag til lokalplan med henblik på vedtagelse i Borgerrepræsentationen august 2015, hvorefter det sendes i offentlig høring i 8 uger. Planforslaget ventes endeligt vedtaget januar 2016.
Pernille Andersen
/ Jakob Møller Nielsen
Beslutning
Indstillingen blev godkendt uden afstemning.