Ombygning af badmintonhal, Store Mølle Vej 5, Amager Øst

Se alle bilag

Forvaltningen har den 20. december 2022 modtaget en ansøgning om byggetilladelse til ombygning af badmintonhallen i gården, Store Mølle Vej 5 til ni boliger. Ejendommen er omfattet af lokalplan nr. 385 ”Vermlandsgade”, men lokalplanen regulerer ikke den planlagte fortætning af gårdrummet. Forvaltningen har modtaget henvendelser bl.a. fra Amager Øst Lokaludvalg og beboerrepræsentationen, der udtrykker utilfredshed med projektet.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

at forvaltningen giver dispensation fra lokalplan 385 ”Vermlandsgade” til ombygning af badmintonhallen til boliger.

Problemstilling

Forvaltningen har den 20. december 2022 modtaget en ansøgning (bilag 3) om byggetilladelse til ombygning af badmintonhallen Store Mølle Vej 5(bilag 2) til boliger. Ejendommen er omfattet af lokalplan nr. 385 ”Vermlandsgade”. Lokalplanen regulerer hverken bebyggelsesprocent, friareal eller baghusbebyggelse for ejendommen.

Sagen forelægges Teknik- og Miljøudvalget da projektet indebærer en byfortætning, der anses for at være en principiel problemstilling i forhold til den ønskede udvikling af området.

Forvaltningen har allerede modtaget indsigelser, der er vedlagt indstillingen (bilag 4), men forvaltningen er indstillet på at meddele tilladelse til det ansøgte, hvis forholdene omkring bl.a. indbliksgener og dagslysforhold for de sydvendte boligenheder efter en helhedsvurdering, må vise sig at være tilfredsstillende. Forvaltningen vurderer at sagen skal i naboorientering, og vil derudover tage stilling til om der skal foretages partshøring. Det beror på en konkret vurdering om der er parter i sagen fx som følge af øgede indbliksgener. Der tages i den forbindelse forbehold for at saglige indsigelser og besvarelser fra naboer kan ændre på forvaltningens opfattelse af projektet.

Løsning

Historik for byggesagen

Karrébebyggelsen, der omfatter badmintonhallen, er opført i 1925. Da karreen blev opført, var den opdelt i tre forskellige matrikler. Badmintonhallen er opført i 1939. De tre matrikler blev sammatrikuleret den 20. september 2018, hvor hallen blev nedlagt.

Der blev den 15. juli 2019 givet tilladelse til etablering af 19 tagboliger i ejendommen. Et af vilkårene i byggetilladelsen er, at gårdarealet bliver opgraderet, og at der bliver indsendt projekt herom til forvaltningens godkendelse. Ansøger har i den verserende byggesag om tagboliger endnu ikke redegjort for gårdprojektet. Der er på en efterfølgende delsag i tagboligsagen givet nedrivningstilladelse til hele hallen. Da der nu foreligger en ansøgning om anvendelsesændring af badmintonhallen vurderer forvaltningen ikke, at nedrivningstilladelsen er aktuel længere.

Stadsarkitekten er overordnet positivt indstillet overfor et projekt, hvor hallens rundbue form bevares med en ny anvendelse. Dog anbefales det, at der indarbejdes hensyn til indblik fx gennem grønne kantzoner eller hække mellem de nye boliger og friarealerne til de eksisterende boliger.

Fortætningsproblematik

Forvaltningen oplever et kontinuerligt og stigende ønske om fortætning af byen, herunder gårdrum, stue- og tagetager. Lokalplanen regulerer ikke direkte byggeriet og bebyggelses- og friarealprocenten i Kommuneplan 2019 (KP19) er allerede overskredet.

Behandling af ansøgning efter byggelovgivning

Ansøger beskriver, at den tidligere badmintonhal ønskes ombygget til ni boliger og fællesarealer. Hallens rundbueform ønskes i videst mulige omfang bevaret og tilført 14 nye indgangspartier samt ovenlysvinduer. I den sydvendte del af hallen, udgør en større del af hallen fællesarealer til beboerhus, depot og cykelparkering. Hallens rundbueform begrønnes og gavle og indgangspartier udføres overvejende i træ. Det laves en indskudt etage i hallen, hvorfor det samlede etageareal forøges.

Helhedsvurdering

Forvaltningen skal foretage en helhedsvurdering, hvis der er forhold ved et byggeri, som ikke reguleres hverken helt eller delvist af lokalplanen eller overholder bestemmelserne om byggeretten i Bygningsreglement 2018 (BR18). Bebyggelsens samlede omfang og indvirkning på omgivelserne skal derfor fastlægges ved en helhedsvurdering.

I helhedsvurderingen indgår bebyggelsens samlede omfang, lysforhold for nabobebyggelsen, indbliksgener, friarealer, adgangs- og tilkørselsforhold, parkering samt hensyn til karakteren af de tilstødende arealer ved bebyggelse i randen af tæt bebyggede områder.

I den konkrete sag vil det være lysforhold, indbliksgener, friarealer og parkering, der er væsentlige for det ansøgte. Her vil der blive lagt vægt på, at der med det ansøgte frigøres yderligere friareal da mindre skure og udhuse nedrives, og at der sker en generel opgradering af fri- og opholdsarealer. Anvendelsesændringen giver dog et forøget pres på friarealerne, hvor det forhold, at de nye boliger - modsat tagboligerne - har direkte udgang til gårdrummet, vil indgå i helhedsvurderingen.

Etableringen af indgangspartier vil have indflydelse på de eksisterende boligers dagslysforhold, dog vurderes dette umiddelbart at være af begrænset betydning.

Tekniske forhold

Lysforholdene for anvendelsesændringen er et forhold, der reguleres af bygningsreglement 2018. De to sydvendte boliger vurderes at have yderst begrænset tilgang til dagslys idet de er beliggende tæt på den eksisterende karrébebyggelse og er ensidigt belyst. Det er et forhold, som ansøger skal redegøre for inden der gives byggetilladelse. Der er med det fremsendte endnu ikke redegjort nærmere for lysforholdene.

Projektet/anvendelse

Ejendommens eksisterende boligareal udgør 18.296 m². I projektforslaget udgør fællesarealer 179 m² og boligarealerne 835 m², hvilket giver et samlet areal på 1.024 m². Der nedrives eksisterende tilbygninger til hallen samt skure og affaldshåndtering på i alt 390 m². Den samlede udvidelse udgør 197 m²og bebyggelsesprocenten stiger med tre til 298%. Gårdrummet opgraderes med et nyt landskabsprojekt med begrønnede kantzoner, flere nye træer, opholdsarealer, pergolaer med bænke, stisystem, legeplads m.v. Eksisterende friarealer udgør 2.307 m². Projektforslaget lægger op til, at de fremtidige friarealer udgør 2.535 m².

Planmæssige rammer

Ejendommen er omfattet af lokalplan nr. 385 ”Vermlandsgade og er beliggende i lokalplanens underområde IIA. Lokalplanen angiver ikke en bebyggelsesprocent eller en friarealsprocent for gårdhusbebyggelse i delområde IIA. Derfor vil forvaltningen foretage en helhedsvurdering af projektet med inddragelse af blandt andet kommuneplanens rammebestemmelser.

Ejendommen er placeret i et område, der i rammerne i Kommuneplan 2019 (KP19) er fastlagt til boliger (B4-område). Kommuneplanens generelle rammebestemmelser for B4-områder er som følger:

Maks. bebyggelsesprocent:	150
Maks. Bygningshøjde:	24
Friarealprocent, boliger:	40
Friarealprocent, erhverv:	10

Ejendommens samlede bebyggelsesprocent er i dag 295, og friarealprocenten er 12.

Med det ansøgte laves der boliger og fællesarealer med et samlet areal på 1.024 m²og der etableres med nedrivningen yderligere 228 m². For de fremtidige nye boliger bliver friarealprocenten 22.

Ejendommens samlede bebyggelsesprocent bliver med det ansøgte 298 og friarealprocenten bliver 13.

Dispensationer

Det ansøgte projekt er ikke i overensstemmelse med lokalplanen og forudsætter følgende dispensationer:

Dispensation til	Forvaltningen vurderer
Nye indgangspartier samt ændring af materialer på gavle af rundbuen og begrønning af tag (sedum), § 6, stk. 1 fastlægger at ”eksisterende bebyggelse må i nævnte henseende ikke ændres uden Bygge- og Teknikforvaltningens tilladelse.”	De ansøgte ændringer med etablering af nye indgangspartier, ovenlysvinduer og begrønning af taget har et samlet omfang der sikrer at hallens karakteristiske rundbueform stadig er det bærende arkitektoniske element efter ombygningen og vurderes derfor at respektere bebyggelsens arkitektoniske udtryk. Teknik- og Miljøforvaltningen er derfor indstillet på at give dispensation til det ansøgte.
Ændring af gavle, nye indgangspartier og ovenlysvinduer. § 6, stk. 7, litra a som bl.a. fastlægger at: Enhver ombygning, ændring eller istandsættelse skal udføres i overensstemmelse med bebyggelsens oprindelige fremtræden, udtryk og detaljering og må kun ske efter godkendelse fra Bygge og Teknikforvaltningen.	De ansøgte ændringer vurderes at respektere bebyggelsens arkitektoniske udtryk jf. ovenstående. Teknik- og Miljøforvaltningen er derfor indstillet på at give dispensation til det ansøgte.
Ingen etablering af parkeringspladser. § 7, stk. 2 fastlægger, at i ”områderne IIA og IIB, må der ikke etableres parkering på terræn i gårdrummene”.	Teknik- og Miljøforvaltningen kan efter en konkret vurdering dispensere til et lavere antal parkeringspladser end det der fremgår af parkeringsnormen i Kommuneplan 2019. Anvendelsen, stationsnærhed og begrænsede friarealer er elementer, der blandt andet vil indgå den konkrete vurdering.

Lokalplanens § 7, stk. 2: Parkeringsdækningen skal være i størrelsesordenen 1 parkeringsplads pr. 100 m² bolig- og erhvervsetageareal (svarende til 10 pladser nedskrevet til 4 pladser efter Kommuneplan 2019’s rammer for parkering). Der er efter lokalplanen forbud mod etablering af parkering i gårdrummene. Hele friarealet udlægges til ophold for beboerne, udover de arealer, der skal benyttes som adgangsarealer og til affaldsområder og cykelparkering på terræn.

Høring

Forvaltningen vurderer at sagen skal i naboorientering, og vil i forbindelse med sagsbehandlingen vurdere om der er parter i sagen, der skal høres.

Forvaltningens vurdering

Projektet er med til på en bæredygtig måde at skabe flere boliger til byen og bevare en ældre, karakteristisk bygning. Desuden giver projektet beboerlokaler til de nuværende beboere i ejendommen samtidig med at der frigøres mere friareal, da der nedrives bygninger i tilknytning til hallen. Derfor er forvaltningen indstillet på at gå i videre dialog med ansøger med henblik på at projektet bliver realiseret.

Politisk handlerum

Teknik- og Miljøudvalget kan beslutte, at forvaltningen giver afslag på ansøgte ombygning. En saglig begrundelse for dette kunne være, at det ansøgte vil medføre uønsket fortætning i området.

Ved et afslag på ansøgningen, har forvaltningen ikke mulighed for at kræve hallen nedrevet, ligesom der ikke kan stilles krav om, at hallen bliver brugt eller i hvilket omfang, så længe anvendelsen er som badmintonhal eller tilsvarende formål.