Endelig vedtagelse af lokalplan Englandsvej Nord med kommuneplantillæg, Amager Øst

Se alle bilag

Lokalplanen skal muliggøre opførelse af ny boligbebyggelse på Englandsvej 21 og 25 samt etablering af publikumsorienteret serviceerhverv på Torben Oxes Allé 2 på Amager. For at tilpasse sig områdets egenart opføres boligbyggeriet i to-fire etager med udnyttet tagetager og etableres med facader i rød/brunlig tegl med grønt gesimsbånd og grønne vinduesrammer. På Torben Oxes Allé 2 muliggøres publikumsorienteret serviceerhverv i én etage og at hjørnegrunden også kan fungere som en grøn lommepark.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

at godkende lokalplan Englandsvej Nord (bilag 2).

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,
at godkende tillæg til Kommuneplan 2019 (bilag 2).

Problemstilling

Ejerne af ejendommene Englandsvej 21 og 25 ønsker at opføre nye bebyggelser til private ungdomsboliger på hver deres grund, i alt ca. 39 boliger, svarende til 1.400 m2. Ejerne af ejendommen Torben Oxes Allé 2 ønsker mulighed for etablering af publikumsorienteret serviceerhverv på hjørnet af Englandsvej og Torben Oxes Allé. Projekterne er ikke i overensstemmelse med den eksisterende lokalplan (Byplan 13). Derfor forudsætter projekterne en ny lokalplan. En realisering af projekterne forudsætter et kommuneplantillæg, der fjerner kravet om etablering af parkering i konstruktion fra gældende kommuneplanramme.

Forslag til lokalplan og kommuneplantillæg blev godkendt i Borgerrepræsentationen den 13. oktober 2022 og har været i høring fra 2. november til 28. december 2022. Forvaltningen har modtaget 87 henvendelser. Høringen har givet anledning til ændringsforslag fra forvaltningen.

Løsning

Lokalplanområdet er en del af Eberts Villaby på Amager og en del af et blandet byområde med industribebyggelser overfor samt karrébebyggelse og villaer ved siden af - alle med forskellige arkitektoniske udtryk. På Englandsvej 21 muliggøres et byhus på ca. 300 m2 i to etager med udnyttet tagetage. På Englandsvej 25 muliggøres to sammensatte bygninger på i alt ca. 1.100 m2 i henholdsvis fire etager med udnyttet tagetage og tre etager med udnyttet tagetage. På hjørnet af Torben Oxes Allé og Englandsvej muliggøres en bygning i én etage på op til 30 m2. De muliggjorte projekter er yderligere beskrevet i lokalplanen (bilag 2) og i faktaarket (bilag 3).

Med en realisering af projekterne muliggøres der byggeri af mindre omfang end muliggjort i den eksisterende kommuneplanramme. Det vurderes i det konkrete tilfælde, at det ikke vil være muligt at realisere den resterende byggemulighed pga. bl.a. indbliksgener, dagslysforhold og tilpasningen til Eberts Villaby. Rammen for mulig ny bebyggelse på Englandsvej 21 og 25 samt Torben Oxes Allé 2 reduceres derfor fra samlet op til 2.900 m² bebyggelse til samlet op til 1.640 m² bebyggelse. Kommuneplantillægget fastsætter, at der kan etableres op til 1.200 m² ny bebyggelse på ejendommen Englandsvej 25, op til 400 m² ny bebyggelse på ejendommen Englandsvej 21 og op til 40 m² ny bebyggelse på ejendommen Torben Oxes Allé 2. Desuden udgår kommuneplanrammens særlige bemærkning om, at parkeringspladser skal etableres i konstruktion i form af parkeringskældre.

Forslag til ændringer af lokalplanforslaget

Høringen har givet anledning til, at forvaltningen foreslår en ændring af lokalplanforslagets bestemmelser for byggeriet på Englandsvej 25, hvad angår vinduernes størrelse og udtryk, øget begrønning af facader, større bede mod Søren Norbys Allé samt en større detaljering af facaderne. Grundejeren er indforstået med ændringsforslagene, som ligger i tråd med deres høringssvar med forslag til ændringer. Herudover udskiftes visualiseringerne af byggeriet på Englandsvej 25. De præcise forslag til ændringer fremgår af bilag 7. Forvaltningen vurderer, at ændringerne ikke forudsætter supplerende høring, da der er tale om mindre tilretning af facader og ikke ændring af bebyggelsens omfang og placering.

Høring

Teknik- og Miljøforvaltningen og Økonomiforvaltningen har modtaget 87 henvendelser i høringsperioden (bilag 5), heraf er to af henvendelserne fremsendt to gange (nr. 74, 73 og 61, 60) og én har tilbagetrukket sin henvendelse (nr. 4). Teknik- og Miljøforvaltningen har behandlet de indkomne høringssvar. I bilag 6 er henvendelserne refereret med forvaltningens bemærkninger. Der blev afholdt borgermøde den 23. november 2022, hvor ca. 50 borgere deltog. Referat af mødet er vedlagt (bilag 8). Hovedsynspunkterne i høringen er anført nedenfor.

Lokaludvalgets synspunkter er sammenfaldende med flere af borgernes henvendelser, og forvaltningen kommenterer derfor samlet.

Det bemærkes, at forvaltningerne har lavet en miljøvurdering af planforslagene og vurderet, at der ikke skal udarbejdes en miljørapport. Denne afgørelse er blevet påklaget til Planklagenævnet. Klagen er ikke tillagt opsættende virkning.

Hovedsynspunkter i Amager Vest Lokaludvalg og borgernes henvendelser

Anvendelse: Ud af 26 henvendelser vedr. anvendelsen er et stort flertal positive overfor ungdomsboliger. Syv er imod ungdomsboliger pga. en forventning om støj og uro fra beboerne.

Teknik- og Miljøforvaltningens bemærkninger
Anvendelsen til ungdomsboliger er i overensstemmelse med kommuneplanens målsætning om at skabe en blandet by. Herudover er placeringen i Eberts Villaby egnet til ungdomsboliger, da der kun er et fåtal øst for Englandsvej.
Parkering og trafik: 11 henvendelser udtrykker bekymring for, om der etableres nok lovlige parkeringspladser til byggeriet, og angiver, at byggerierne vil medføre gener i form af øget trafik og cykelparkering i området. Enkelte ønsker at bevare kommuneplanens krav om etablering af parkeringskælder.

Teknik- og Miljøforvaltningens og Økonomiforvaltnings bemærkninger
Kommuneplanen stiller krav om, at der skal fastsættes en parkeringsnorm i lokalplanen for biler på én parkeringsplads pr. 857 m² etageareal for ungdomsboliger svarende til tre parkeringspladser og én pr. 143 m² for erhverv svarende til to parkeringspladser. Med forslaget til kommuneplantillæg fjernes bestemmelsen om, at parkering skal etableres i konstruktion i form af parkeringskældre. Baggrunden for dette er, at en realisering af projekterne samlet kun forudsætter tilvejebringelse af op til fem p-pladser. To pladser placeres i bygningens stueetage på Englandsvej 25 og tre kan placeres i nærområdet på privat grund eller privat fællesvej. Den endelig placering fastlægges i byggesagen, før der gives byggetilladelse.
Ydre fremtræden: Amager Vest Lokaludvalgs høringssvar og 46 borgerhenvendelser omhandler facadeudtrykket på Englandsvej 25, som de ikke finder, passer ind i Eberts Villaby. Herunder angives det, at byggeriet er arkitektonisk fremmed overfor villaernes arkitektur, og vinduerne er for store, hvilket forventes at skabe indbliksgener (se afsnit om ”omfang og placering” vedr. indbliksgener).

Teknik- og Miljøforvaltningens bemærkninger
Forvaltningen vurderer, at området består af mange stilarter, og projekterne passer dermed ind i området. Ejeren af Englandsvej 25 har dog pga. høringssvarene og borgermødet valgt at revidere facaderne med mere arkitektonisk detaljering i form af blændfelter i vinduerne samt relieffremspring og mere markante gesimsbånd i facaderne. jf. bilag 7.
Omfang og placering af bebyggelsen: Amager Vest Lokaludvalgs høringssvar og 61 borgerhenvendelser angiver, at byggeriet på Englandsvej 25 ikke er tilstrækkeligt tilpasset villabyens skala og karakter, herunder særligt, at byggeriet er for højt og volumen er for stor. 15 foreslår, at byggeriet reduceres med én etage. Størstedelen af henvendelserne udtrykker bekymring for, at byggeriet på Englandsvej 25 vil føre til gener for beboere i nærområdet i form af skygger og indblik i nærliggende boliger og gårdmiljøer samt reduceret kig til himlen. Enkelte gør tilsvarende disse bemærkninger gældende for Englandsvej 21. 13 henvendelser fremhæver projektet på Englandsvej 21 som værende tilpasset villabyens skala og karakter.

Teknik- og Miljøforvaltningens bemærkninger
For at lave en overgang til villaområdet, nedskaleres byggeriet på Englandsvej 25 mod Søren Norbys Allé fra fire etager med udnyttet tagetage i forlængelse af karrébygningen på Englandsvej 23 til tre etager med udnyttet tagetage mod villaerne. På den måde står de gamle karrébygninger ikke tilbage som enkeltstående højere huse, og de nye bygninger bliver en del af fortællingen om karrébyen og villabyen. Bygherre har på baggrund af borgermødet, høringssvarene og dialog med forvaltningen fremsendt tegningsmateriale med et ændret facadeudtryk på Englandsvej 25 (bilag 7). For at modvirke oplevelsen af indbliksgener har grundejer valgt at udforme vinduerne med et blændet brystningsparti, så vindueshullets højde fastholdes, mens glasarealet reduceres ift. tidligere forslag. Skyggediagrammer viser, at skyggerne generelt bliver længere som følge af de nye bygningshøjder. Det betyder, at der vil være en øget skyggepåvirkning på de nærliggende gårdmiljøer og bygninger, men det vurderes, at den er begrænset og ligger indenfor det almindeligt tålelige i en bymæssig kontekst.
Bevaringsværdige bygninger og Byplan 13: I tre henvendelser ønskes bygningerne på Englandsvej 25 bevaret. 13 ønsker, at man bygger efter gældende Byplan 13 dvs. i to etager med udnyttet tagetage. 11 er utilfredse med, at kommunen i 2018 stoppede en lokalplanproces for en bevarende lokalplan for Eberts Villaby med henvisning til, at Byplan 13 var dækkende. Syv udtrykker utilfredshed med, at man ’klipper’ en lille del ud af den eksisterende Byplan 13 uden hensyntagen til bevaring af Eberts Villaby.

Teknik- og Miljøforvaltningens bemærkninger
De eksisterende bygninger på Englandsvej 21 og 25 forudsættes nedrevet for at muliggøre nybyggeri. Teknik- og Miljøudvalget godkendte den 17. december 2018, at der ikke skulle arbejdes videre med en bevarende lokalplan for Eberts Villaby (bilag 1).
Ubebyggede arealer: 36 henvendelser angiver, at der på Englandsvej 25 ikke er tilstrækkeligt grønt, herunder, at det ubebyggede areal mod Søren Norbys Allé er for småt i forhold til de øvrige haver i Eberts Villaby, hvilket påvirker oplevelsen af villabyens grønne karakter negativt. Enkelte mener, at friarealet er for småt.

Teknik- og Miljøforvaltningens bemærkninger
Forvaltningen vurderer, at der er tale om et blandet byområde på dette sted, hvor karrébebyggelse møder villaby. Kommuneplanrammen muliggør, at man kan bygge tæt på stedet og angiver, at bestemmelser om friarealer i fornødent omfang fastsættes i lokalplan. Grundejer har på baggrund af høringssvarene og borgermødet indsendt forslag til et større bed mod Englandsvej, så der kan komme klatreplanter op ad facaden mod Søren Norbys Allé samt flere buske, så den grønne karakter bliver tydeligere jf. bilag 7.
Borgermøde og inddragelsesproces: Tre henvendelser angiver, at borgermødet var for kort. Lokaludvalget og seks borgerhenvendelser udtrykker stor utilfredshed med den gennemførte inddragelsesproces med en lokal følgegruppe, da deltagerne ikke ser deres input afspejlet i det fremlagte projekt på Englandsvej 25. Lokaludvalget fremhæver, at de fra lokalplanprocessens begyndelse har været imod byggeriet på Englandsvej 25, samt anmoder om, at planforslagene tilbagekaldes og revideres på baggrund af deres bemærkninger.

Teknik- og Miljøforvaltningens bemærkninger
Borgermødet var tilrettelagt i samarbejde med Amager Vest Lokaludvalg og der var afsat 1,5 time til mødet. Grundet stor spørgelyst prioriterede forvaltningen at besvare så mange spørgsmål som muligt undervejs, hvilket betød, at den fulde dagsorden ikke kunne gennemføres. Forvaltningen opfordrede deltagerne til at kontakte forvaltningen ved eventuelle yderligere spørgsmål. Referatet fremgår af bilag 8. Forvaltningen har lagt vægt på tidlig inddragelse i lokalplanprocessen og vurderer, at ejerne af Englandsvej 21 og 25 så vidt muligt har forsøgt at tilpasse nybyggeriet både arkitektonisk og volumenmæssigt til stedet. Forvaltningen vurderer, at der i inddragelsesforløbet er arbejdet for at imødekomme tilpasning til højder, facadematerialer og udtryk på de kommende bygninger samt evt. dagslysgener, og at bygherres høringsforslag (bilag 5, henvendelse 79) er et yderligere forsøg herpå.
Gældende kommuneplanramme: Fem henvendelser udtrykker utilfredshed med den gældende kommuneplanrammes byggemulighed. Der udtrykkes også utilfredshed med høringen af Kommuneplan 2009, hvori rammen blev vedtaget, idet grundejerne indenfor den pågældende kommuneplanramme ikke blev direkte informeret og hørt om ændringsforslaget.

Økonomiforvaltningens bemærkninger
I 2009 vedtog Borgerrepræsentationen Kommuneplan 2009, hvori kommuneplanrammen for området ved Englandsvej og Torben Oxes Allé blev ændret fra B1 til B3*. Forslag til Kommuneplan 2009 var i henhold til Planloven i offentlig høring i otte uger. I høringsperioden blev der afholdt 12 borgermøder. Kommuneplanen har som udgangspunkt ikke direkte retsvirkning overfor borgerne, og det er ikke et krav i Planloven, at naboer mv. orienteres direkte om foreslåede rammeændringer.
Visualiseringerne af Englandsvej 25: 14 henvendelser retter kritik af lokalplanforslagets visualiseringer af Englandsvej 25, herunder påpeges det bl.a., at nabobygningerne ikke har de rigtige højder. Det er ytret ønske om fornyet høring.

Teknik- og Miljøforvaltningens bemærkninger
Grundejer har foretaget en supplerende landinspektøropmåling, som viser, at der er mindre højdeforskelle. På visualiseringerne i lokalplanforslaget fra den offentlige høring (bilag 2) er bygningerne på Englandsvej 21 og 27 vist omkring en halv meter højere end de er, mens bygningen på Søren Norbys Allé 18 er vist ca. 40 cm lavere end den er. De opdaterede visualiseringer fremgår af bilag 7. Forvaltningen vurderer, at det ikke kræver en fornyet høring, da der er tale om mindre højdeforskelle som ikke vurderes at have betydning for projektets helhedsindtryk.

Politisk handlerum

Det kan besluttes, at:

Rykke bygningen på Englandsvej 25 tilbage, så der kan etableres en have ud mod Søren Norbys Allé. Det reducerer byggemuligheden og vil kræve et revideret projekt.
Reducere højden på Englandsvej 25 ved at tage én etage af begge bygninger. Det vil reducere byggemuligheden.
Fortsætte villaudtrykket mod Englandsvej ved kun at tillade et byhus på to etager plus en tagetage på Englandsvej 25. Det vil kræve en yderligere reducering af byggemuligheden og et revideret projekt.
Fastlægge andre boligstørrelser. Dette vil forudsætte en ændring i lokalplanforslagets anvendelsesparagraf, udløse en parkeringsnorm på 1 pr. 214 m² og vil kræve et revideret projekt.