Endelig vedtagelse af forslag til lokalplan Ny Hotel- og Restaurantskole med kommuneplantillæg og udbygningsaftale, Valby

Se alle bilag

Lokalplanen skal muliggøre en ny fagskole og udvikling af et campusområde på en grund i Valby, der i dag huser Københavns Hotel- og Restaurantskole. Lokalplanen muliggør nye almene-, ungdoms- og familieboliger samt serviceerhverv. Med planen skabes der bedre forbindelser til nærområderne, indrettes grønne byrum med nye træer og plantebede, og udvalgte bygninger bevares og transformeres til nye boliger. En udbygningsaftale skal sikre bedre forhold for cyklister, fodgængere og kommende butikker, samt at der plantes nye træer på Kjeldsgårdsvej.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

at godkende lokalplan Ny Hotel- og Restaurantskole (bilag 2).

Økonomiforvaltningen indstiller,
at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,
at godkende tillæg til Kommuneplan 2019 (bilag 2).at godkende udbygningsaftale (bilag 8).

Problemstilling

En bygherre har anmodet kommunen om en ny lokalplan for den ejendom, som i dag huser Københavns Hotel- og Restaurantskole. Bygherre ønsker at opføre en ny fagskole samt at ombygge eksisterende bevaringsværdige bygninger mod Vigerslev Allé og Kjeldsgårdsvej til boliger. Derudover ønsker bygherre at opføre et campusområde med boliger og serviceerhverv i både eksisterende og nye bygninger. Projektet har et omfang, som kræver, at der udarbejdes forslag til lokalplan for området, samt at der udarbejdes forslag til tillæg til Kommuneplan 2019, der ændrer rammen fra blandet erhverv til boliger og serviceerhverv.

Lokalplanforslaget blev godkendt i Borgerrepræsentationen den 3. november 2022 og har været i høring fra den 10. november 2022 til den 4. januar 2023. Ifm. behandling af lokalplanforslaget besluttede Teknik- og Miljøudvalget, at forvaltningen frem mod den endelige vedtagelse skulle undersøge muligheder for at øge omfanget af beplantning i udvalgte kantzoner og byrum samt at tilføje træ som facademateriale for bygning B. Forvaltningen har modtaget 13 henvendelser. Høringen har ikke givet anledning til ændringsforslag fra forvaltningen.

Løsning

Området er beliggende i Valby ca. 450 m fra Valby Station og er afgrænset af Vigerslev Allé 12-18, Kjeldsgårdsvej og jernbanen. Lokalplanområdet ligger mellem Valbys karréby og lavere villakvarterer og har huset Hotel- og Restaurantskolen siden 2010. Mod nord grænser området op til jernbanen, der gennemskærer Valby Bakke. Mod øst ligger Vestre Kirkegård som et åbent og grønt område, og mod vest ligger den mere bymæssige del af Valby med boligkarréer og knudepunktet Toftegårds Plads. Selve grunden skiller sig ud fra sine omgivelser ved i dag at rumme bygninger fra en tidligere produktionsvirksomhed.

Den nye fagskole opføres på den østlige del af grunden i fire og fem etager. Boligerne på den vestlige del af grunden opføres varierende fra fire til otte etager. Langs Vigerslev Allé og Kjeldsgårdsvej ligger bevaringsværdige bygninger, som omdannes til ungdoms- og familieboliger med mulighed for mindre butikker i en høj kælderetage langs Kjeldsgårdsvej. Mod Vigerslev Allé bevares en bygning i syv etager. Her skal en ny støjisoleret facade sørge for, at der kan indrettes boliger fra første sal og op. Langs Kjeldsgårdsvej tilføjes én ekstra boligetage i form af en påbygning på den eksisterende bygning. Denne påbyggede etage vil være tilbagetrukket, ligesom den nuværende øverste etage er i dag. Med facade vendt mod baneterrænet og det grønne beplantningsbælte langs jernbanen mod nord placeres ny bebyggelse med almene boliger i fire til otte etager. I sammenhæng hermed bugter den nye bebyggelse sig ind i et indre gårdrum. Denne del er i fire til seks etager med serviceerhverv og café i stueetagen ud mod en mindre pladsdannelse. På de øvre etager indrettes ungdomsboliger (bilag 2, s. 6).

Med kommuneplantillægget ændres områdets anvendelse fra blandet erhverv (E2) til boliger og serviceerhverv med en bebyggelsesprocent på 213 (C3*-ramme til boliger og serviceerhverv), således at der både kan etableres en ny uddannelsesinstitution, boliger samt serviceerhverv på arealet. Desuden tilføjes en særlig bemærkning om, at der i lokalplanen kan optages en bestemmelse om, at der som del af den samlede bebyggelse kan opføres enkelte bygninger med en bygningshøjde på højst 29 m.

Forslag til ændringer i lokalplanen

På baggrund af Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 3. oktober 2022 har forvaltningen siden offentliggørelse af forslag til lokalplanen undersøgt muligheder for at øge omfanget af beplantning i udvalgte kantzoner og byrum samt at tilføje træ som facademateriale for bygning B (eksisterende bygning mod Vigerslev Allé). De præcise forslag til ændringer er beskrevet i bilag 10.

Forvaltningen vurderer, at det er muligt at tilføje træ som facademateriale på bagsiden af bygning B. Dette for at sikre den bevaringsværdige bygnings udtryk med facader i rød tegl, beton og metal mod Vigerslev Allé. Derudover er det muligt at øge omfanget af beplantning i byrum A og B, men ikke i byrum C og D. Byrum C er den primære forbindelsesvej i projektet, og der vil derfor være meget trafik i form af biler, varelevering, cykler m.m. Det betyder, at der skal være plads til primære ankomstarealer til skole, ungdomsboliger og serviceerhverv i stueetagen i bygning C2 samt til parkeringspladser på terræn. Byrummet skal derfor håndtere en væsentlig mængde aktivitet og dermed slitage. Indenfor byrum B og C skal der plantes 25 træer, heraf forventes ca. 10 træer placeret inden for byrum C. I praksis hænger byrum B og C visuelt sammen, og den øgede beplantningsprocent i byrum B vil også kunne ses fra byrum C. Forvaltningen vurderer på den baggrund, at der ikke er plads til plantebede udover træernes plantebede. I byrum D indeholder projektet udover 40 % beplantning også adgangsarealer til skolens lokaler, gangstier, køkkenhaver, drivhus, bålplads, udekøkken, opholdsarealer, m.m. Forvaltningen vurderer, at lokalplanforslagets krav om 40 % beplantning i byrum D ikke kan øges, når der samtidigt skal sikres plads til, at de øvrige funktioner kan indrettes med en vis fleksibilitet.

Derudover har bygherres rådgiver gjort opmærksom på, at der er en udfordring ift. kantzone d. Kravet til kantzonens dybde kan ikke overholdes, når krav til vejbredder og facadelinje på bygning C1 skal opfyldes. Kantzone d foreslås på den baggrund tilpasset på en mindre del af kantzonens længde. Forslag til ændringer er beskrevet i bilag 10.

Høring

Økonomiforvaltningen og Teknik- og Miljøforvaltningen har modtaget 13 henvendelser i høringsperioden (bilag 12). Teknik- og Miljøforvaltningen har behandlet de indkomne høringssvar. I bilag 13 er henvendelserne refereret med forvaltningens bemærkninger. Der blev afholdt borgermøde den 6. december 2022, hvor 10 borgere deltog. Referat af mødet er vedlagt (bilag 11). Borgernes hovedsynspunkter i høringen er anført nedenfor.

Valby Lokaludvalg har følgende hovedsynspunkter (bilag 12, henvendelse nr. 5):

Valby Lokaludvalg støtter, at planlægningen sker ud fra den foreslåede C3*-ramme, idet det forstås, at det er forudsætningen for, at udviklingen af skolen kan realiseres. Lokaludvalget ønsker dog ikke, at området fortættes yderligere.
For at sikre, at man ikke i en fremtidig situation kan vælge kun at realisere boligdelen, foreslår lokaludvalget, at der fastsættes en bestemmelse i lokalplanen om, at boligbyggeriet ikke må ibrugtages før, skolen er bygget.
Bygningen på hjørnet af Vigerslev Allé med tårnet har i sammenhæng med bygningen langs Kjeldsgårdsvej en høj bevaringsværdi (SAVE 1-3) og bør derfor bevares i sin helhed med den nuværende ydre fremtræden. Bygningen har stor kulturhistorisk og især arkitektonisk værdi, og lokaludvalget ønsker ikke, at proportionerne i bygningskroppen ændres med øget bygningshøjde. Valby Lokaludvalg foreslår, at der ikke gives tilladelse til at bygge en ekstra etage på bygningen mod Kjeldsgårdsvej. Hvis der gives tilladelse til den foreslåede ekstra etage, finder lokaludvalget det væsentligt, at den ekstra etage trækkes så langt tilbage, at den ikke ændrer bygningens grundlæggende fremtræden.
Lokaludvalget har længe haft ønske om, at cykling i begge retninger i Kjeldsgårdsvej bliver lovliggjort. Lokaludvalget mener, at borgerne har ret i, at det er svært at forestille sig, at Kjeldsgårdsvej skulle blive et attraktivt område at opholde sig i. Butiks- og erhvervsarealer med udgang til gaden vil formentlig ikke skabe et aktivt gadeliv, og ideen om at placere boliger i stue/høj kælder ud mod gaden vil, trods etableringen af en kantzone, give følelsen af, at folk kan kigge direkte ind i boligerne. Lokaludvalget foreslår, at man orienterer bylivet ind mod det indre af området, hvor der er et større potentiale for at skabe attraktive erhvervslokaler og boliger med udsyn til de grønne arealer uden direkte færdsel foran vinduerne.

Teknik- og Miljøforvaltningens bemærkninger

Forvaltningen tager bemærkningen til efterretning.
Det er ikke muligt at optage bestemmelser om rækkefølger i ibrugtagelse af bygninger eller anvendelser i lokalplaner.
Forvaltningen vurderer, at bygning A’s bevaringsværdier opretholdes med lokalplanforslagets muligheder for tilpasning af facaden samt mulighed for tilføjelse af en ekstra etage. Det vurderes derudover, at bygningens motiv med et markant tårn mod Vigerslev Allé ikke ændres væsentligt ved ombygning af den eksisterende bebyggelse eller med tilføjelse af en ekstra tilbagetrukket etage mod Kjeldsgårdsvej.
Gaden er i dag ensrettet for cyklister. For at give mulighed for en aktiv gade og undgå en lukket facade i det meste af gadens længde, er der indgang til serviceerhverv i den høje kælderetage fra Kjeldsgårdsvej. Gårdrummet er offentligt tilgængeligt med et stiforløb, men udgør også boligernes friarealer, og arealet har derfor en mere privat karakter end en vej med butikker og cykelforbindelse til jernbanebroen. Gulvhøjde for nye boliger langs Kjeldgårdvej skal placeres over den høje kælderetage i en højde på mindst 1,25 m over gadeniveau. Det betyder, at vinduer til boliger vil være placeret højere end dette, hvilket vil begrænse indsigtsgener i boligerne fra forbipasserende.

Hovedsynspunkter i borgernes henvendelser

Ni henvendelser omhandler parkering. Det opleves, at både Valby som helhed og området omkring Kjeldsgårdsvej i dag har en parkeringskapacitet, der ikke er tilstrækkelig til nærområdets nuværende parkeringsbehov, og at det ofte er svært at finde en parkeringsplads i området. Der er en bekymring for, at krav til antal parkeringspladser i forslag til lokalplanen ikke er tilstrækkeligt til det fremtidige projekts parkeringsbehov. Dette vil i så fald presse parkeringsmulighederne i nærområdet yderligere. Flere høringssvar udtrykker modstand mod, at 28 parkeringspladser nedlægges på Kjeldsgårdsvej som følge af udbygningsaftalen.
Fem henvendelser udtrykker modstand mod, at der tilføjes en ekstra tilbagetrukken etage på den eksisterende bygning langs Kjeldsgårdsvej. Overvejende da dette vil forringe dagslys- og udsigtsforhold i eksisterende boliger på modsatte side af Kjeldsgårdsvej og vil gøre det sværere at fastholde den historiske samt kulturhistoriske fortælling for området.

Teknik- og Miljøforvaltningens bemærkninger

Krav til antal parkeringspladser i forslag til lokalplanen er i overensstemmelse med parkeringsnormerne i Kommuneplan 2019. Forvaltningen vurderer, at der i forbindelse med lokalplanen ikke er grundlag for at afvige fra kommuneplanens normer. Langs Kjeldsgårdsvej kan der indrettes butikker i den høje kælderetage, hvilket sætter krav til et bredere fortov, da butikker afstedkommer en større mængde fodgængere og ophold på fortovet. Når fortovet skal være bredere, er der ikke plads til den eksisterende skråparkering på Kjeldsgårdsvej. Derudover er der ønske om at indrette Kjeldsgårdsvej til en gade, der fremmer cykelforbindelsen til jernbanebroen i forlængelse af Lyshøjgårdsvej. Derved skal ensretningen for cyklister i Kjeldsgårdsvej ophæves, hvilket af hensyn til trafiksikkerheden også kræver en omlægning af skråparkeringen. Dette resulterer i nedlæggelse af 28 parkeringspladser på Kjeldsgårdsvej i forbindelse med udbygningsaftalen. Nedlæggelse af parkeringspladserne giver desuden mulighed for at indrette Kjeldsgårdsvej med vejtræer.
Skyggediagrammerne i forslag til lokalplan Ny Hotel- og Restaurantskole viser, at bebyggelse på modsatte side af Kjeldsgårdsvej vil blive påvirket af den ekstra etage på bygning A i morgentimerne. Forvaltningen vurderer, at dette er forventelige forhold i en bymæssig kontekst, og at det er en begrænset ændring af nuværende forhold. Forvaltningen vurderer, at bygning A’s bevaringsværdier opretholdes med lokalplanforslagets muligheder for tilpasning af facaden samt mulighed for tilføjelse af en ekstra tilbagetrukket etage. Det vurderes derudover, at bygningens motiv med et markant tårn mod Vigerslev Allé ikke ændres væsentligt ved ombygning af den eksisterende bebyggelse.

Politisk handlerum

Det kan besluttes at ændre fx den maksimale bygningshøjde, det maksimale bruttoetageareal, omfang og placering af byggefelter og anvendelser, bestemmelser om facadeudtryk og udformning af de ubebyggede arealer herunder beplantning.
Det kan besluttes at ændre udpegningen af de bevaringsværdige bygninger.
Det kan besluttes at ændre antal parkeringspladser for cykler og biler og omfang af placering på terræn.

Større ændringer om principper for planlægningen og disponering af anvendelser og etagemeter samt placering af disse kan kræve, at sagen sendes i ny offentlig høring. Mindre ændringer af ikke principiel karakter som fx af facadeudformning, materialevalg, beplantningsprocent kan kræve, at sagen sendes i supplerende høring.

Økonomi

Udbygningsaftale
På grundejers anmodning er udarbejdet et udkast til en frivillig udbygningsaftale i henhold til planlovens § 21 b. Det fremgår af aftalen, at grundejer afholder udgifter til opgradering af Kjeldsgårdsvej med nyt slidlag, otte vejtræer, længdeparkering, plantebede og cykelparkering samt opgradering af en del af Lyshøjgårdsvej med nyt slidlag og tilpasning af fortov og kantsten mod syd.

Der skal nedlægges 28 parkeringspladser på offentlig vej på Kjeldsgårdsvej som konsekvens af udbygningsaftalen. Det vil medføre mindreindtægter på 114.800 kr. årligt. Mindreindtægterne indgår i beregningen af indtægtsniveauet for betalingsparkering, som bliver fastlagt med førstebehandlingen af budgetforslaget (augustindstillingen). Mindreindtægterne har ingen finansiel betydning for Københavns Kommune, men påvirker servicemåltallet 1:1.

Anlæggene overdrages vederlagsfrit til kommunen, når de er færdiganlagt og godkendt af kommunen.

Anlæggene vil medføre øgede driftsomkostninger for kommunen på 10.000 kr. årligt. Beløbet indarbejdes i en kommende budgetindstilling i en pulje under Økonomiudvalget. Midlerne udmøntes, når Teknik- og Miljøforvaltningen overtager driften, efter anlæggene er gennemført og ibrugtaget.