Forslag til tillæg nr. 2 til lokalplan 375 "Elværksgrunden", Indre By

Teknik- og Miljøudvalget skal tage stilling til at sende forslag til tillæg nr. 2 til lokalplan nr. 375 ”Elværksgrunden” i høring. Forslaget vil muliggøre et hotel og en mindre café på en ejendom, hvor der i dag er parkeringshus. Ejendommen strækker sig fra Adelgade til Borgergade, Indre By.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

1. at forslag til tillæg nr. 2 til lokalplan nr. 375 ”Elværksgrunden” (bilag 1) offentliggøres på Københavns Kommunes hjemmeside ”Bliv Hørt” og udsendes i offentlig høring i otte uger.

Problemstilling

Bygherre ønsker at etablere hotel på adressen Adelgade 16/Borgergade 13. Byggeriet kræver nedrivning og ombygning af det eksisterende parkeringshus samt nybyggeri. Tillægget til lokalplanen er nødvendigt på grund af byggeriets størrelse og placering i Indre By.

Da den gældende lokalplan 375 ”Elværksgrunden” ikke er i overensstemmelse med Kommuneplan 2015, har bygherre krav på et nyt plangrundlag. Kommuneplanen udlægger området til serviceerhverv. Både parkeringshus og hotelvirksomhed er serviceerhverv. Der kan ikke i en lokalplan, eller på anden måde, stilles krav om, at parkeringshuset skal bevares, eller at der skal være offentlig adgang til de overskydende parkeringspladser, idet parkeringshuset er en privat forretning.

I bilag 3 er en sammenstilling af de forskellige anvendelsesmuligheder, der er for naboejendommene, samt mulighederne i kommuneplanen set i forhold til forslag til tillæg nr. 2. Startredegørelse for projektet blev behandlet i Teknik- og Miljøudvalget den 21. november 2016.

Løsning

Bygherre driver i dag hotel i Borgergade 9-11 samt i forhuset i Borgergade 13 og ønsker at udvide hotellet med en ny bygning, som bygges over og delvist i stedet for det eksisterende parkeringshus. Hotellets reception vil ligge i Borgergade 9-11 og ankomst for taxaer, samt eventuelle turistbusser, vil være ud for Borgergade 9-11, sådan som det er i dag.

Projektet indebærer, at parkeringshuset mod Adelgade rives ned for at give plads til en bygning på i alt 10.484 m2 etageareal, hvilket er en forøgelse på 5.415 m2 i forhold til det nuværende parkeringshus. Bygningen bliver mod Adelgade ca. 20 m høj inklusiv en penthouseetage. Den del af parkeringshuset, der vender mod Adelgade, er ca. 14 m højt. På side 4 i planforslaget er illustrationer af de eksisterende forhold og de fremtidige forhold. Den nye del af hotellet vil indeholde ca. 281 hotelværelser og en café mod Adelgade. Den del af bygningen, der forbinder bygningen mod Adelgade med forhuset mod Borgergade 13, ønskes opført i op til maks. 24 m. De ønskede højder svarer til højderne på de nyere byggerier i Borgergade og Adelgade. Den nuværende bebyggelsesprocent er 358, og det ønskede projekt vil betyde en bebyggelsesprocent på 382. Forvaltningen finder, at der er tale om en acceptabel forhøjelse af bebyggelsesprocenten, da byggeriet er beliggende i Indre By, hvor bebyggelsesprocenterne generelt er høje, og anvendelsen er hotel. Bebyggelsesprocenten på de to seneste byggerier på Elværksgrunden, Adelgade 12 og Borgergade 9-11, er henholdsvis 355 og 358.

Det nye byggeri er arkitektonisk tilpasset både det eksisterende byggeri og det nyere byggeri i Adelgade og Borgergade. Byggeriet på parkeringsdækket er trukket ca. 20 m væk fra Dronningegården for at sikre lys og luft mellem bygningerne. Planforslaget sikrer, at facaderne opføres i mørkere/tungere røde mursten udadtil og i en lettere/lysere grå farve indadtil. Der henvises i øvrigt til bilag 2 faktaark.

Byliv

Bygherre ønsker at indrette en café i stueetagen mod Adelgade, der i dag er en helt lukket facade. Stueetagen bliver dermed åbnet for publikum, og der etableres kontakt til pladsen mod syd. En udvidelse af hotelkapaciteten i Indre By vil betyde, at flere besøgende kommer til bydelen, og visionen om ”En levende by” bliver understøttet af en grønnere plads, caféen og hotellet, der kan være med til at skabe opholdsmuligheder i byen.

Miljø og Bynatur

Grunden er fuldt bebygget, og der er ingen beplantning i dag. I udviklingen af planforslaget er der derfor lagt vægt på at indarbejde bynatur ved begrønning af tage og begrønning af facaden i stueetagen mod stien, hvorved den vil fremstå som en mere inviterende byrumspassage. I 1. sals højde etableres et plantebed ud mod stien. Beplantningen er illustreret på side 21 i planforslaget. Planforslaget sikrer løsninger for lokal afledning af regnvand (LAR), og det vil være muligt at opsætte solceller.

Parkering
Parkeringskravet til det nye byggeri er i overensstemmelse med Kommuneplan 2015 fastsat til 1 parkeringsplads pr. 150 m2 etageareal, hvilket svarer til 36 pladser, som anvises i parkeringshusets kælder. Der er 290 pladser i parkeringshuset, og der nedlægges 124 parkeringspladser for at gøre plads til byggeriet. Der er derefter 166 parkeringspladser tilbage, hvoraf de 36 pladser allokeres til nybyggeriet, 92 pladser er tinglyste byggelovspladser fra andre byggerier i området, og 38 pladser er ’frie’ pladser, som fortsat kan lejes ud eller på anden måde indgå i private aftaler.

Nedlæggelse af parkeringspladserne vil kunne påvirke parkeringssituationen i Indre By, men det vurderes at være i mindre omfang, idet erhvervskunderne, som er de primære kunder i parkeringshuset, vurderes at kunne parkere i andre parkeringshuse. Der er syv parkeringshuse i nærområdet. Belægningsprocenten for bilparkering i området Borgergade/Adelgade er kl. 12: 103 %, kl. 17: 97 % og kl. 22: 91 %, hvor fordelingen i procenterne indikerer, at der er tale om pendlerparkering. Der henvises i øvrigt til bilag 4, hvor parkeringsforholdene er nærmere beskrevet.

Krav til cykelparkering fastsættes i overensstemmelse med Kommuneplan 2015 til fire cykelparkeringspladser pr. 100 m2 hotel og restaurant, svarende til 217 cykelparkeringspladser. Der stilles endvidere krav om to cykelparkeringspladser til pladskrævende cykler pr. 1.000 m2 hotel og restaurant. 25 % af cykelparkeringspladserne skal overdækkes.

Kommuneplan

I Kommuneplan 2015 er området fastlagt til serviceerhverv med mulighed for op til 50 % boliger (S-område). Indre By og Christianshavn er friholdt for standardiserede rammebestemmelser om maksimal bebyggelsesprocent, bygningshøjde og friarealprocent. Byggeønsket er i overensstemmelse med Kommuneplan 2015.

Intern høring

Der er foretaget intern høring i forbindelse med udarbejdelse af forslag til tillæg nr. 2. Indre By Lokaludvalg har følgende synspunkter:

1. Lokaludvalget finder byggeriet for højt, også selv om det trækkes mest muligt væk fra Dronningegården. Der er ca. 80 boliger, der vender denne vej, og boligerne er ensidigt belyste. Det havde været nyttigt med et skyggediagram.
2. Gårdrum, som byggeriet opføres i, er Dronningegårdens eneste rekreative areal samt bruges til cykelparkering.
3. Nedlæggelse af 124 parkeringspladser er uacceptabel. Siden nylig ændring af parkeringsvilkår er det blevet vanskeligere at finde en parkeringsplads og hænger ikke sammen med de pladser, det nye byggeri kan have behov for.
4. Utilfredshed med, at området udvikler sig til en hotelghetto og kan generere mere trafik.

Forvaltningens bemærkninger:

1. Højden på byggeret svarer til det, der er kendt i Indre By. Byggeriet på p-dækket opføres i en afstand på ca. 20 m fra Dronningegården. Den nye bygning mod Adelgade er smallere end den nuværende. Der er udarbejdet skyggediagrammer i forbindelse med lokalplanforslaget. De viser, at skyggerne fra hotellet kun rammer parkeringsdækket.
2. Dronningegårdens rekreative areal ligger på matr. 667, dvs. matriklen med parkeringshuset. Bygherre ønsker ikke at ændre på dette, så Dronningegårdens areal bliver ikke berørt og dermed bliver cykelparkeringen heller ikke berørt.
3. Bygherre har oplyst, at det kun er omkring halvdelen af de 291 pladser i parkeringshuset, som benyttes, og at det primært er de pladser, der ligger i kælderen, som benyttes. Parkeringsbehovet til hotellet er ikke stort, da flertallet af gæster benytter metro.
4. Hotel og café er serviceerhverv og derfor i overensstemmelse med Kommuneplan 2015. Forvaltningen vurderer, at hotellet ikke genererer mere trafik end i dag.

Miljøvurdering

Teknik- og Miljøforvaltningen vurderer, at lokalplanen ikke medfører miljømæssige konsekvenser, der betyder, at der skal udarbejdes en miljørapport i henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Videre proces

Når Teknik- og Miljøudvalget har godkendt lokalplanforslaget, sender Teknik- og Miljøforvaltningen planforslaget i høring i otte uger. Planforslaget kan sendes i offentlig høring umiddelbart efter Teknik- og Miljøudvalget har godkendt lokalplanforslaget, jf. Borgerrepræsentationens delegation af 12. november 2015. Der vil blive afholdt borgermøde i offentlighedsperioden.

Efter offentlighedsfasen vil forvaltningen gennemgå de modtagne henvendelser og på baggrund heraf udarbejde indstilling om endelig vedtagelse af planforslaget. Denne forventes forelagt Borgerrepræsentationen ultimo september 2017.

Pernille Andersen

/Jakob Møller Nielsen

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 27. marts 2017

Indstillingen blev godkendt med syv stemmer mod tre. Ingen undlod at stemme.

For stemte: A, B og Ø.
Imod stemte: C, I og V.

Et samlet udvalg afgav følgende protokolbemærkning:
”Udvalget ønsker en faglig, arkitektonisk vurdering af det foreslåede projekt fra stadsarkitekten inden høringen.”