Fravigelse af servitut til byggeri på Knuthenborgvej 11, Valby

Teknik- og Miljøudvalget skal tage stilling, hvorvidt villaservitut skal fraviges på Knuthenborgvej 11, så således at det eksisterende enfamiliehus bliver ombygget og tilbygget.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

1. at villaservitut fraviges, så det på ejendommen Knuthenborgvej 11 tillades, at eksisterende enfamiliehus ombygges og tilbygges til et nyt dobbelthus.

Problemstilling

Forvaltningen har modtaget ansøgning om ombygning af et eksisterende enfamiliehus samt tilbygning, så der bliver et nyt dobbelthus på Knuthenborgvej 11. En tilladelse vil indebære fravigelse af villaservitutten, Romertalsdeklaration III3696, som er tinglyst i 1917, da det ansøgte strider mod servituttens bestemmelse om, at hver etage kun må tjene til bolig for én familie. Da der ikke er lokalplan for området, skal forvaltningen i henhold til bygningsreglementet foretage en helhedsvurdering af projektet.

Jakob Næsager (C) anmodede om, at sagen forelægges Teknik- og Miljøudvalget. Teknik- og Miljøudvalget behandlede sagen i mødet den 7. marts 2017 og vedtog et ændringsforslag, hvori indstillingen blev udsat med henblik på at afklare præcedensvirkningen af en eventuel afvisning af dispensation fra villaservitut. Afklaringen af præcedensvirkningen fremgår af bilag 7.

Løsning

Det er Teknik- og Miljøforvaltningens praksis at fravige villaservitutternes bestemmelser om boliger pr. etage og bebygget areal, når dobbelthuse er i overensstemmelse med gældende byggelovgivning. Borgerrepræsentationen vedtog i 1971, at de gamle servitutters bestemmelser om at boliger pr. etage kunne fraviges mod, at der blev stillet krav om en lavere bygningshøjde (se bilag 6). Det er denne praksis, som forvaltningens fortsat arbejder efter og har fulgt i den konkrete sag.

Teknik- og Miljøudvalget har den 27. maj 2013 godkendt, at Teknik- og Miljøforvaltningens bemyndigelse til at fravige servitutbestemmelser om antal boliger pr. etage i forbindelse med opførelse af dobbelthuse justeres således, at der ikke fremadrettet skal foretages høring af naboer.

Der er ansøgt om tilladelse til ombygning af et eksisterende enfamiliehus samt tilbygning, så bebyggelsen kommer til at udgøre et dobbelthus, og i overensstemmelse med hidtidig praksis er forvaltningen derfor indstillet på at tillade byggeriet til et dobbelthus, selv om servitutten kun tillader én bolig pr. etage. Alternativet ville være et toetages hus, som servitutten og øvrige bestemmelser tillader.

Dobbelthuse og helhedsvurdering efter bygningsreglementet

Forvaltningen skal foretage en helhedsvurdering af projektet efter kap. 2.3 i bygningsreglementet, herunder af det fremsendte udstykningsforslag. Der er ikke tale om dispensationer i formel forstand, men en helhedsvurdering af de bebyggelsesregulerende forhold for det konkrete byggeri, som kan munde ud i enten en byggetilladelse eller et afslag på at fravige servitutten.

Det ansøgte byggeprojekt, herunder fremsendte udstykningsforslag

Grundarealet på Knuthenborgvej 11 udgør 610 m², heraf er 77 m² udlagt til vej. Dobbelthusets samlede etageareal vil være 244 m², svarende til en bebyggelsesprocent på 40. Ny privat fællesvej (indkørsel til bagerste del af dobbelthuset) udgør 41 m². Se bilag 1 om høringsbrev med kortbilag.

Forvaltningen er positivt indstillet over for at tillade det ansøgte. Dobbelthuset opføres inden for byggeretten med hensyn til højde og afstand til naboskel, selvom en del af den nye bebyggelse vil være tættere end 2,5 m fra nye private fællesvej (indkørslen). Der vil blive stillet betingelse om, at bebyggelsesprocent beregnes samlet for de to parceller efter opdeling. Grundstørrelsen efter en opdeling ikke er usædvanlig for dobbelthuse og heller ikke usædvanligt i kvarteret.

Høringen

I den konkrete sag har forvaltningen foretaget høring af de tilgrænsende ejendomme i forhold til, at det ansøgte byggeri ikke opfylder alle betingelse i bygningsreglementet og servitutbestemmelserne. Det omhandler, som beskrevet ovenfor, bebyggelsesprocenten, grundstørrelse og nærmere end 2,5 m til privat fællesvej, der dog ligger på egen matrikel. Se forvaltningens bemærkninger til høringssvarene.

I høringsperioden er der indkommet ét samlet høringssvar fra de tilgrænsende ejendomme samt et høringssvar fra lokaludvalget. Se bilag 2 og 3. Begge høringssvar forholder sig kritisk til det ansøgte projekt.

Fælles høringssvar fra naboer

Naboerne har primært gjort indsigelse mod følgende:

1. Det ansøgte projekt er i strid med plangrundlaget og byggelovgivningen.
2. Privat fællesvej.
3. Koteletgrunde og parkeringsforhold.
4. Grundstørrelse og bebyggelsesprocent.
5. Nabogener ved fravigelse af servitutten og sammenligning med sag på Nystedvej.

Forvaltningens bemærkninger

Ad 1. Det ansøgte forudsætter ingen dispensation, men en fravigelse af servitutten. Det er alene afstandsforhold til ny privat fællesvej, som overskrider byggeretten, samt bebyggelsesprocent for den mindste af de to fremtidige parceller, hvorfor der skal foretages en helhedsvurdering for de to forhold.

Ad 2. Der skal sikres vejadgang til begge dele af dobbelthuset, herunder også til den bagerste parcel. Beliggenhed af bebyggelse nærmere end 2,5 m fra privat fællesvej vurderes ikke at være usædvanligt i nærområdet, og det ansøgte dobbelthus er fortsat beliggende ca. 4 m fra naboskel.

Ad 3. Det er forvaltningens vurdering, at det viste udstykningsforslag er i overensstemmelse med kommuneplanens rammer for området, herunder bebyggelsesprocent på 40 og friaeralprocent på 100. Forvaltningen bemærker, at parkering på vejareal ikke tæller med i ejendommens parkeringsdækning.

Ad 4. I høringsbrev fra den 26. januar 2017 oplyste forvaltningen fejlagtigt, at byggeriet ikke overholdt byggeretten om grundstørrelse, men det gælder kun fritliggende enfamilieshuse og ikke dobbelthuse. Udstykning af grunde med dobbelthus skal derfor altid fastlægges efter en helhedsvurdering ud fra det bebyggelsesregulerende forhold om grundens størrelse. Den høje bebyggelsesprocent for den ene del af dobbelthuset vurderes ikke at være visuelt synlig, idet huset fremstår som ét hus og den maksimale bebyggelsesprocent regnes samlet for dobbelthuset.

Ad. 5. Det er forvaltningens vurdering, at der sikres tilfredsstillende lysforhold og sikres mod væsentlige indbliksgener, idet byggeretten vedrørende afstand til naboskel samt højdeforhold er overholdt. Sagen på Nystedvej 1-17, hvor der blev givet afslag, er ikke sammenlignelig med nærværende sag, da der på Nystedvej var søgt om at opføre et fritliggende enfamilieshus samt bibeholdelse af to eksisterende fritliggende enfamilieshuse.

Høringssvar fra lokaludvalg

Lokaludvalget har ønsket sagen forelagt politisk med følgende indsigelse:

1. Det ansøgte projekt er i strid med hensynet bag servitutten og går i mod de vedtagne politikker om øget begrønning og træer i København.
2. Grundstørrelse.

Ad 1. Der henvises til tidligere politisk beslutning om at tillade fravigelse af villaservitutter ved ansøgning om opførelse af dobbelthuse.

Ad. 2. Der henvises til forvaltningens svar ad. 4 ovenfor.

Ansøger har fået forelagt de indkomne høringssvar og har forholdt sig til bemærkningerne fra indsigerne. Se bilag 4. Forvaltningens uddybende bemærkninger til indsigelserne fremgår af bilag 5.

Præcedens

En tilladelse vil efter forvaltningens vurdering ligge inden for den hidtidige administrative praksis. Der er dog det særlige forhold, at ejendomsdannelsen er lidt utraditionel. I de fleste øvrige sager om dobbelthuse nedrives et eksisteredne hus, og der opføres et helt nyt dobbelthus med et udstykningsforslag, der giver kvadratlignende grunde. I den konkrete sag på Knuthenborgvej er der tale om en tilbygning til eksisterende enfamilieshus med en utraditionel ejendomsdannelse.

Et eventuelt afslag på Knuthenborgvej 11 vil derfor ikke i sig selv have præcedenseffekt på andre sager om dobbelthuse. Hvis ansøger på grund af et eventuelt afslag vælger at indsende et nyt projekt, hvor eksisterende enfamilieshus nedrives og nyt dobbelthus opføres længere inde på grunden, så der kan ske en opdeling af grunden med henblik på en mere hensigtsmæssig udnyttelse af grunden, er det forvaltningens umiddelbare vurdering, at der ikke vil kunne meddeles et afslag uden, at det vil danne præcedens for andre sager med dobbelthuse.

Økonomi

Indstillingen har ingen økonomiske konsekvenser.

Videre proces

Når indstillingen er godkendt, vil forvaltningen meddele byggetilladelse til dobbelthus. Der vil blive vedlagt klagevejledning efter byggeloven til indsigelserne.

 

Pernille Andersen

/Anne-Sofie Degn

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 27. marts 2017

 Indstillingen blev ikke godkendt.

 

Et samlet udvalg afgav følgende protokolbemærkning:
”Udvalget afviser dispensationen med henvisning til den lidt utraditionelle ejendomsdannelse og grundens størrelse i øvrigt. Begrundelsen for afslaget tager udgangspunkt i, at der foreligger særlige forhold i byggeansøgningen på Knuthenborgvej 11, som gør, at sagen falder uden for den hidtidige administrative praksis henset til parcellen nærmest vejen, hvor kvaliteten af dens frie opholdsarealer er begrænset.

Udvalget ønsker en drøftelse af villaservitutter på dobbelthuse inden sommerferien. De sager vedrørende dobbelthuse, hvor der skal dispenseres fra en villaservitut, skal frem til drøftelsen forelægges udvalget til beslutning. I disse sager skal det fremgå, hvori afvigelsen fra praksis består og konsekvenserne i forhold til præcedens.”

 

Det Konservative Folkeparti afgav følgende protokolbemærkning:
”Den reelle bebyggelsesprocent efter fradrag af udlagt vejareal er meget høj.”