Byhus beliggende Sundevedsgade 3A-3C, Vesterbro

Gældende lokalplan for ejendommen på Sundevedsgade 3A-3C fastlægger, at den eksisterende bygning kan nedrives. Teknik- og Miljøudvalget har imidlertid bedt forvaltningen forelægge en sag med henblik på at bevare bygningen. Det er forvaltningens vurdering, at ejendommen ikke bør bevares, da den er i ringe stand, og da man i forbindelse med den seneste lokalplan ultimo 2017 har forholdt sig til bevaring af bygningen.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

1. at byhus beliggende Sundevedsgade 3A-3C ikke bevares, da lokalplanen i 2017 har taget stilling til bevaring og byhuset er i dårlig stand.

Problemstilling

På Teknik- og Miljøudvalgets møde den 14. november 2022 besluttede udvalget at pålægge forvaltningen at udarbejde indstilling til politisk behandling om et § 14-forbud med henblik på at udarbejde en bevarende lokalplan for ejendommen beliggende Sundevedsgade 3A-3C, Vesterbro.

På baggrund af den vedtagne beslutning har forvaltningen indledt proces for nedlæggelse af et § 14-forbud. Varsling om eventuel nedlæggelse af et § 14-forbud har været i partshøring i perioden den 6. januar til den 27. januar 2023. Partshøringen har til formål at sikre, at ejere af ejendommen samt andre, som forbuddet retter sig imod (fx lejere), har mulighed for at udtale sig. Forvaltningen har modtaget en henvendelse, der ikke har givet anledning til ændringer.

Løsning

Teknik- og Miljøforvaltningen har den 18. oktober 2022 modtaget ansøgning om nedrivning af byhuset beliggende på Sundevedsgade 3A-3C. Byhuset er er opført i 1866 og er i 1990 registreret med en SAVE-værdi på 4 (middel bevaringsværdi).  

Ejendommen beliggende Sundevedsgade 3A-3C er omfattet af lokalplan 554 Sundevedsgadekarreen, som er vedtaget af Borgerrepræsentationen den 14. december 2017 og bekendtgjort den 20. december 2017. Lokalplanen fastlægger blandt andet, at den eksisterende bygning kan nedrives, og at nybyggeri skal opføres i 5 1/2 etager og må være op til 20 meter i højden. Lokalplanen fastlægger andre bygninger i lokalplanområdet som bevaringsværdige.

Forud for den endelige vedtagelse af lokalplan 554 Sundevedsgadekarreen var der debat om, hvorvidt bygningerne beliggende Enghavevej 10-14 (Slagtergårdene) skulle fastlægges som bevaringsværdige. Forvaltningen vurderede dengang, at bygningerne var i så dårlig stand, at en fastlæggelse af de pågældende bygninger som bevaringsværdige med overvejende sandsynlighed ville kunne medføre overtagelseskrav i henhold til planlovens § 49.  Slagtergårdene blev som følge heraf ikke fastlagt som bevaringsværdige i lokalplanen fra 2017.

Den samme vurdering blev foretaget for denne ejendom og byhuset beliggende Sundevedsgade 3A-3C er således ikke fastlagt som bevaringsværdigt i lokalplanen. Københavns Kommune har i forbindelse med vedtagelsen af lokalplanen i 2017 taget eksplicit stilling til bevaringsværdien af byhuset, herunder at byhuset ikke er bevaringsværdigt. Lokalplanen har således siden 2017 givet ejer en formodning om, at bygningen ville kunne nedrives, og ejeren har disponeret i tillid hertil.

Det fremgår af Københavns Boligkommission, Beretning 2018-2020, at forvaltningen i 2020 på baggrund af en henvendelse fra en beboer har inspiceret ejendommen og fundet, at taget generelt er nedslidt og misligholdt, og at der er kraftige vandskader flere steder indvendigt som følge af utætheder i taget. Derudover fremgår det af rapporten, at den nederste del af facaderne er stærkt medtaget af opstigende grundfugt og defekte tagnedløb, og at murværket på gadefacaden flere steder er decideret nedbrudt. Derudover beskrives det i forhold til to af boligerne i ejendommen, at der er kraftige vandskader, massiv skimmelsvamp, defekt tagkonstruktion og som følge heraf gennemrådden loftskonstruktion. Forvaltningen nedlagde som følge heraf forbud mod beboelse i de to boliger (bilag 3).

Det er på baggrund af ovenstående forvaltningens vurdering, at der ikke bør nedlægges § 14-forbud mod nedrivning. Forbud mod nedrivning og en efterfølgende fastlæggelse af byhuset som bevaringsværdigt i en lokalplan vil således kunne medføre krav om, at kommunen overtager ejendommen mod erstatning efter planlovens § 49. Det bemærkes, at overtagelsessummen vil omfatte den fortjeneste, som ejer ville kunne have haft ved at opføre nybyggeri i 5 ½ etager, da dette er muligt i henhold til gældende lokalplan.

Partshøring
Der er kommet høringssvar fra ejer af ejendommen, hvor det blandt andet bemærkes, at gældende lokalplan tillader nedrivning, og at bygningen er i dårlig stand (bilag 4).

Politisk handlerum
Det kan besluttes, at byhuset skal bevares. I så fald vil forvaltningen indlede proces om nedlæggelse af et § 14-forbud på ejendommen og udarbejdelse af en bevarende lokalplan.

Det bemærkes, at der i forbindelse med lokalplansprocessen i 2017 blev foretaget en juridisk vurdering af mulige konsekvenser ved at fastlægge bygningerne beliggende Enghavevej 10-14 (Slagtergårdene) som bevaringsværdige. Det var dengang vurderingen, at bygningerne var i så dårlig stand, at en fastlæggelse som bevaringsværdige med overvejende sandsynlighed ville kunne medføre overtagelseskrav i henhold til planlovens § 49.

Det bemærkes, at byhuset beliggende Sundevedsgade 3A-3C ikke er fastlagt som bevaringsværdigt i lokalplanen, og at Københavns Kommune dermed i forbindelse med udarbejdelsen af lokalplanen har taget eksplicit stilling til bevaringsværdien, herunder at byhuset ikke er bevaringsværdigt. 

Det er forvaltningens vurdering, at det i tilfælde af, at der nedlægges forbud mod nedrivning, må anses for overvejende sandsynligt, at kommunen vil kunne blive pålagt at overtage ejendommen mod erstatning i henhold til planlovens § 49. Overtagelsessummen vil blive fastsat med udgangspunkt i den værdi, ejendommen havde inden forbuddet mod nedrivning, tillagt den profit, der kunne være opnået, hvis der ikke var forbud mod nedrivning (bilag 2). I praksis svarende til den profit, som ejer ville kunne opnå ved at opføre nybyggeri i 5 ½ etager, hvilket er tilladt i henhold til gældende lokalplan. 

Såfremt der ikke nedlægges §-14 forbud, har ejer ret til at udvikle ejendommen inden for rammerne af det gældende plangrundlag. Teknik- og Miljøudvalget har således ikke mulighed for at stille yderligere krav til fx størrelse eller omfang af ny bebyggelse.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Videre proces

Når Teknik- og Miljøudvalget har godkendt indstillingen, vil forvaltningen ikke foretage sig yderligere i sagen i forhold til at sikre, at bygningen bevares. Forvaltningen vil således meddele tilladelse til nedrivning, såfremt betingelserne herfor er opfyldt.

Søren Wille

        /Karsten Biering Nielsen

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 27. februar 2023

Indstillingen blev godkendt uden afstemning.