Startredegørelse for lokalplan Vigerslev Stationstorv med kommuneplantillæg, Valby

Startredegørelsen skal fastlægge rammerne for et kommende nybyggeri i en del af byudviklingsområdet Kulbanevej i Valby, der i dag er ubebygget. Nybyggeriet opføres i 6 etager og skal bl.a. indeholde butikker i stueetagen og boliger i form af plejehjem samt familie – og ungdomsboliger. Der planlægges for en ny grøn plads tæt ved Vigerslev Allé Station, der indbyder til ophold, samt et nyt byrum med aktiviteter til beboere i og udenfor området. Der vil desuden være fokus på at skabe gode vej- og stiforbindelser til de omkringliggende områder.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

1. at Teknik- og Miljøforvaltningen udarbejder forslag til lokalplan Vigerslev Stationstorv på baggrund af de intentioner og anbefalinger, der fremgår af vedlagte startredegørelse (bilag 2).
   
   Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget godkender,
   
   
2. at Økonomiforvaltningen udarbejder forslag til kommuneplantillæg på baggrund af de intentioner og anbefalinger, der fremgår af vedlagte startredegørelse (bilag 2).

Problemstilling

Med denne startredegørelse ønskes særligt en pejling på det uafklarede spørgsmål om bygherres ønske om en parkeringsdækning, der følger kommuneplanens generelle normer for byudviklingsområder.

En grundejer har anmodet kommunen om en ny lokalplan for et område ved Retortvej 1/Vigerslev Allé/Vigerslev Allé Station i Valby. I området indgår arealer, der er erhvervet fra kommunen ved salg godkendt af Borgerrepræsentationen den 5. maj 2022, inklusive en strækning af den oprindelige Retortvej, der samtidig blev godkendt nedlagt som offentlig vej. Grundejer ønsker at opføre nybyggeri på ca. 22.000 m² etageareal med private familie- og ungdomsboliger, almene boliger i form af et plejehjem samt detailhandel og andre former for serviceerhverv. Det kræver en ny lokalplan og et kommuneplantillæg at realisere grundejers ønsker, da området ikke er lokalplanlagt i dag, og da grundejers projekt ikke er i overensstemmelse med kommuneplanens gældende rammer for området, der fastlægger det til offentlige tekniske anlæg. I forbindelse med områdefornyelsen for Kulbanekvarteret (BR 22. september 2016, jf. bilag 1) er der peget på grunden som potentiale for nybyggeri.

Løsning

Lokalplanområdet ligger i Valby. Det indgår i Kulbanekvarteret, der er omfattet af områdefornyelse, og er et af tre byudviklingsområder benævnt Kulbanevej, der blev fastlagt i sammenhæng med områdefornyelsen. Området ligger syd for Vigerslev Allé station, som har adgang fra en lille forplads på nordsiden af stationen. Mod sydøst grænser området, der er ubebygget, op til Ringstedbanen, mod sydvest til Retortvej og mod nordvest til Vigerslev Allé. Den nye bebyggelse foreslås opført som en boligkarré i op til 6 etager samt penthouseetage med en højde på op til 24 m. Hele stueetagen udnyttes til butikker mv. samt parkering og adgangsvej til varetilkørsel, renovation og adgang til en transformerbygning tilhørende Banedanmark. Der etableres støjbeskyttede friarealer på dækket over stueetagen i karreens indre mod støj fra vej og jernbane. Herudover etableres der friarealer i form af grøn plads mod Vigerslev Allé, der kan fungere som forplads til stationen. Mod øst anlægges der arealer til ophold og aktiviteter som boldspil og lignende.

Boligerne vil have en generel støjbelastning på udadvendte facader fra vej og fra jernbanen, der overskrider Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier, men ikke i et sådant omfang, at det er til hinder for planlægning af boliger under forudsætning af, at der etableres en støjskærm langs Ringstedbanen. Støjskærmen vil betyde, at kommuneplanens lempede regler for trafikstøj for nye boliger i eksisterende støjbelastede områder kan overholdes. Det skal sikres, at det indendørs støjniveau med lukkede og delvis åbne vinduer overholder grænseværdierne. Samtidig skal grænseværdierne på de primære opholdsarealer overholdes.

Almene boliger
Lokalplanområdet er beliggende i Harrestrup Å Skoles skoledistrikt, der indeholder 27 % almene boliger. Når skoledistriktet indeholder under 30 % almene boliger, skal lokalplanen indeholde mindst 25 % almene boliger, jf. administrationsgrundlag for almene boliger (BR 9. maj 2019). Teknik- og Miljøforvaltningen anbefaler derfor, at der stilles krav om 25 % almene boliger.

Boligdelen for nybyggeriet inklusive plejeboliger har et omfang på ca. 18.950 m². Krav om 25 % almene boliger vil således kunne medføre opførelse af mindst ca. 4.340 m² nye almene boliger. Forslaget til nybyggeri af et alment plejehjem vil være på ca. 5.300 m².

Andelen og placeringen af almene boliger i det endelige byggeri vil blive sikret ved behandling af den fremtidige støttesag. Plejehjemmet integreres i den samlede bebyggelse, og der vil blive tale om en ejerlejlighedsudstykning.  

Byliv 

 I udarbejdelsen af lokalplanforslaget vil der være fokus på at skabe en attraktiv forplads op til Vigerslev Allé Station og en tryg forbindelse mellem Kulbaneparken og stationen for fodgængere og cyklister.

Bynatur
Der er registreret to træer inden for lokalplanområdet, der opfylder kriterierne for bevaringsværdige træer, men da de står uhensigtsmæssigt i forhold til placering af bebyggelse og terrænregulering, fastlægges de ikke som bevaringsværdige. Teknik- og Miljøforvaltningen vil i det videre planarbejde have fokus på plantning af en stor andel nye træer.

Parkering

Lokalplanområdet er i kommuneplanen udpeget som byudviklingsområde, hvor der er mulighed for at fastsætte parkeringsnormen efter et konkret skøn. Når der – som i dette tilfælde – er tale om planlægning for en enkelt bebyggelse i et allerede bebygget område, som ikke er planlagt som bilfrit eller delvis bilfrit i de omkringliggende lokalplaner, kan parkeringsnormen fastholdes, jf. administrationsgrundlaget for parkering vedtaget af Teknik- og Miljøudvalget den 11. maj 2020. Området har dog en meget stationsnær beliggenhed, og det foreslås derfor, at parkeringsnormen reduceres med 20 %, jf. bilag 4. En lavere norm vil indebære risiko for, at beboere og brugere vil vælge at parkere på de omliggende veje. Af hensyn til kunder til butikkerne ønsker grundejer, at kommuneplanens parkeringsnorm fastholdes.

Parkering etableres i konstruktion og de ubebyggede arealer vil være fri for biltrafik, bortset fra vare- og handicapkørsel og renovation. I byudviklingsområder stiller kommuneplanen krav om én parkeringsplads pr. 250 m² boligetageareal, dog én pr. 857 m² ved ungdomsboliger og én pr. 714 m² ved plejeboliger for boliger, samt én pr. 214 m² erhvervsetageareal, dog én pr. 143 m² butiksetageareal. Det svarer til, at der skal etableres ca. 68 parkeringspladser med den foreslåede fordeling af anvendelserne. Som det fremgår ovenfor, foreslår forvaltningen en 20 % reduktion. Bygherren ønsker ikke en reduktion.

I forhold til krav om parkering til cykler stiller kommuneplanen krav om fire p-pladser pr. 100 m² etageareal, bortset fra plejeboliger, hvor der foreslås 1,5 plads pr. 100 m². Dette svarer til i alt ca. 750 cykelparkeringspladser.

Kommuneplan

I Kommuneplan 2019 er området udlagt til offentlige tekniske anlæg, herunder kollektive trafikanlæg. Der er ikke fastsat nærmere bebyggelsesregulerende bestemmelser. Området indgår i byudviklingsområde Kulbanevej, delområde Vigerslev Allé, til udvikling i 1. del af planperioden. Det betyder, at der samtidig med lokalplanforslaget skal fremlægges forslag til kommuneplantillæg. Heri vil der skulle tages stilling til anvendelse, mulighed for detailhandel, bebyggelsesprocent, bygningshøjde og friarealprocent. Som udgangspunkt foreslås en C2-ramme til boliger og serviceerhverv med en bebyggelsesprocent på 150. Endvidere foreslås oprettelse af et nyt lokalcenter med op til 3.000 m² detailhandel.

Økonomiforvaltningen har i perioden fra den 28. april til den 6. juni 2022 holdt forudgående offentlighed for kommuneplanlægningen for området med det formål at indkalde ideer og forslag til planlægningsarbejdet. Forvaltningen modtog 15 høringssvar i høringsperioden (bilag 6), som er behandlet i en hvidbog (bilag 7). Høringssvarene er fra Danmarks Naturfredningsforening, HOFOR A/S, Københavns Museum, Valby Lokaludvalg samt 11 borgere bosat i Valby. Høringssvarene handler overvejende om boliger, trafik, mødesteder og forbindelser. De fleste ser positivt på en kommende udvikling af arealet.

Indledende høring
Der er foretaget indledende høring om lokalplantillægget, herunder af Valby Lokaludvalg, der vil blive hørt igen, når forslaget sendes i offentlig høring. Lokaludvalget har indgivet følgende hovedsynspunkter: 

1. Det er vigtigt, at området udvikles efter en samlet plan, der også omfatter Kulbanevejs Genbrugsstation og de omliggende områder hen mod Kulbaneparken.
2. På trods af den umiddelbare stationsnærhed bør bebyggelsesprocenten fastsættes på et niveau, så der bliver lys og luft omkring boligerne.
3. Der er ikke behov for flere ungdomsboliger, da der inden for korte afstande er bygget eller projekteret et meget stort antal små boliger.
4. Tanken om et stationstorv kræver særlig opmærksomhed, da det ligger op ad en trafikeret vej, og det er vigtigt, at det nye byggeri ikke skaber farlige situationer på Retortvej, der er fremtidig skolevej for Harrestrup Å Skole.

Teknik- og Miljøforvaltningens bemærkninger:

1. I forbindelse med områdefornyelsen for Kulbanekvarteret er der også peget på genbrugsstationen og tilgrænsende arealer som potentiale for nybyggeri, men det kræver, at der findes en alternativ placering af genbrugsstationen.
2. Med den foreslåede bebyggelsesprocent på 150, der er lidt mindre end bebyggelsesprocenten på Grønttorvsområdet, opnås med bebyggelsens karréform både støjbeskyttede gårdarealer, en grøn forplads til stationen og arealer til boldspil mv.
3. Teknik- og Miljøforvaltningen vurderer, at der er en god fordeling af de forskellige boligtyper indenfor lokalplanområdet. Denne fordeling mellem familie-, ungdoms- og plejeboliger, der i projektet er ca. 44/28/28 %, vil blive nærmere reguleret i lokalplanen
4. Teknik- og Miljøforvaltningen er enige med lokaludvalget i, at der skal være fokus på anlæg af et attraktivt stationstorv og trafiksikre løsninger, herunder etablering af et signalreguleret kryds, der både giver adgang til lokalplanområdet og området ved genbrugsstationen.

Anbefalinger til den videre planlægning

Teknik- og Miljøforvaltningen vil i det videre samarbejde med bygherre særligt fokusere på følgende temaer:

• Etablering af en grøn plads mod Vigerslev Allé, der indbyder til ophold og en forbindelse til Vigerslev Allé Station.
• Etablering af et byrum på den østlige del af grunden, gerne med aktiviteter, der retter sig til beboere også uden for området.
• Udadvendte funktioner i stueetagen mod forpladsen og Retortvej og gode ankomstforhold til plejehjemmet.
• Detaljering af den indre, interne gade, bl.a. så der skabes gode og trygge ankomstforhold til butikkerne.
• Forebyggelse af støjgener.
• Gode forhold for cyklister, herunder med hensyn til cykelparkering.

Politisk handlerum

• Det kan besluttes at tilgodese grundejers ønske om en parkeringsdækning svarende til kommuneplanens normer eller dækning, der er lavere end den indstillende reduktion på 20 %.
• Udvalgene kan desuden ændre anbefalinger til den videre proces og/eller tilføje nye opmærksomhedspunkter.
• Det kan besluttes at undlade krav om almene boliger eller at fastsætte en andel, der er lavere end 25 %.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Videre proces

Når udvalgene har vedtaget startredegørelsen, udarbejder forvaltningerne et forslag til lokalplan med tilhørende tillæg til kommuneplanen. Forvaltningerne forventer at forelægge forslaget for Borgerrepræsentationen medio 2023, hvorefter det sendes i offentlig høring i otte uger. Lokalplanen ventes endeligt vedtaget ultimo 2023.

                             Søren Hartmann Hede                                 Søren Wille

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 27. februar 2023

Alternativet stillede følgende ændringsforslag som tilføjelse til 1. at-punkt (ÆF1):

"dog således, at der fastlægges en 90% reduktion for parkeringsnorm i lokalplansforslaget."

Ændringsforslaget (ÆF1) blev forkastet med 4 stemmer mod 7. Ingen undlod at stemme.

For stemte: Ø og Å

Imod stemte: A, B, C, F og V

Alternativet stillede følgende ændringsforslag som tilføjelse til 1. at-punkt (ÆF2):

”dog således, at lokalplanen klarlægger en mulig ramme for byggeriet, hvor der er en 90% reduktion i parkeringsnormeringen."

Ændringsforslaget (ÆF2) blev forkastet med 5 stemmer mod 6. Ingen undlod at stemme.

For stemte: F, Ø og Å

Imod stemte: A, B, C og V

Enhedslisten stillede følgende ændringsforslag som tilføjelse til 1. at-punkt (ÆF3):

"dog således, at der fastlægges en 50 % reduktion for parkeringsnorm i lokalplansforslaget."

Ændringsforslaget (ÆF3) blev forkastet med 5 stemmer mod 6. Ingen undlod at stemme.

For stemte: F, Ø og Å

Imod stemte: A, B, C og V

Venstre stillede følgende ændringsforslag som tilføjelse til 1. at-punkt (ÆF4):

”dog således, at parkeringsnormen ikke reduceres med 20%.”

Ændringsforslaget (ÆF4) blev forkastet med 3 stemmer mod 8. Ingen undlod at stemme.

For stemte: C og V

Imod stemte: A, B, F, Ø og Å

Socialistisk Folkeparti stillede følgende ændringsforslag som tilføjelse til 1. at-punkt (ÆF5):

"dog således, at der så vidt muligt tages højde for støjforhold i den videre planlægning, således at eventuelle boliger uden vinduer ind mod gården placeres på steder med mindre støjforurening."

Ændringsforslaget (ÆF5) blev vedtaget uden afstemning.

Den således ændrede indstilling blev godkendt uden afstemning.

Det Konservative Folkeparti afgav følgende protokolbemærkning: