Dispensation fra lokalplan nr. 432 ’Carlsberg II’ til nedrivning af den vestlige del af den bevaringsværdige bygning ”Gærkælder” beliggende Ny Carlsberg Vej 105, Valby

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

1. at Teknik- og Miljøforvaltningen meddeler dispensation fra § 5, stk. 1, pkt. b i lokalplan nr. 432 til at nedrive dele af den bevaringsværdige bygning ”Gærkælder”, inden der foreligger et godkendt projekt til nybyggeri.

Problemstilling

Carlsberg Byen P/S har søgt om tilladelse til tidligere end forudsat i tillæg 6 til lokalplan 432 at nedrive bebyggelsen vest for Bryggernes Plads for at klargøre området til nybyggeri. I tillæg 6 til lokalplan 432 er det forudsat, at en nedrivning først kan tillades, når der foreligger et godkendt projekt til nybyggeri. Nedrivningen omfatter bl.a. store dele af det cirka 10.000 m² store, bevaringsværdige bygningskompleks ”Gærkælder”, der i dag står tomt. Forbygningen mod Bryggernes Plads bevares. Lokalplanen udpeger hele ”Gærkælder” som bevaringsværdig, men muliggør, at størstedelen kan nedrives på baggrund af et godkendt projekt til nybyggeri. Idet der ikke foreligger et godkendt projekt, kræver nedrivningen en dispensation fra lokalplanen, som Teknik- og Miljøudvalget skal behandle.

Dispensationer af denne karakter ville i andre tilfælde almindeligvis blive meddelt administrativt af forvaltningen, men i forbindelse med behandling af tillæg 6 til lokalplan 432 den 28. november 2016 har Teknik- og Miljøudvalget ønsket, at udvalget behandler visse ansøgninger om dispensationer vedrørende Carlsberg Byen, blandt andet sager om nedrivning af bevaringsværdige bygninger.

Løsning

Lokalplanen fastlægger i § 5, stk. 1, pkt. b, at den på lokalplantegning nr. 6 markerede bevaringsværdige bebyggelse ikke må nedrives uden Teknik- og Miljøudvalgets særlige tilladelse. Bestemmelsen giver mulighed for, at enkelte, særligt udpegede, bevaringsværdige bygninger - herunder størstedelen af bygningskomplekset ”Gærkælder”- må nedrives på baggrund af et godkendt projekt til nybyggeri. Hensigten med denne bestemmelse er at sikre, at de karakterfulde bygninger, som ikke kan genanvendes, først nedrives i takt med udbygningen af området. Således undgås det, at området præges af tomme byggegrunde, og der skabes incitament til at anvende bygningerne midlertidigt til nye bymæssige funktioner i udbygningsfasen. Tilladelse til delvis nedrivning af ”Gærkælder”, inden der foreligger et godkendt projekt, forudsætter derfor en dispensation fra lokalplan 432. Placering og omfang af ”Gærkælder” og den del, der ifølge lokalplanen må nedrives, fremgå af bilag 1. Fotos og fakta om ”Gærkælder” fremgå af bilag 2.

Bygherres anmodning
Forvaltningen er i dialog med Carlsberg Byen P/S om et projekt på grunden, der er i overensstemmelse med bebyggelsesplanen i tillæg 6 til lokalplan 432. Her nedrives størstedelen af bygningskomplekset, undtagen for bygningen mod Bryggernes Plads og Elefantporten, der bevares og ombygges til nye funktioner. Carlsberg Byen P/S forventer at indsende en ansøgning om byggetilladelse inden sommerferien 2017. Lokalplanens byggemulighed på grunden er illustreret i bilag 4.

Carlsberg Byen P/S arbejder med at realisere udbygningen af den nye bydel indenfor en kort årrække. For at gøre udbygningen mere hurtig og rationel ønsker selskabet at udføre nedrivningsarbejdet på ”Gærkælder” samtidigt med, at projektet til nybyggeri på grunden færdiggøres og myndighedsbehandles. Carlsberg Byen P/S oplyser, at den tætte bebyggelsesplan medfører en række afhængigheder byggefelterne imellem – i forhold til nedrivningsarbejder, etablering af og leverancer til byggeplads samt etablering af sammenhængende parkeringskældre på tværs af karréerne. Den aktuelle etape, vest for Elefantporten, består af to karréer og byrummet Ottilia Jacobsens Plads. Blandt andet på grund af de eksisterende bygninger, det store terrænspring og de særlige konstruktive forhold omkring højhuset i den sydlige karré, vurderer Carlsberg Byen P/S at det er mest hensigtsmæssigt at starte byggeriet i nord ved ”Gærkælder”, og bygge sig baglæns ud ad området ned mod J.C. Jacobsens Gade. Hermed kan Carlsberg Byen P/S - i takt med færdiggørelsen af byggeriet - få færdiggjort byrum og forbindelser. Hvis byggetakten vendes om, og der startes med den sydlige karré med højhuset, vil det både byggelogistisk og konstruktivt være vanskeligt gennemførligt, fordi man da i langt højere grad får ’bygget sig inde’ i området mellem de blivende bygninger ved Ny Carlsberg Vej. Hvis der ikke gives dispensation fra lokalplanens bestemmelse, vil det også betyde, at Ottilia Jacobsens Plads først kan færdiggøres senere.

Forvaltningen anbefaler, at der meddeles dispensation fra § 5, stk. 1, pkt. b, i lokalplan nr. 432 til delvis nedrivning af ”Gærkælder”, inden der foreligger et godkendt projekt til nybyggeri. Forvaltningen vurderer, at der med de nuværende konjunkturer ikke er grund til at antage, at udbygningen af Carlsberg Byen går i stå, inden nybyggeriet er sat i gang. Således vil en dispensation til nedrivning af den tomme bygning på nuværende tidspunkt alene betyde, at nybyggeriet kan realiseres tidligere end forudsat i planen. Forvaltningen vurderer, at en dispensation vil understøtte, at byggeaktiviteterne strækker sig over så kort en periode som muligt og i en hensigtsmæssig rækkefølge, hvor bebyggelsen færdiggøres i afrundede etaper med velfungerende byrum og infrastruktur. Såfremt tilladelse til nedrivning først gives samtidigt med godkendelse af det nyt projekt, er der en risiko for at forsinke realiseringen af den nye bydel.

Høring
Forvaltningen har vurderet, at der ikke skal foretages naboorientering, da nedrivningen er muliggjort i lokalplanen. Det forhold at bygningen nedrives tidligere inden der foreligger et godkendt projekt, vurderes at være af underordnet betydning for naboer.

Offentligheden er blevet hørt om muligheden for at nedrive den vestlige del af ”Gærkælder” i forbindelse med forslag til lokalplan nr. 432 vedtaget i 2008 og igen i forbindelse med forslag til tillæg 6 i 2016. Her er fra Københavns Museum i 2008 og Danmarks Naturfredningsforening i 2016 fremkommet en generel kritik af omfanget af muliggjorte nedrivninger, men ingen konkrete indsigelser mod, at størstedelen af ”Gærkælder” fjernes. Forvaltningen har til kritikken bemærket, at det i forbindelse med bearbejdningen af masterplanen for området nøje blev vurderet, hvilke bygninger der havde høj arkitektonisk værdi og var egnede til at blive genbrugt og indgå i den nye bystruktur. Det blev blandt andet konkluderet, at den vestlige del af ”Gærkælder” ville kunne fjernes og erstattes med nyt byggeri. Dette var navnlig begrundet i de begrænsede muligheder for at etablere større vinduespartier i facaderne og hermed skabe gode dagslysforhold i bygningen og understøtte det ønskede byliv med visuel kontakt mellem inde og ude. Der indkom ikke i øvrigt indsigelser mod den muliggjorte nedrivning af bygningen. Offentlighedens synspunkter og forvaltningens bemærkninger fremgår af bilag 3.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Videre proces

Når Teknik- og Miljøudvalget har godkendt indstillingen, vil forvaltningen meddele dispensation til at nedrive den vestlige del af ”Gærkælder”.

                    Pernille Andersen

                                                    / Jakob Møller Nielsen

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 27. februar 2017

 Et samlet udvalg stillede følgende ændringsforslag til erstatning af indstillingens 1. at-punkt:
”At Teknik- og Miljøforvaltningen meddeler dispensation fra § 5, stk. 1, pkt. b i lokalplan nr. 432 til at nedrive dele af den bevaringsværdige bygning ”Gærkælder”, inden der foreligget et godkendt projekt til nybyggeri, og at dispensationen er betinget af, at bygherre sikrer en kontinuerlig nedrivnings- og byggeproces.”

Ændringsforslaget blev vedtaget uden afstemning.

Den således ændrede indstilling blev godkendt uden afstemning.