Ændret tilrettelæggelse af teknisk tilsyn med drift og vedligeholdelse i almene boliger

Indstilling om ændret tilrettelæggelse af teknisk tilsyn med drift og vedligeholdelse i almene boliger

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender

1. at det tekniske tilsyn med drift og vedligeholdelse i almene boliger ændres således, at det fremover gennemføres som en screening af ca. 30 almene boligafdelinger, og at resultatet af denne screening efterfølgende drøftes på den årlige lovbestemte styringsdialog med de almene boligorganisationer
2. at udvælgelse af afdelinger til screening sker efter behovsorienterede kriterier   

Teknik- og Miljøudvalget besluttede den 7. juni 2010, at det tekniske tilsyn med almene boligafdelinger fremover skulle gennemføres som ca. 15 årlige tilsyn.

Formålet med det tekniske tilsyn er generelt at have en løbende dialog med boligorga­nisationerne om henlæggelsesniveauer og vedligeholdelsestilstand, sådan at henlæg­gelserne øges.

Erfaringen på baggrund af det tekniske tilsyn 2011 er, at denne dialog bedst ind­arbejdes i den årlige lovbestemte styringsdialog med de almene boligorganisationer, således at den kobles til et bredere perspektiv på boligorganisationens udvikling og at der samtidig åbnes mulighed for at indgå aftaler om løft af f.eks. driftsrutiner og henlæggelsesniveau.  Tillige viser erfaringen fra det tekniske tilsyn, at der er et formindsket behov for selve den fysiske gennemgang af boligaf­deling­ernes bygninger og friarealer.

Baggrund

Teknik- og Miljøforvaltningen fører i medfør af almenboliglovens § 108 tilsyn med, om almene boligorganisationer og forretningsførerorganisationer drives i overensstemmelse med loven.  I dette tilsyn indgår, at forvaltningen påser, om boligafdelingernes henlæg­gelser til planlagt, periodisk vedligeholdelse og fornyelse af tekniske installationer er tilstrækkelige.

De nærmere regler om boligafdelingernes pligt til at henlægge til kommende vedlige­holdelse og fornyelse af tekniske installationer findes i almenboliglovens § 68 og i bekendtgørelse om drift af almene boliger mv. §§ 60 - 65. Baggrunden er, at der via huslejen skal henlægges midler til at opretholde bygninger og friarealer, og at bolig­afdelingen dermed opretholdes som et attraktivt og velfungerende boligmiljø.

Perioden 2005-2011

Forvaltningen har siden 2005 gennemført fem runder af det tekniske tilsyn med almene boligafdelinger, hvor afdelinger på baggrund af indsendte oplysninger om henlæggelser og vedligeholdelsesplaner efterfølgende er blevet fysisk gennemgået og forvaltningen har udarbejdet en rapport om afdelingens tilstand til boligorganisationerne og Teknik- og Miljøudvalget (jf. nedenstående skema1).

Skema 1: Udviklingen af det tekniske tilsyn i de almene boligafdelinger

Forslag til fremtidig model fra 2012

Siden 2010 har kommunen afholdt individuelle og områdebaserede styringsdialogmøder med de almene boligorganisationer omkring udviklingen af deres boliger og boligområder. Ved styringsdialogmøderne indgår kommunen konkrete aftaler med boligorganisationerne omkring en bred vifte af forhold, herunder også driftsmæssige forhold, som er væsentlige for opretholdelsen af sunde og velfungerende boliger og boligområder. Derfor mener forvaltningen, at opmærksomheden på udviklingen i boligafdelingernes vedligeholdelsestilstand og henlæggelsesniveau fremover bør opretholdes og kobles til styringsdialogen.

Det tekniske tilsyn foreslås derfor fremover tilrettelagt således, at forvaltningen udvælger 30 boligafdelinger, hvor boligorganisationerne som minimum skal fremsende den seneste tilstandsrapport for boligafdelingens vedligeholdelsesstand, afdelingens driftsplan, budget samt fyldestgørende oplysninger om henlæggelse til planlagt, periodisk vedligeholdelse og fornyelse af tekniske installationer, jf. driftsbekendtgørelsens § 61.

Det fremsendte materiale vil blive gennemgået og vurderet teknisk og økonomisk i løbet af foråret. Konklusionerne af boligafdelingernes fremsendte materiale vil herefter indgå i drøftelse på styringsdialogen i efteråret med det formål at udvikle boligafdelingernes vedligeholdelsesplaner og henlæggelsesniveau – men set i et bredere perspektiv og med øje for afdelingens placering i byen.  

I modsætning til det tidligere tekniske tilsyn vil der således som udgangspunkt kun foregå en administrativ og ikke fysisk gennemgang af afdelingerne. Årsagen er at den fysiske gennemgang af afdelingerne har vist sig ikke give tilstrækkelig værdi, idet den fysiske gennemgang ikke har givet anledning til væsentlige ændringer i vurderingerne af afdelingernes tilstand.

Hvis forvaltningen vurderer, at den administrative gennemgang af en boligafdeling skal følges op af en gennemgang af afdelingens fysiske tilstand, vil der fortsat være mulighed herfor med hjemmel i almenboliglovens § 108.

Udvælgelseskriterier

Samtidig er det forvaltningens holdning, at udvælgelsen af boligafdelinger i højere grad bør ske på basis af behov end hidtil, hvor det har været tilstræbt at udvælge et bredt udsnit af boligafdelingerne. Dette for at sikre, at indsatsen kan rettes mod de områder, som har særligt fokus på et givent tidspunkt. Således kan det tekniske tilsyn bedre fungere som et redskab i kommunens arbejde med at realisere målene i Politik for udsatte byområder – ved at rette det tekniske tilsyn mod de afdelinger, der er beliggende i netop disse områder.

Det foreslås derfor, at de fremtidige udvælgelseskriterier i prioriteret rækkefølge bliver følgende:

• boligafdelinger beliggende i de udsatte byområder
• boligafdelinger med lave henlæggelser eller har særlige problemstillinger
• boligafdelinger der ikke har igangværende helhedsplaner

Der vil ikke være økonomiske konsekvenser.

Forvaltningen vil fremover arbejde efter de retningslinjer, der er beskrevet i denne indstilling.

         Hjalte Aaberg                                  

                                                                  /Simon Kjær Hansen