Eventuel nedlæggelse af § 14-forbud på Frederikssundsvej 70, Bispebjerg

Teknik- og Miljøudvalget skal tage stilling til, om kommunen skal nedlægge et forbud efter planlovens § 14 mod ejerne af Frederikssundsvej 70, Provstevej 1-3 samt Theklavej 33-37 i København NV med henblik på, at kommunen udarbejder en bevarende lokalplan for området.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

1. at nedlægge et forbud efter planlovens § 14 mod ejerne af Frederikssundsvej 70 og Provstevej 1-3 samt Theklavej 33-37 som beskrevet under afsnittet Løsning.
2. at Teknik- og Miljøforvaltningen udarbejder forslag til bevarende lokalplan for Frederikssundsvej 70 og Provstevej 1-3 samt Theklavej 33-37 på baggrund af intentioner og anbefalinger, der fremgår under afsnittet Løsning og ibilag 2.

Problemstilling

Teknik- og Miljøudvalget behandlede den 24. august 2020 ’Dispensation fra lokalplan til at opføre nyt ungdomsbyggeri, Frederikssundsvej 70, og tilladelse til at nedrive tre ejendomme på Theklavej 33-37, Bispebjerg’. Et samlet udvalg afgav følgende protokolbemærkning: ”Partierne ønsker, at Teknik- og Miljøforvaltningen vender tilbage til Teknik- og Miljøudvalget med indstilling om, at der nedlægges § 14-forbud med henblik på at udarbejde en ny bevarende lokalplan. ”Der er derfor ikke givet dispensation eller nedrivningstilladelse. Teknik- og Miljøforvaltningen har i stedet den 11. september 2020 varslet et § 14-forbud og foretaget partshøring overfor ejerne af ejendommene, der har fremsendt bemærkninger i forbindelse med partshøringen, jf. Løsning. Teknik- og Miljøudvalget skal tage endelig stilling til nedlæggelse af § 14-forbud med henblik på, at der udarbejdes en bevarende lokalplan for ejendommene. Formålet er at bevare det eksisterende kulturmiljø. Forbuddet vil være gældende i et år fra forbuddet er meddelt ejerne. Kommunen skal inden for dette tidsrum have sendt et forslag til lokalplan i offentlig høring.

Løsning

Forvaltningens gennemgang af Frederikssundsvej 70, Provstevej 1-3 og Theklavej 33-37 viser, at bygningerne er opført som boligbebyggelse og værksteder i perioden mellem 1886 og 1930. Ejendommene er i forskellig stand, originalitet og byggestil.

Frederikssundsvej 70 og Provstevej 1-3:

Ejendommene er omfattet af lokalplan 261 Provstevej og er beliggende i område III. Formålet med lokalplanen er bl.a. at muliggøre færdiggørelse af boligområdet mellem Frederikssundsvej og Theklavej, hvor hjørneejendommen Frederikssundsvej 70 ligger, som karrébebyggelse ”med en bebyggelsesmæssig karakter, der svarer til karrebebyggelsen langs den sydfor liggende strækning af Frederikssundsvej”. Ny bebyggelse skal ifølge lokalplanen opføres som sluttet randbebyggelse med en bebyggelsesprocent på 150, en højde på 4-5½ etage, en friarealprocent på 40 og parkeringsdækning på 1 pr. 100 m2 etageareal.

I det følgende beskrives bygningerne enkeltvis:

• Frederikssundsvej 70: Opført i 1886 som beboelsesejendom i 2½-etager markeret med et tårnlignende hjørneparti i tre etager og SAVE registreret som 6 (middel bevaringsværdi). Bygningen er opført i historicistiske stil med pudsede facader, i en stil typisk for 1880’erne. Står som den eneste på denne strækning af Frederikssundsvej som et levn fra den originale og typiske bebyggelse af udfaldsvejene fra København.
• Provstevej 1-3: Opført i 1910 og ombygget i 1973. Bevaringsværdi 7 (lav bevaringsværdi) i SAVE registret. Ejendommen er opført som værksteder.

Forvaltningen vurderer på baggrund af ovenstående, at bygningerne kan være omfattet af en bevarende lokalplan, så der bevares levn fra en originale bebyggelse af udfaldsvejene fra København og bevares værksteder, der vidner om områdets rolle som industrikvarter fra start 1900-tallet.

Theklavej 33-37:

Ejendommene på Theklavej er ligeledes omfattet af lokalplan 261 Provstevej og er beliggende i område III. Det betyder, at ny bebyggelse skal opføres som sluttet randbebyggelse, og at der efter lokalplanen gælder en bebyggelsesprocent på 150, en højde på 4-5½ etage, en friarealprocent på 40 og parkeringsdækning på 1 pr. 100 m2 etageareal.

Nedenfor beskrives bygningerne enkeltvis:

• Theklavej 33: Opført i 1890 som en 1½-etages ejendom med udnyttet tagetage og høj kælder med forretninger og fire små 2-værelses lejligheder. Bevaringsværdi 5 (middel bevaringsværdi) i SAVE registret. Tidstypisk bygning fra den sene historicistiske periode af den mere anonyme slags. Bygningen er i dag ombygget med kviste og vinduesudskiftninger, men med intakt bygningsvolumen. Fremstår lettere forfaldent. Bygningen er et typisk eksempel på den tidlige udbygning af Bispebjerg.
• Theklavej 35: Opført i 1931 som fritliggende enfamiliehus med elementer af både nyklassicisme og bedre byggeskik. Ejendommen er tilbagetrukket fra vejen med en grøn have. Bevaringsværdi 5 (middel bevaringsværdi) i SAVE registret. Fremstår i dag med uoriginale vinduer og kvist og i forfalden tilstand.
• Theklavej 37: Opført som fritliggende enfamiliehus i to etager i 1900 i en ujævn og anonym arkitektur. Bevaringsværdi 7 (lav bevaringsværdi) i SAVE registret. Fremstår i dag forholdsvis original, om end lettere forfaldent. Ejendommen er tilbagetrukket fra vejen med en grøn have, der bidrager til en miljømæssig værdi for kvarterets bebyggelsesmønster.   

Forvaltningen vurderer, at bygningerne, trods deres forskellighed, kan være omfattet af en bevarende lokalplan, så det blandede og særegne kulturmiljø omkring Provstevejkvarteret kan bevares.

I Budget 2021 blev det besluttet at afsætte midler til udarbejdelsen af en ny bevarende lokalplan for Provstevejkvarteret for at bevare eksisterende bygninger og bymiljøer af kulturel eller arkitektonisk værdi. Den kommende lokalplan for Provstevejkvarteret forventes at blive afgrænset af Frederikssundsvej, Glasvej, Frederiksborgvej, Landsdommervej og Tomgårdsvej. Det vil sige, at Frederikssundsvej 70 og Theklavej 33-37 begge er omfattet. De to lokalplaner vil blive tænkt sammen, men opdeles af hensyn til planlovens tidsmæssige krav om fremlæggelse af et lokalplanforslag inden et år.  

Hvis § 14-forbud nedlægges, har ejeren mulighed for at klage til Planklagenævnet over nedlæggelse af § 14-forbuddet. Hvis ejeren får medhold, vil § 14-forbuddet være ugyldigt, og ejeren kan have krav på en byggetilladelse. Forvaltningen vurderer i denne sag, at der er tilstrækkelig planmæssig begrundelse for at nedlægge forbuddet og udarbejde forslag til bevarende lokalplan for Frederikssundsvej 70, Provstevej 1-3 og Theklavej 33-37.

Resultat af partshøring fra 10. september 2020 til 28. september 2020

Hovedsynspunkter fra ejer af Frederikssundsvej 70 samt Provstevej 1-3 (bilag 4):

Ejeren mener at have en berettiget forventning om at kunne gennemføre et byggeprojekt, der afskærer kommunen fra at kunne udstede forbud, samt at der ikke er fremlagt tilstrækkelig planlægningsmæssig begrundelse for et forbud, og at kommunen har fortabt muligheden for at udstede §14 forbud på grund af passivitet.

Forvaltningens bemærkninger:

Forvaltningen modtog byggeansøgning til nuværende byggeri den 19. december 2019. Den første ansøgning fra januar 2018 var et andet og større projekt med en højere bebyggelsesprocent og en lavere friarealsprocent. Det er på den baggrund forvaltningens vurdering, at muligheden for at nedlægge forbud ikke er fortabt ved passivitet. Den planlægningsmæssige begrundelse for forbuddet er hensynet til at bevare det blandede og særegne kulturmiljø omkring Provstevejkvarteret.

Hovedsynspunkter fra ejer af Theklavej 33-37 (bilag 5):

Ejeren mener ikke, at bygningerne er bevaringsværdige, og fremhæver, at de er registreret med SAVE værdierne 5, 5 og 7. Desuden mener han, at muligheden for at nedlægge forbud efter § 14 er forpasset, og at kommunen er kommet med positive udsagn, som understøttede planerne for nybyggeri på Theklavej 33-37.

Forvaltningens bemærkninger:

Forvaltningen vurderer som beskrevet ovenfor, at bygningerne, trods deres forskellighed, kan være omfattet af en bevarende lokalplan, hvis Teknik- og Miljøudvalget ønsker at bevare det blandede og særegne kulturmiljø omkring Provstevejkvarteret. Det er korrekt, at bygningerne har lave SAVE værdier, som ikke gør dem bevaringsværdige i sig selv jf. ovenfor. Det er ligeledes korrekt, at forvaltningen har været i dialog med ejer om, hvordan projektet kunne tilrettes for at overholde lovgivningen. Ejer har indsendt et nyt projekt som ifølge ejer ikke kræver dispensationer. Byggesagsbehandlingen af det nye projekt er dog ikke påbegyndt endnu, så forvaltningen har ikke vurderet om sagen kræver dispensationer. Endeligt er det korrekt, at forvaltningen i løbet af sagsbehandlingen af det første projekt ikke var afvisende overfor at tillade nedrivning, som også var forvaltningens oprindelige indstilling til Teknik- og Miljøudvalget.

Anbefalinger til den videre planlægning

Forvaltningen foreslår, at der i det videre arbejde med et forslag til lokalplan fokuseres på følgende temaer:

• At der i lokalplanforslaget indgår bestemmelser om, hvilke ombygninger, der er tilladt. Det kan fx være udskiftning af tage og vinduer til nærmere fastlagte typer og materialer.
• At mulighederne for yderligere bebyggelse i området undersøges, såfremt grundejerne viser interesse herfor og det kan indpasses i forhold til eksisterende bebyggelse, krav til friarealer, parkering mv.

Alternativer

Theklavej undtages forbud

Teknik- og Miljøudvalget kan på baggrund af partshøringen beslutte, at § 14-forbuddet alene skal gælde Frederikssundsvej 70 samt Provstevej 1-3, og ikke Theklavej 33-37, således at der alene arbejdes videre med forslag til bevarende lokalplan for Frederikssundsvej 70 og Provstevej 1-3 på baggrund af de anbefalinger, der fremgår af afsnittet Løsning. Bygningerne på Theklavej kan undtages blandt andet på baggrund af de lave SAVE-værdier, og fordi de ikke som Frederikssundsvej 70 er levn fra den originale og typiske bebyggelse af udfaldsvejene fra København. Hvis dette alternativ vælges, vil Teknik- og Miljøforvaltningen i dialog med ejer arbejde videre med projektet på Theklavej og som i andre sager træffe en administrativ afgørelse i forhold til nedrivnings- og byggetilladelse.

Indstilling vedtages som foreslået, men forvaltningen kan fortsætte dialog om evt. byggeansøgning på Theklavej

Teknik- og Miljøudvalget beslutter som indstillet i at-punkterne, men præciserer samtidig, at Teknik- og Miljøforvaltningen kan arbejde videre med en eventuel byggeansøgning for Theklavej 33-37, der indebærer en hel- eller delvis bevaring af bebyggelsen. Hvis Teknik- og Miljøforvaltningen efter forhåndsdialog med bygherre modtager ansøgning om projekt på Theklavej 33-37, vil denne byggeansøgning blive forelagt Teknik- og Miljøudvalget. En evt. byggetilladelse kan betyde samtidig ophævelse af § 14-forbuddet mod nedrivning.    

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Videre proces

Når Teknik- og Miljøudvalget har vedtaget at nedlægge § 14-forbud, meddeler forvaltningen dette til ejerne og udarbejder et forslag til lokalplan. Forvaltningen forventer at forelægge forslaget for Teknik- og Miljøudvalget i september eller oktober 2021, hvorefter det sendes i offentlig høring i otte uger. Planforslaget kan sendes i offentlig høring umiddelbart efter Teknik- og Miljøudvalget har godkendt lokalplanforslaget, jf. Borgerrepræsentationens delegation af 30. januar 2020. Lokalplanen ventes endeligt vedtaget i foråret 2022.

                       Søren Wille
                                               /Karsten Biering Nielsen