Endelig vedtagelse af tillæg 1 til lokalplan 425 "Krimsvej", Amager Øst

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til endelig vedtagelse af tillæg 1 til lokalplan nr. 425 ”Krimsvej”. Tillægget skal muliggøre en ny placering af etageareal til erhverv i området og derved muliggøre opførelse af en rækkehusbebyggelse.

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at tillæg nr. 1 til lokalplan nr. 425 ”Krimsvej” godkendes endeligt med de i afsnittet ”Løsning” foreslåede ændringer.

Forslag til tillæg 1 til lokalplanen blev godkendt i Borgerrepræsentationen den 10. april 2014 med henblik på offentliggørelse, jf. bilag 1. Tillægget muliggør en omdisponering af etagearealer til erhvervsformål indenfor tillægsområdet for derved at gøre det muligt at opføre en rækkehusbebyggelse på Krimsvej 15A - B. Lokalplantillægget har været i høring og er tidligere behandlet i Teknik- og Miljøudvalget, jf. oversigten nedenfor. Udvalget skal nu tage stilling til et tillæg 1, der er revideret efter endt høring og supplerende høring.

Lokalplantillægget er revideret, sådan at der fortsat foreslås en ændring af lokalplanen, der giver mulighed for at flytte erhvervsandelen fra Krimsvej 15A-B over til Amager Strandvej 112, og sådan at der på Krimsvej 15 kan etableres en rækkehusbebyggelse i to etager. Derudover er højden på rækkehusene nu højst 6,5 meter og der gives ikke mulighed for taghuse. Endvidere gives mulighed for at ændre ”Sydtårnets” fodaftryk, så det svarer til det, der er godkendt for ”Nordtårnet” og bestemmelsen om beregningen af bebyggelsesprocenten tydeliggøres. Endelig opdateres tegninger og kort i lokalplantillægget, så de svarer til de nu eksisterende forhold.

I bilag 17 redegøres der for disse ændringer og de rettede og ajourførte lokalplantegninger.

Lokalplantillægget har været i høring og er blevet politisk behandlet tidligere som flg.:

Høring af ændringsforslag

De foreslåede ændringer har været i supplerende høring fra den 6. juli til den 17. august 2015. De 100 modtagne henvendelser vedlægges som bilag 13. I bilag 14 er henvendelserne refereret med forvaltningens bemærkninger. Hovedsynspunkter er refereret nedenfor.

Bemærkninger fra Amager Øst Lokaludvalg – bilag 13, henvendelse nr. 34

Udvalget finder, at høringsfristen har været for kort til, at det har været muligt at behandle sagen på et lokaludvalgsmøde eller arrangere et borgermøde. Lokaludvalget henviser i øvrigt til deres tidligere høringssvar. Endvidere finder udvalget det besynderligt, at Sydtårnets grundplan øges. Lokaludvalget anbefaler Teknik- og Miljøudvalget at afvise forslaget.

Forvaltningens bemærkninger:

Den supplerende høring blev iværksat fordi de ændringer, som forvaltningen foreslog som opfølgning på de tidligere høringer, er af et sådant omfang, at de berørte parter skal have mulighed for at ytre sig. Det er normal praksis i kommunen, at en sådan høring gennemføres på to uger. På grund af sommerferien blev juli måned lagt til. Ændringen af Sydtårnets grundplan medfører ikke, at bebyggelsesprocenten øges fordi bebyggelsesprocenten for området under ét skal være maks. 130. Motivet til at ændre Sydtårnets byggefelt er, at det giver bedre mulighed for at indrette lejlighederne.

Hovedsynspunkter i borgernes henvendelser

1. Ønske om at bibeholde eksisterende byggefelt til erhverv i en og to etager på Krimsvej 15 A-B. Dette begrundes med ønsket om at fastholde bebyggelsesprocenten, bedre skyggeforhold, færre indsigtsproblemer og fastholdelse af blandingen af boliger og erhverv (41 henvendelser).
2. Imod ændring til serviceerhverv i stuetager i Nordtårnet og Sydtårnet (4 henvendelser).
3. Imod ændret byggefelt for Sydtårnet (14 henvendelser).
4. Ønske om at bibeholde den eksisterende lokalplan (67 henvendelser).
5. Mener at gamle erhvervsbygninger i området bør bevares (27 henvendelser).

Forvaltningens bemærkninger

1. Blandingen af boliger og erhverv fastholdes fortsat for området som helhed, men erhvervsandelen i tillægsområdet koncentreres nu i byggefeltet ud mod Amager Strandvej. Ændringen fra erhverv i 1 og 2 etager til boliger i 2 etager medfører ikke samlet set en øget tæthed i området, idet bebyggelsesprocenten på 130 % for området som helhed ikke fraviges. For at imødekomme indsigelserne er bygningshøjden reduceret fra 9,2 m til 6,5 m.
2. Det er forvaltningens vurdering, at det vil være vanskeligt at udleje lokaler, beliggende inde i Krimsvejsområdet, til publikumsorienterede erhverv. Derfor foreslås anvendelsesbestemmelsen for Nordtårnet og Sydtårnet ændret til serviceerhverv, som foruden publikumsorienterede erhverv også åbner mulighed for at udleje lokalerne til liberale erhverv.
3. Husdybden og –bredden kan allerede i den eksisterende lokalplan § 5, stk. 4 b overstige byggefeltet på 17,5x17,5 m indtil 6. etage, dvs. at fodaftrykket også i den eksisterende lokalplan kunne øges med karnapper. Forvaltningen har imødekommet grundejerens ønske om at videreføre det øgede fodaftryk over 6. etage, idet forvaltningen har vurderet, at det gav bedre mulighed for at indrette lejlighederne. Det skal dog understreges, at et øget fodaftryk fra Sydtårnet ikke medfører en øget bebyggelsesprocent eller færre friarealer, idet lokalplanens krav til bebyggelsesprocent og friarealprocent fortsat skal være opfyldt.
4. Lokalplan nr. 425 forudsætter, at en række eksisterende erhvervsbygninger bevares. Nogle af disse bygninger har vist sig at være i så dårlig en tilstand, at forvaltningen vurderer, at det ikke er rimeligt at stille krav om bevaring. Bygningen er ikke i lokalplanen udpeget som bevaringsværdig, men er i lokalplanen forudsat bevaret på baggrund af den på daværende tidspunkt forventede udvikling af området. Vurderingen af bygningens fysiske tilstand er først sket i forbindelse med den nuværende grundejers udvikling af ejendommen. Derudover ønsker grundejeren, at flytte erhvervsarealet til Amager Strandvej 112 og i stedet bygge rækkehuse i 2 etager. Derfor er der et behov for at justere lokalplanen.
5. Tillæg 1 er igangsat på baggrund af en henvendelse fra grundejeren, som ønskede at nedrive en eksisterende erhvervsbygning Krimsvej 15, der vurderedes ikke at kunne bevares. I lokalplanen er en række eksisterende bygninger forudsat bevaret. Der er ikke tale om bygninger, som er vurderet bevaringsværdige. De ønskes bevaret for at skabe et blandet byområde, hvor bolig og erhverv og nyt og gammelt er blandet. Det har efterfølgende vist sig, at en række af bygningerne er i dårlig stand, herunder Voksfabrikken hvor murværk og fundament er revnet. Voksfabrikken har ingen væsentlig arkitektonisk værdi, og forvaltningen foreslår derfor, at Voksfabrikken kan erstattes af nyt byggeri med samme volumen og højde. Voksfabrikken er i lokalplanen fastlagt til erhverv, hvilket forvaltningen foreslår fastholdes.

Forslaget om at flytte adgangsstien fra sydsiden af Krimsvej 15 til nordsiden har været i høring hos berørte parter i perioden 16. september til 1. oktober 2015, jf. bilag 15. Forvaltningen har i denne periode modtaget 34 henvendelser.

Forvaltningens bemærkninger:

De 34 henvendelser er alle direkte eller indirekte imod den foreslåede ændring. 11 henvendelser er eksplicit imod. 23 henvendelser er indirekte imod. Således ønsker mange, at den oprindelige lokalplan fastholdes, hvorved de også indirekte er imod ændringen af stiforløbet. Forvaltningen indstiller på denne baggrund, at ændringsforslaget bortfalder.

Forslag til ændringer
På baggrund af det samlede høringsforløb foreslås følgende ændringer til lokaplanens tillæg 1:

• For matr. nr. 847c gælder, at den eksisterende bebyggelse kan erstattes af nyt byggeri, som i volumen og højde svarer til det eksisterende.
• Krimsvej 15 A-B fastlægges til boligformål i stedet for erhverv. Erhvervsetagearealet flyttes til Amager Strandvej 112.
• Den foreslåede rækkehusbebyggelse på Krimsvej 15 A-B fastlægges til to etager samt evt. tagterrasse uden mulighed for trappehus og andre opbygninger på tagfladen. Bygningen må højst være 6,5 m høj eksklusive værn om tagterrasserne.
• Værnene om tagterrasserne på Krimsvej 15 foreslås udført transparent eller som metalgelændre og placeret på indersiden af murkronerne, således at de er trukket ca. 30 cm tilbage fra facaden.
• Det foreslås, at grundplanen for det sydlige højhus – ”Sydtårnet” – på tegning 3A og 5A ændres.
• Det foreslås at anvendelsen af tårnenes stuetager ændres fra publikumsorienterede erhverv til serviceerhverv.
• §5, stk. 1 ændres således at bebyggelsesprocenten ikke må overstige 130 for tillægsområdet under et. Ændringen er af administrativ karakter og skal gøre det muligt at fordele byggeret mellem grundejerne indenfor rammerne af en bebyggelsesprocent på 130 for tillægsområdet under et. Herved undgås unødige dispensationer om fordeling af byggeret.

En samlet oversigt over forslag til ændringer af lokalplan 425 Krimsvej samt ajourførte lokalplantegninger fremgår af bilag 17.

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for kommunen.

Pernille Andersen

                                                                  /  Jakob Møller Nielsen

Bilag 1-9 er tidligere fremsendt til udvalget. Bilag 10-17 er ikke tidligere fremsendt til udvalget.