Alment boligprojekt med familie- og ungdomsboliger på Vesterfælledvej i Carlsberg Byen, Vesterbro/Kongens Enghave

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til opførelse af et alment boligprojekt med i alt ca. 195 ungdomsboliger og ca. 31 familieboliger på Vesterfælledvej i Carlsberg Byen.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at godkende opførelse af et alment boligprojekt med i alt ca. 195 ungdomsboliger og ca. 31 familieboliger i overensstemmelse med bilag 2.
2. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at meddele tilsagn om kommunal støtte til de valgte driftsherrer i form af grundkapitallån på 8 % af anskaffelsessummen for familieboligerne og 10 % af anskaffelsessummen for ungdomsboligerne, svarende til i alt op til 29,35 mio. kr. (inkl. 5 % regulering). Beløbet frigives på Teknik- og Miljøudvalgets bevilling Finansposter i 2019, jf. økonomiafsnittet.
3. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at meddele kommunal garanti på op til 216,4 mio. kr. for realkreditlån til projektet.
4. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at godkende det endelige projekt og anskaffelsessum, under forudsætning af at der ikke er væsentlige afvigelser i forhold til det foreliggende.

Problemstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen udbød i juni 2014 kommunal grundkapital afsat i Budget 2014 (BR 3. oktober 2013) (A, B, F, O og Ø) samt Overførselssagen 2013-2014 (BR 8. maj 2014) (A, B, F, O og Ø).

Borgerrepræsentationen skal på baggrund heraf tage stilling til opførelse af det indstillede projekt, herunder kommunal støtte i form af grundkapital og garanti til realkreditlån.

Løsning

Det overordnede formål med udbud af grundkapital er at få opført almene familie- og ungdomsboliger til en rimelig husleje i en høj arkitektonisk og byggeteknisk kvalitet med fokus på social og miljømæssig bæredygtighed.

Det indstillede projekt er vurderet af et bedømmelsesudvalg med repræsentanter fra Økonomiforvaltningen og Teknik- og Miljøforvaltningen. Bedømmelsesudvalgets samlede bedømmelse er sket ud fra en helhedsvurdering på baggrund af følgende kriterier: Arkitektur og boligkvalitet, placering og samspil med byen, boligudgift og økonomi samt energi og bæredygtighed.

Bedømmelsesudvalget anbefaler, at det indsendte projekt accepteres. Betingelser for godkendelse samt præsentation af projektet fremgår af bilag 2.

Projektet skal leve op til den arkitektoniske, boligmæssige og miljømæssige standard, som understøtter kommunens boligpolitiske målsætninger. Teknik- og Miljøforvaltningen kan fremsætte vilkår i forhold til den fornødne bearbejdning af eksempelvis bebyggelsesplan og planløsninger, jf. bekendtgørelse om støtte til almene boliger mv. § 18 stk. 2 og 3.

Projektet er del af de almene boliger, der skal opføres som følge af tillæg 6 til lokalplan Carlsberg II, der blev vedtaget af Borgerrepræsentationen den 15. december 2016. Ifølge lokalplantillægget skal der som minimum opføres 200 almene familieboliger og 400 almene ungdomsboliger med et samlet etageareal på mindst 35.000 etagemeter. Dette svarer til ca. 25 % af det samlede antal boliger, som forventes realiseret i delarealerne omfattet af tillæg 6 til lokalplanen Carlsberg II.

Det valgte almene projekt på Vesterfælledvej vil medvirke til et økonomisk og socialt varieret boligudbud i København. Projektet er placeret i byudviklingsområdets sydlige del med nærhed til offentlig transport og forskellige uddannelsesinstitutioner. Ungdomsboligerne er forholdsvist store, med gode dagslysforhold fra store vinduer og en funktionel indretning. Familieboligerne er primært placeret på bygningens tagetage med direkte udgang til en privat terrasse og har en funktionel indretning. Boligernes fællesarealer og vaskeri er placerede i stueetagens hjørne ud mod Vesterfælledvej og Gærtorvet.

Familieboligerne har en gennemsnitlig månedlig husleje på afrundet 5.200 kr., og ungdomsboligerne har en gennemsnitlig månedlig husleje på afrundet 4.300 kr. Lejen er eksklusiv forbrug.

Økonomi

Kommunens grundkapitallån

De nye almene familieboliger finansieres i henhold til almenboligloven med 90 % realkreditlån, 8 % kommunalt grundkapitallån og 2 % beboerindskud. De nye almene ungdomsboliger finansieres ligeledes i henhold til almenboligloven med 88 % realkreditlån, 10 % kommunalt grundkapitallån og 2 % beboerindskud.

Reglerne om grundkapitallån til familieboliger er blevet ændret med virkning fra 1. januar 2019. Der er nu tre satser for lånets størrelse (8, 10 og 12 %), som afhænger af familieboligernes gennemsnitlige størrelse. I bilag 3 redegøres nærmere for de nye regler.

Grundkapitallånet etableres ved et kommunalt lån til Landsbyggefonden, som derefter udbetaler lånet til den almene driftsherre. Grundkapitallånet skal afdrages af den almene boligafdeling senest efter 50 år, men er rentefrit i hele perioden.

For det anbefalede projekt bliver det kommunale grundkapitallån 29,35 mio. kr. (inkl. 5 % til reguleringer), jf. tabellen nedenfor. Reguleringen skyldes, at staten en gang årligt indekserer maksimumbeløbet for alment byggeri, der først lægges fast ved byggeriets igangsættelse.

Økonomien i projektet fremgår af bilag 1.

Kommunens garantiforpligtelse

Teknik- og Miljøforvaltningen vurderer, at garantien maksimalt vil udgøre op til 216,4 mio. kr. for projektet. Garantien medfører ikke i sig selv bevillingsmæssige konsekvenser for Teknik- og Miljøudvalget. Garantien kommer kun til udbetaling, såfremt boligafdelingen ikke selv kan betale ydelserne på lånet. Forvaltningen har ikke på nuværende tidspunkt indikationer på, at garantien vil komme til udbetaling.

Driftsudgifter til ungdomsboliger

De årlige kommunale driftsudgifter til ungdomsboligbidrag til de 195 indstillede ungdomsboliger forventes at udgøre ca. 300.000 kr., udgiften er lovpligtig.

Med hjemmel i almenboliglovens § 101 yder kommunen hvert år et tilskud, der svarer til størrelsen af den kommunale grundskyld, som boligerne betaler. Borgerrepræsentationen blev orienteret om lovhjemlen ved møde den 16. juni 1988, hvor forsamlingen tiltrådte, at der blev ydet tilskud. Dette har siden været fast kommunal praksis. Grundskyld for de 195 ungdomsboliger forventes fremover at udgøre ca. 4.100 kr. pr bolig, dvs. i alt ca. 800.000 kr. årligt tillagt en årlig stigning på op til 7 %.

Der er afsat en pulje under Økonomiudvalget med varige driftsmidler til håndtering af Teknik- og Miljøforvaltningens udgifter til ungdomsboligbidrag og grundskyldstilskud forbundet med grundkapital afsat i Budget 2014. Midlerne i puljen vil blive overført til Teknik- og Miljøudvalget efter boligernes ibrugtagelse.

Videre proces

Når Borgerrepræsentationens beslutning foreligger, vil Teknik- og Miljøforvaltningen orientere boligorganisationen om beslutningen. Teknik- og Miljøforvaltningen vil meddele tilsagn til det accepterede projekt, når projektet opfylder kravene hertil. Teknik- og Miljøudvalget vil få forelagt de konkrete garantier til godkendelse.

                                             Søren Wille               

                                                                / Karsten Biering Nielsen               

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 26. august 2019

Indstillingen blev anbefalet over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen.