Forslag til lokalplan Lindgreens Allé II, Amager Øst

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

1. at forslag til lokalplan Lindgreens Allé II (bilag 2) offentliggøres og udsendes i offentlig høring i otte uger.

Problemstilling

Gældende lokalplan 550 Lindgreens Allé er vedtaget i Borgerrepræsentationen den 18. maj 2017. I forbindelse med byggesagerne i området har der vist sig udfordringer med uklare bestemmelser, herunder bl.a. i forbindelse med en konkret byggesag på Strandlodsvej 3. Ligeledes er der en fejl i bestemmelsen med krav om almene boliger. På den baggrund vurderer Teknik- og Miljøforvaltningen, at det vil være hensigtsmæssigt, at en ny lokalplan retter op på de uklare bestemmelser og fejl i gældende lokalplan og sikrer intentionerne og principperne bag den. Lokalplanforslaget er i overensstemmelse med forslag til Kommuneplan 2019. Hvis der ændres i den endelige kommuneplan, skal der måske foretages en supplerende høring af lokalplanforslaget.

Løsning

Gældende lokalplan og det nye lokalplanforslag udlægger området til boliger, serviceerhverv og en institution med nybyggeri i en gennemgående og sammenhængende karréstruktur imellem flere bevaringsværdige bygninger. Gældende lokalplan er gennemgået detaljeret for at sikre, at intentionerne og principperne i lokalplanen bevares, men at uklarheder og/eller fejl rettes i lokalplanforslaget. På den baggrund foreslår Teknik- og Miljøforvaltningen en række ændringer med det nye lokalplanforslag. De væsentligste ændringer er:

1. Almene boliger: Krav til almene boliger i delområde C syd for Lindgreens Allé er nedjusteret med 525 m² i forhold til gældende lokalplan. Det skyldes, at § 3, stk. 2a og b i gældende lokalplan ved en fejl stiller et krav til almene boliger i delområde C, der er netop 525 m² for højt i forhold til, hvad planloven muliggør. Bestemmelserne er derfor ugyldige og kan ikke sikre de 2.850 m² almene boliger, der ifølge § 3, stk. 2b er krav om i delområde C. Det bemærkes dog, at det i planloven er uafklaret, om der er mulighed for at videreføre et krav om almene boliger fra gældende lokalplan til den nye lokalplan (bilag 4).
2. Udpegning af bevaringsværdige bygninger: Det foreslås, at § 5, stk. 4 om syv bygninger, der forudsættes bevaret i gældende lokalplan, udgår af lokalplanen. Formuleringen ”forudsættes bevaret” er uklar og sikrer ikke de historiske spor i området. Samtidig foreslås det, at lokalplanforslaget udpeger otte bygninger som bevaringsværdige (bilag 6). Fem af bygningerne var allerede udpeget som bevaringsværdige i gældende lokalplan, mens tre af bygningerne indgik som ’forudsat bevaret’ (et sidehus og et baghus på Strandlodsvej 9 samt hovedhus på Lindgreens Allé 14). Hovedbygningen på Strandlodsvej 3 foreslås ikke udpeget som bevaringsværdig i lokalplanforslaget. Dette skyldes, at Planklagenævnet i september 2018 har truffet afgørelse om hovedbygningen, som i gældende lokalplan var ’forudsat bevaret’, og som grundejeren ønskede nedrevet for at opføre en ny bygning. Planklagenævnet har ophævet Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 6. marts 2018 om at give afslag på dispensation til at nedrive bygningen, idet nævnet vurderer, at grundejer har umiddelbar ret til nedrivning efter gældende lokalplan, da lokalplanen ikke indeholder et klart forbud imod nedrivning. Ved en fejl udpeger gældende lokalplan desuden enkelte mindre tilbygninger (skure o.lign.) i området som bevaringsværdige, og lokalplanforslaget fjerner derfor udpegningen. Det bemærkes, at forvaltningen er blevet opmærksom på, at en af tilbygningerne i form af et skur på Strandlodsvej 5 er nedrevet.
3. Etageantal: Det muliggjorte etageantal i gældende lokalplan bliver videreført i lokalplanforslaget. Bestemmelsen i lokalplanforslaget er dog omformuleret, så tagetager o.lign. er en del af det samlede, muliggjorte etageantal. Som konsekvens viser tegning 4a i lokalplanforslaget (bilag 2) generelt én etage mere i de enkelte byggefelter end den tilsvarende tegning nr. 4 i gældende lokalplan. Dette tydeliggør det samlede etageantal i området, men har ikke indflydelse på byggeriets omfang. Ændringen er sket i forlængelse af Københavns Kommunes nye skabelon for lokalplaner, som generelt sikrer gennemgående, klare og entydige bestemmelser.

Samtlige væsentlige ændringer i planforslag Lindgreens Allé II er beskrevet i bilag 5. Gældende lokalplan Lindgreens Allé ophæves i sin helhed.

Byliv

Planforslaget viderefører bestemmelserne om to offentligt tilgængelige stier og fem byrum. Byrum B nord for Lindgreens Allé udvides dog en smule, da lokalplanforslaget justerer byggefeltet på Lindgreens Allé 9 (bilag 5).

Miljø og bynatur

Planforslaget fastholder udpegningen af ti bevaringsværdige træer og kravet til nye træer i området. I overensstemmelse med gældende praksis giver lokalplanforslaget mulighed for, at placeringen af de nye træer kan justeres inden for et fast afgrænset areal.

Almene boliger

Gældende lokalplan indeholder et krav om, at der skal etableres almene boliger i området. Planforslaget viderefører dette princip samt et princip om,at almene boliger bliver fordelt i fem delområder. Dog nedjusterer lokalplanforslaget kravet til omfanget af almene boliger i delområde C med 525 m², idet bestemmelsen i gældende lokalplan fastlægger et krav om for mange almene boliger i forhold til lovgivningen og er ugyldig. Lokalplanforslaget fastlægger et krav om almene boliger i området svarende til 25 % af de nye boliger i området. Det er Teknik- og Miljøforvaltningens vurdering, at planloven rummer mulighed for i den pågældende situation lovligt at videreføre kravet om almene boliger fra gældende lokalplan til lokalplanforslaget. Forholdet er dog hverken afklaret i planloven eller i praksis, hverken hos domstolene eller Planklagenævnet (bilag 4). Ligeledes er der ingen kendte verserende klagesager herom.  

Parkering

I overensstemmelse med forslag til Kommuneplan 2019 fastlægger lokalplanforslaget, at der skal etableres bilparkering svarende til én plads pr. 175 m² etageareal, dog én plads pr. 150 m²  etageareal til erhverv, én plads pr. 200 m² etageareal til institutioner, én plads pr. 100 m² etageareal til detailhandel samt én plads pr. 600 m² etageareal til kollegie- og ungdomsboliger. Videre fastlægger lokalplanforslaget, at der skal etableres cykelparkering svarende til tre pladser pr. 100 m² etageareal til boliger og erhverv, dog fire pladser pr. 100 m² etageareal til ungdomsboliger, fire pladser pr. 100 m² etageareal til butikker og 2,5 pladser pr. 100 m² etageareal til institutioner. Lokalplanforslagets parkeringskrav er således nedskrevet ift. gældende lokalplan som konsekvens af forslag til Kommuneplan 2019. Hvis der ændres i parkeringsnormerne i Kommuneplan 2019, skal parkeringskravene i den endelige lokalplan ændres i overensstemmelse med dette.

Borgerinddragelse

Der er foretaget intern høring af planforslaget, herunder af Amager Øst Lokaludvalg, der vil blive hørt igen, når forslaget sendes i høring. Følgende hovedsynspunkter er fremført af lokaludvalget:

1. Det nye planforslag skal sikre, at 25 % af de nye boliger i området bliver almene boliger.
2. Bygningerne, der er forudsat bevaret i gældende lokalplan, skal udpeges som bevaringsværdige i det nye planforslag. For lokaludvalget handler det ikke kun om de enkelte bygninger, men i lige så høj grad om den historie bygningerne samlet set udtrykker.
3. Bebyggelsesprocenten på 150 må ikke ændres.

Teknik- og Miljøforvaltningens bemærkninger:

1. Lokalplanforslaget (bilag 2) retter netop fejlen i gældende lokalplan i forhold til krav om almene boliger, så det sikres, at 25% af de nye boliger i området bliver almene boliger.
2. Der er i dialog med Københavns Museum og Amager Øst Lokaludvalg sket en ny vurdering af bevaringsværdien af bygningerne i lokalplanområdet (bilag 6), og som konsekvens udpeger lokalplanforslaget yderligere tre bevaringsværdige bygninger (bilag 5).
3. Gældende lokalplan fastlægger en bebyggelsesprocent på 150 for området under ét. Lokalplanforslaget fastlægger en bebyggelsesprocent på 150 pr. matrikel. Samtidig muliggør lokalplanforslaget i overensstemmelse med kommunens nye praksis også mulighed for dispensation til at udregne bebyggelsesprocenten for området under ét i stedet. Ændringen gør det lettere for kommunen at håndtere, hvordan byggeretter kan flyttes internt i området.  

Endvidere har grundejerne i området haft mulighed for at kommentere et udkast til lokalplanforslaget. Det har givet anledning til mindre præciseringer. Derudover har der været ønsker om flere større ændringer. De ønsker er ikke imødekommet, da formålet ikke er at fastlægge nye og/eller ændrede principper og udviklingsmuligheder i området. De større ønsker er:

1. Flere grundejere har et ønske om at etablere boliger i flere af de byggefelter, der i gældende lokalplan kun er udlagt til erhverv.
2. Enkelte grundejere i området ønsker at få begrænset byggemulighederne på deres ejendomme Lindgreens Allé 4 og Strandlodsvej 9. Det skyldes primært, at grundejerne bliver beskattet af byggemulighederne, selvom de ikke ønsker at realisere mulighederne. Desuden mener grundejerne, at begrænsede byggemuligheder vil sikre et øget hensyn til de eksisterende og bevaringsværdige bebyggelser i området.

Teknik- og Miljøforvaltningens bemærkninger:

1. Ønsket er ikke indarbejdet i lokalplanforslaget, da Teknik- og Miljøforvaltningen vurderer, at gældende lokalplan sikrer en hensigtsmæssig blanding af boliger og erhverv i området, som vil understøtte fortællingen om den tidligere småindustri.
2. Grundejernes ønsker er ikke indarbejdet i lokalplanforslaget, da økonomi ikke er planlægningsmæssigt relevant og ikke må ligge til grund for en ændring af planlægningen.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Videre proces

Når Teknik- og Miljøudvalget har godkendt lokalplanforslaget, sender Teknik- og Miljøforvaltningen lokalplanforslaget i høring i otte uger. Lokalplanforslaget kan sendes i offentlig høring umiddelbart efter Teknik- og Miljøudvalget har godkendt lokalplanforslaget, jf. Borgerrepræsentationens delegation af 30. november 2017. Efter offentlighedsfasen vil forvaltningen gennemgå de modtagne henvendelser og på baggrund heraf udarbejde indstilling om endelig vedtagelse af lokalplanforslaget. Denne forventes forelagt Borgerrepræsentationen ultimo 2019. 

                                                 Søren Wille

                                                                    / Karsten Biering Nielsen

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 26. august 2019

Indstillingen blev godkendt uden afstemning.