Startredegørelse for lokalplan Tingbjerg, Brønshøj-Husum

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender, 

1. at Teknik- og Miljøforvaltningen udarbejder forslag til lokalplan Tingbjerg på baggrund af intentioner og anbefalinger, der fremgår af bilag 2.

Problemstilling

En privat bygherre har sammen med to almene boligorganisationer anmodet Københavns Kommune om en lokalplan for Tingbjerg. Der er ønske om, at Tingbjerg udbygges med ca. 150.000 m2 nybyggeri. Tingbjerg/Utterslevhuse er på Transport-, Bygnings- og Boligministeriets liste udpeget som hård ghetto, og andelen af almene familieboliger skal derfor reduceres fra 96 % til 40 %. Boligorganisationerne har sammen med Københavns Kommune i en udviklingsplan for Tingbjerg/Utterslevhuse, jf. Borgerrepræsentationen den 20. juni 2019, redegjort for, at dette hovedsageligt løses ved at fortætte med private boliger og ved en mindre ommærkning af eksisterende almene familieboliger til ungdoms- og ældreboliger. Projektet har et omfang, som gør, at det kræver en lokalplan at realisere bygherrernes ønsker.

Løsning

I Tingbjerg ønsker bygherrerne en lokalplan, som muliggør nybyggeri primært langs eksisterende veje og i haverummene mellem eksisterende bygninger. Hovedparten af nybyggeriet vil være private boliger i to-tre etager, der etableres som rækkehuse. I Tingbjergs nordlige del foreslår bygherrerne etageboliger i en højde på op til 20 meter. Derudover indplaceres en mindre andel erhverv og flere, nye daginstitutioner. Efter en udbygning med op mod 150.000 m2 nybyggeri vil bebyggelsesprocenten være mellem 70-110 og friarealprocenten omkring 50-80. Plangrundlaget for udbygningen af Tingbjerg tilrettelægges med mindst to byggeretsgivende lokalplaner, der tilsammen skal muliggøre et etageareal på op til 150.000 m2. Det kommende lokalplanforslag vil være en rammelokalplan for hele Tingbjerg, som samtidig er byggeretsgivende for første fase og omfatter et etageareal på cirka 50.000 m2. Der er allerede blevet lokalplanlagt for udvikling af Store Torv og Lille Torv, og derfor indgår disse områder ikke i lokalplanområdet.

Området er i Kommuneplan 2015 og i forslag til Kommuneplan 2019 udpeget som værdifuldt kulturmiljø, og stort set hele bebyggelsen er bevaringsværdig. I 1995 er hele bebyggelsen registreret i SAVE med en bevaringsværdi på 3 (høj bevaringsværdi). I den kommende planlægning vil ny bebyggelse skulle indpasses i den eksisterende bevaringsværdige bebyggelse og kulturmiljøet, hvilket kræver særlige hensyn. Herunder, at forvaltningen i fase to, der forventes i 2021, skal vurdere, om den eksisterende bebyggelse kan anbefales udbygget med tagboliger. I udviklingsplanen er der indregnet ca. 140 tagboliger. Der kan i lokalplanen blive fastlagt bevarende bestemmelser for den eksisterende bebyggelse. Enkelte steder kan det blive nødvendigt at nedrive eksisterende bevaringsværdige bygninger – enten på grund af deres tilstand eller deres placering. Det vil hovedsageligt være eksisterende garager og eventuelt daginstitutioner, idet de ikke er tidssvarende. Hvis daginstitutioner rives ned, genetableres de i Tingbjerg. Området med rækkehuse på Langhusvej forventes lokalplanlagt i fase to og afventer yderligere afklaring, herunder eventuel nedrivning og genopførelse. På Tingbjerg Kollegiet er der i udviklingsplanen påtænkt en udbygning med 270 ungdomsboliger, hvilket bygherrerne er ved at undersøge, om det er muligt at realisere.

Byliv
Udadvendte funktioner i stueetagerne etableres med en åbenhed, der sikrer kontakt mellem mennesker udenfor og indenfor. Samtidig placeres de nye boliger med tilknytning til eksisterende veje og haverum, så der naturligt vil komme flere brugere og mere aktivitet i gaderum og på friarealer. Det øger bylivet og trygheden i bydelen. Herved understøttes indsatsen i Fællesskab København om en bedre hverdag i byrummet.

Miljø og bynatur
Den nordlige del af Tingbjerg er belastet af trafikstøj fra Hillerødmotorvejen, og de vejledende grænseværdier overskrides. Bygherrerne vil udarbejde en støjanalyse, der beskriver problematikkerne og fremsætter løsningsforslag.

I lokalplanområdet er der flere fredede arealer, hvorpå der i udviklingsplanen er foreslået nybyggeri. Nybyggeriet kan kun realiseres, hvis der sker en affredning af disse områder, jf. bilag 2. Der er planlagt ca. 300 boliger på fredede arealer. I udviklingsplanen er det en forudsætning, at der etableres en vejforbindelse til Bystævneparken, da Bystævneparken er med i områdeafgrænsningen, hvilket vil indebære, at dele af fredningen på Vestvolden skal ophæves.

I Tingbjerg er der ca. 800 træer, som opfylder kriterierne for bevaringsværdige træer samt ca. 40.000 m2 tæt beplantning med træer, buske mv. Omkring 200 træer forventes at kunne fastlægges som bevaringsværdige. De resterende ca. 600 træer vil ikke blive fastlagt som bevaringsværdige i lokalplanen, da de vil kunne fældes for at give plads til nybyggeriet og terrænbearbejdninger i forbindelse hermed. Der vil i lokalplanen blive fastlagt bestemmelser for den fremtidige grønne struktur, herunder plantning af forventeligt mindst 600 nye træer, så Tingbjerg fortsat fremstår som en grøn bydel og med en mere varieret natur end i dag.

Parkering
I forslag til Kommuneplan 2019 er der krav om en bilparkeringsplads pr. 175 m2 etageareal til bolig. Parkering etableres hovedsageligt på terræn, men enkelte steder vil det være nødvendigt at placere det i konstruktion, da der ikke er plads på terræn. I lokalplanforslaget fastlægges den konkrete placering af bilparkeringen. Krav til cykelparkering er i forslag til Kommuneplan 2019 tre pladser pr. 100 m2 etageareal til bolig- og erhverv.

Det eksisterende byggeri har bilparkering svarende til én parkeringsplads pr. 140 m2 etageareal. Udover disse parkeringspladser (byggelovspladser) findes i dag parkeringspladser, som grundejer ikke har pligt til at opretholde. Det vil i forbindelse med lokalplanen blive undersøgt om disse pladser kan indgå i parkeringskravet til det nye byggeri.

Kommuneplan
I Kommuneplan 2015 er hovedparten af området udlagt til boligformål (B2-område) med en maksimal bebyggelsesprocent på 60, maksimal bygningshøjde på 14 meter og krav om 100 % friareal. Det forudsættes, at kommuneplanrammen fortsat er boligformål, men ændres til et B3*-område i forbindelse med vedtagelse af Kommuneplan 2019. Denne ændring justerer bestemmelserne, så bebyggelsesprocenten er 110, maksimal højde er 20 meter og friarealprocenten er 50 for boliger. Derudover udlægges de offentlige veje til tekniske anlæg (T*-område). De kommunale matrikler, herunder Tingbjerg Skole, vil fortsat være udlagt til offentlige formål som fx institutioner og fritidsområder (O1-, O1*- og O2*-områder).

Intern høring

Der er foretaget intern høring, herunder af Brønshøj-Husum Lokaludvalg, der vil blive hørt igen, når forslaget sendes i offentlig høring. Lokaludvalget afgav ikke et høringssvar.

Anbefalinger til den videre planlægning
Forvaltningen vil i det videre samarbejde med bygherrerne særligt fokusere på følgende temaer:

• Nybyggeri skal ved indpasning respektere de eksisterende kulturværdier og den bevaringsværdige bebyggelse.
• Nybyggeri tilpasses Tingbjergs skala og højder i maks. 11 meter – mod nord dog maks. 20 meter. Materialer og proportioner skal afstemmes Tingbjergs egenart, så bebyggelsen også i fremtiden vil fremstå som en helstøbt bydel.
• Størstedelen af de eksisterende bygninger udpeges som bevaringsværdige i lokalplanen. I lokalplanprocessen vurderes det, om bygningerne kan tilbygges med eksempelvis tagboliger.
• Tingbjerg skal forblive en grøn bydel med fokus på bevaringsværdige træer og beplantning. Der skal udarbejdes en plan for den fremtidige grønne struktur.
• Haverummene skal indrettes, så det sikres, at de nuværende og de kommende beboere får ligeværdig adgang til de grønne områder.

Stadsarkitekten deltager under Teknik- og Miljøudvalgets behandling.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Videre proces

Når Teknik- og Miljøudvalget har vedtaget startredegørelsen, udarbejder forvaltningen et forslag til lokalplan. Forvaltningen forventer at forelægge forslaget for Teknik- og Miljøudvalget i andet kvartal 2020, hvorefter det sendes i offentlig høring i otte uger. Planforslaget kan sendes i offentlig høring umiddelbart efter Teknik- og Miljøudvalget har godkendt lokalplanforslaget, jf. Borgerrepræsentationens delegation af 30. november 2017. Lokalplanen ventes endeligt vedtaget første kvartal 2021.

                                  Søren Wille

                                                                /Karsten Biering Nielsen

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 26. august 2019

Alternativet fremsatte følgende ændringsforslag til erstatning af 1. at-punkt:
”At Teknik- og Miljøforvaltningen udarbejder forslag til lokalplan Tingbjerg på baggrund af intentioner og anbefalinger, der fremgår af bilag 2, dog således at nybyggeri i videst muligt omfang opføres med facader af træmaterialer.”

Ændringsforslaget blev vedtaget med 10 stemmer mod nul. Ingen undlod at stemme.

For stemte: A, B, F, I, O, Ø og Å.
Imod stemte: -

Indstillingen blev godkendt uden afstemning.

Alternativet afgav følgende protokolbemærkning:
”Alternativet ønsker at bevare så mange træer som muligt, og at de fredede områder forsøges undgået, når der bygges. Dertil ønskes, at der bygges i så bæredygtige materialer som muligt.”

Alternativet, Radikale Venstre, Enhedslisten, Socialistisk Folkeparti og Dansk Folkeparti afgav følgende protokolbemærkning:
”For at fremme bæredygtigheden af byggeriet opfordrer partierne bygherre til at anvende træ-materialer i konstruktionen af nybyggeriet i Tingbjerg.”

Socialdemokratiet og Radikale Venstre afgav følgende protokolbemærkning
”Partierne åbner op for, at forvaltningen i den videre dialog med relevante parter indgår i drøftelser angående enkelte bygninger med en højde på over 20 meter.”

Liberal Alliance afgav følgende protokolbemærkning:
”Der skal i videst muligt omfang bygges små lejligheder.”