Endelig vedtagelse af "Ny Ellebjerg-området" tillæg 2, Lokalplan 448 med tilhørende kommuneplan, Valby

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til endelig vedtagelse af tillæg nr. 2 til lokalplan nr. 448-1 ”Ny Ellebjerg-området” med tilhørende kommuneplantillæg. Planforslagene vil muliggøre mere boligbebyggelse og et privat plejehjem.

Indstilling og beslutning

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at tillæg nr. 2 til lokalplan nr. 448-1 ”Ny Ellebjerg-området” (bilag 1) vedtages endeligt.

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,

Problemstilling

Lokalplan nr. 448-1 omfatter et ca. 180.000 m² stort område omkring Ny Ellebjerg Station. Tillæg nr. 2 til lokalplanen omfatter ejendommen matr.nr. 1953 Valby, København, Kløverbladsgade og Trekronergade. Den vestlige del af denne ejendom er i den gældende lokalplan fastlagt til boliger og serviceerhverv i overensstemmelse med Kommuneplan 2011. Denne del af ejendommen ønskes ændret til et boligområde, og lokalplanens bebyggelsesplan justeret.

For den østlige del af ejendommen er kommuneplanens rammer ændret fra blandet erhverv (E0) til serviceerhverv (S1) på Borgerrepræsentationens møde den 9. oktober 2014. Lokalplanen ønskes ændret i overensstemmelse hermed med henblik på indretning af et privat plejehjem i bevaringsværdige erhvervsbygninger.

Planforslaget har været i høring fra den 19. januar til den 17. marts 2015, og der er modtaget 12 henvendelser.

Løsning

Byggeønskerne betyder, at der skal udarbejdes et tillæg til lokalplanen og samtidig et tillæg til kommuneplanen. Med planforslagene øges boligetagearealet med ca. 6.000 m² på bekostning af erhverv. Det samlede fremtidige etageareal i lokalplanområdet er ca. 200.000 m², hvoraf ca. 30 % (ca. 60.000 m²) er boliger. Set for området under ét, drejer det sig således kun om en mindre justering af fordelingen mellem boliger og erhverv, og der er fortsat meget erhverv i området. Med forslagene er der gode muligheder for, at denne del af Ny Ellebjerg-området færdiggøres med attraktive boliger, der er med til at opfylde det store behov for boliger i kommunen.

Lokalplantillægget omfatter én ejendom, der fortsat opdeles i to underområder. Den vestlige del – område IV – fastlægges til helårsboliger med publikumsorienterede serviceerhverv mv. i stueetagen i bebyggelsen på hjørnet af Carl Jacobsen Vej og Kløverbladsgade. Etagearealet udgør ca. 13.400 m², inklusive godt 3.000 m² AlmenBolig+ nybyggeri, der er tilladt opført på den nordlige del i overensstemmelse med den gældende lokalplan. Den maksimale bebyggelsesprocent er uændret 150, og etageantallet varierer fortsat mellem 2 og 6 etager lavest mod nord. Der muliggøres nedrivning af ca. 600 m² bebyggelse, der er fastlagt som kulturhistorisk bevaringsværdig i form af halvdelen af en lagerhal. Nedrivningen sker af hensyn til at opnå sammenhængende friarealer og skal ses i sammenhæng med at mange andre og meget større industribygninger er bevaret i kvarteret. Parkeringsdækningen ændres fra i størrelsesordenen og højst 1 plads pr. 200 m² til 1 plads pr. 150 m² etageareal. Højst 5 % af parkeringen må indrettes på terræn. Krav til friarealer er fortsat 10 % af erhvervsetagearealet og 40 % af boligetagearealet.

Den østlige del af ejendommen – område V – fastlægges til serviceerhverv med en maksimal bebyggelsesprocent på 110 i overensstemmelse med kommuneplanens bestemmelser. Størstedelen af bebyggelsen på ejendommen er fortsat fastlagt som kulturhistorisk bevaringsværdig, og der ændres ikke på bestemmelserne om en parkeringsdækning på 1 plads pr. 100 m² etageareal. Lokalplantillægget muliggør, at den eksisterende bebyggelse med et etageareal på godt 5.000 m² kan ombygges til et privat plejehjem med ca. 50 boliger og hermed bevares og udnyttes den eksisterende ejendom.

Der henvises i øvrigt til bilag 4 faktaark.

Høring
Modtagne henvendelser i høringsperioden
De modtagne henvendelser i høringsperioden vedlægges som bilag 2. I bilag 3 er henvendelserne refereret med forvaltningens bemærkninger. Borgernes hovedsynspunkter i henvendelserne er anført nedenfor.

Bemærkninger fra Valby Lokaludvalg – henvendelse nr. 9
Lokaludvalget er overordnet positiv over for det samlede lokalplanforslag, og forventer, at den konkrete udformning lever op til forventningerne. Der foreslås en skærpelse af krav om brug af tegl, der matcher de gamle industribygninger langs Carl Jacobsens Vej.

Forvaltningens bemærkninger
Forvaltningen er enig i, at den arkitektoniske tilpasning er vigtig, og vurderer, at de gældende og foreslåede nye bestemmelser om bebyggelsens ydre fremtræden er tilstrækkelige til at sikre den ønskede kvalitet og tilpasning til den eksisterende bebyggelse. Bebyggelsen skal således udføres med tegl som det gennemgående facademateriale i type og farve, der harmonerer med facaderne på de tilgrænsende bygninger.

Hovedsynspunkter i borgernes henvendelser

1. Der udtrykkes bekymring for den stigende trafikale belastning af Trekronergade og dennes krydsning med Carl Jacobsens Vej samt Kløverbladsgade og de øvrige smalle boliggader i kvarteret.
2. Det fremføres, at der er for få gadeparkeringspladser i kvarteret, der også belastes af pendlerparkering i forbindelse med Ny Ellebjerg Station. Nybyggerierne og det nye plejehjem vil forøge problemerne, og der bør stilles krav om flere pladser.
3. Højden og tætheden af det fastlagte nybyggeri findes at være ude af skala med den tilgrænsende lave boligbebyggelse.
4. Der er utilfredshed med nedrivning af bevaringsværdige industribygninger og kvaliteten af nybyggerierne.
5. Der bliver brug for rekreative grønne områder, legepladser og sportspladser til de større børn.

Forvaltningens bemærkninger

1. Den forøgelse af boligetagearealet på bekostning af erhverv, som lokalplantillægget muliggør, vil alt andet lige betyde mindre biltrafik. Den nærmere udformning af kvarterets veje reguleres primært via vejlovgivningen, og for så vidt angår de private fællesveje, er det grundejerne selv, der skal tage initiativ til eventuelle ændringer.
2. Med lokalplantillægget ændres parkeringskravet, som for område IV øges fra 1 p-plads pr. 200 m2 til 1 p-plads pr. 150 m2 etageareal. I område V er det uændret 1 p-plads pr. 100 m2 etageareal, men det bemærkes, at en ombygning fra erhverv til plejehjem ikke udløser parkeringskrav. Det forventes, at et plejehjem medfører mindre biltrafik end erhverv.
3. Lokalplantillægget ændrer ikke på højde og tæthed i forhold til de gældende bestemmelser, hvor højden mod nord er tilpasset de tilgrænsende byggeforeningshuse.
4. Som nævnt udgår halvdelen af en lagerhal af bestemmelserne om kulturhistorisk bevaring af hensyn til ønsket om sammenhængende friarealer. Set i forhold til de mange bevarede industribygninger i kvarteret er der dog tale om en marginal ændring, som forvaltningen vurderer opvejes af de bedre friarealer. Der er lokalplanbestemmelser, der skal sikre den arkitektoniske kvalitet af nybyggerierne, jf. også bemærkningerne til Valby Lokaludvalgs høringssvar.
5. Forvaltningen er enig i, at de grønne rekreative tilbud skal prioriteres. Der er adgang til Valby Idrætspark og Valbyparken via en grøn cykelrute. Kommunen har allerede investeret større beløb i en opgradering af disse områder.

Økonomi

Videre proces

            Mikkel Hemmingsen                                 Pernille Andersen