Forslag til tillæg nr. 1 til lokalplan nr. 485 ”Kalvebod Brygge Vest”, Vesterbro

Indstilling og beslutning

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at forslag til tillæg nr. 1 til lokalplan nr. 485 ”Kalvebod Brygge Vest” (bilag 1) godkendes med henblik på offentliggørelse i 8 uger.

Problemstilling

Grundejeren af arealet mellem Kalvebod Brygge og Carsten Niebuhrs Gade, sydvest for Dybbølsbro, har anmodet om at få udarbejdet en lokalplan med henblik på opførelse af et kontordomicil, som skal rumme arbejdspladser for Banedanmark, Trafikstyrelsen, Vejdirektoratet og Energistyrelsen. Byggeriet er samlet på ca. 41.000 m² etageareal.

Området er omfattet af Lokalplan nr. 485 ”Kalvebod Brygge Vest” fra 2012. For den aktuelle del er lokalplanen i dag kun en rammelokalplan, hvor byggeri kræver et lokalplantillæg. Da der ligger en rammelokalplan, er der ikke udarbejdet startredegørelse, men Teknik- og Miljøudvalget blev den 3. marts 2015 orienteret om igangsættelsen af udarbejdelsen af lokalplantillægget.

Løsning

Området har tidligere været brugt til jernbaneformål og ligger i dag uudnyttet hen. Kommuneplanrammen er S3* (serviceerhverv) og området indgår i byomdannelsesområdet Dybbølsbro Station. Af kommuneplanbestemmelsen fremgår blandt andet, at friarealer skal indgå i et sammenhængende, offentligt tilgængeligt grønt strøg gennem områderne og kan beregnes for områderne under ét.  

Formålet med rammelokalplanen er at give et planmæssigt grundlag for at omdanne banearealet til et attraktivt byområde beliggende mellem Vesterbro og de nye kvarterer ved havnefronten. Det styrende strukturelement er et offentligt tilgængeligt landskabeligt strøg med et stiforløb i hele områdets længde. Landskabsstrøget vil være en vigtig del af en sammenhængende forbindelse, der går hele vejen fra Bernstorffsgade til området øst for Otto Busses Vej. Nord for Dybbølsbro får strøget generelt et mere urbant præg, mens det syd for Dybbølsbro har været centralt for forvaltningen at holde fast i en god stiforbindelse i et mere grønt landskabsstrøg. Hensigten er at sikre et godt alternativ for de mange bløde trafikanter, der fremover vil bevæge sig mellem havneområderne og Vesterbro/City.

Den planlagte bebyggelse består af to store bygninger placeret mod henholdsvis Carsten Niebuhrs Gade og Kalvebod Brygge omkring og delvist på et hævet gennemgående offentligt tilgængeligt, landskabeligt strøg. De to bygninger foreslås bygget sammen over terræn med fire tværgående forbindelsesbroer, der skal udgøre et centralt knudepunkt i byggeriet. Bygningshøjden på knapt 42 m overholder kommuneplanen. Friarealkravet er 20 % for erhvervsbyggeri, hvoraf størstedelen udgøres af landskabsstrøget og herudover er en del af friarealet placeret på tagterrasser.

Forslaget udnytter den stationsnære beliggenhed og understøtter behovet i kommunen om at give gode muligheder for erhvervsbyggeri. Der gives mulighed for op mod 2000 arbejdspladser.

Parkeringsnormen er uændret i størrelsesordenen og ikke større end 1:150. Parkering er placeret under det hævede landskabsstrøg som angivet i rammelokalplanen, bortset fra ganske få pladser foran bebyggelsen på Carsten Niebuhrs Gade. Normen for cykelparkering er ligeledes uændret 1,5 cykelparkeringsplads pr. 100 m2 erhvervsareal. Mindst halvdelen af de ca. 610 pladser etableres i konstruktion og den resterende del indpasses i landskabet.

Tillægget bryder med bestemmelserne i rammelokalplanen, idet der gives mulighed for flere gangbroer over landskabsstrøget, end rammelokalplanen åbner mulighed for. Det er afgørende for bygherre, at der etableres de foreslåede gangforbindelser af hensyn til bygningernes funktionalitet.  Tillægget giver mulighed for at etablere en gangforbindelse for hver etage over 12 m, men kun i max. 3 meters bredde. Det er en ændring i forhold til rammelokalplanen, der åbner mulighed for en gangforbindelse for hver anden etage men i op til 5 meters bredde. Tillægget bryder endvidere med rammelokalplanens bestemmelse om, at det landskabelige strøg skal have en bredde på min. 25 meter, der dog kan indskrænkes ned til 10 meter på kortere strækninger. Byggefelternes placering og udformning betyder, at landskabsstrøget på en strækning på godt 60 meter kan have en mindre bredde ned til 16 meter. Forvaltningen vurderer, at kravet om smallere gangbroerne vil bidrage til at mindske oplevelsen af at gå under en port. Sammen med planlægningen for landskabet skal det sikre, at landskabsstrøget fortsat opleves inviterende. Der er i tillægget fastholdt krav til beplantning samt til en offentlig stiforbindelse på minimum 3 meters bredde.

Tillægget udarbejdes i overensstemmelse med forslag til kommuneplan 2015. Såfremt rammerne i kommuneplan 2015 bliver ændret ved den endelige vedtagelse i Borgerrepræsentationen, vil rammerne for lokalplanen ligeledes blive ændret ved den endelige vedtagelse af lokalplanen.

Der henvises i øvrigt til bilag 2 faktaark.

Byliv
Projektet bidrager til bylivet ved det landskabelige strøg, der giver mulighed for en fredelig og grøn forbindelse for cyklister og fodgængere som et alternativ til Kalvebod Brygge. Herudover planlægges etableret en cafe i hjørnet af den sydvestlige bygning ud mod landskabsstrøget og stiforbindelsen. Der indarbejdes muligheder for ophold i strøget.

Bæredygtighed
Hvor der ikke er tagterrasser, er der krav om grønne tage. Regnvandet håndteres i landskabsstrøget, hvor der umiddelbart syd for byggeriet planlægges for et område, der kan være mere eller mindre oversvømmet.

Intern høring
Der har været foretaget intern høring i forbindelse med udarbejdelsen af lokalplanforslaget – herunder af Vesterbro Lokaludvalg, som vil blive hørt igen når forslaget sendes i høring. Lokaludvalget ser frem til omdannelsen af området og fremhæver forøgelsen af nære rekreative arealer for den voksende befolkning på Vesterbro, herunder det grønne strøg med interessante og rekreative byrum, der tager hensyn til cyklister og andre bløde trafikanter. Lokaludvalget peger på, at de høje huse vil kunne skabe vindforhold, der mindsker den rekreative værdi af det grønne strøg, samt at husene vil blokere for en del af udsynet ud over et det åbne baneareal. Lokaludvalget er bekymret for en forøgelse af trafikmængden som følge af den planlagte parkeringskapacitet på en parkeringsplads pr. 150 m², som det vurderer som værende meget højt. Lokaludvalget mener samtidig, at det er vigtigt at sikre tilstrækkelig kapacitet ved Dybbølsbro, især for den øgede cykeltrafik og at der er blik for eventuelle nødvendige udbygninger.

Forvaltningens bemærkninger
Forvaltningens bemærker, at kvaliteterne i det grønne strøg, herunder stiforbindelsen, fastlægges i lokalplanen. Med hensyn til vindgener er bygningerne generelt ikke højere end det er forudsat i rammelokalplanen, og placeringen af trægrupperne er blandt andet fastlagt af hensyn til at mindske vindgenerne i området. Parkeringsdækningen følger krav i kommuneplanen og vurderes ikke at medføre mere trafik, end der kan håndteres.

Den primære biltrafik vurderes at komme ad Carsten Niebuhrsgade fra Kalvebod Brygge og have et niveau, der svarer til forudsætningerne for den gældende lokalplan - både hvad angår bilister og cyklister. Teknik- og Miljøforvaltningen er dog opmærksom på kapaciteten ved Dybbølsbro, og der igangsættes en nærmere undersøgelse herom.

Miljøvurdering 
Ved udarbejdelsen af lokalplan 485 blev der udarbejdet en miljøvurdering. Forvaltningen vurderer, at lokalplantillægget ikke medfører miljømæssige konsekvenser, der ikke er behandlet her, og som betyder, at der skal udarbejdes en miljørapport i henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer.

Stadsarkitekten deltager under behandlingen i Teknik- og Miljøudvalget.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for kommunen.

Videre proces

Efter politisk behandling sendes planforslaget/ene (og miljørapport) i høring i 8 uger. Forslaget offentliggøres på hjemmesiden ”Bliv Hoert”. Der er ikke planlagt offentligt møde men en orientering i forbindelse med Lokaludvalgets fejring af Istedgade den 23.maj.

Efter offentlighedsfasen vil forvaltningen gennemgå de modtagne henvendelser og på baggrund heraf udarbejde indstilling om endelig vedtagelse af planforslaget. Denne forventes forelagt Borgerrepræsentationen i december 2015, hvorved kommunens servicemål på 52 uger overholdes.

                                 Pernille Andersen

                                                                  / Jakob Møller Nielsen