Forslag til tillæg nr.1 lokalplan nr. 490 ”Sundbyøster Skole” (bebyggelse til boliger og publikumsorienterede serviceerhverv ved Sundbyøster Plads), Amager Øst

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til offentliggørelse af forslag til tillæg nr. 1 til lokalplan nr. 490 ”Sundbyøster Skole”. Forslaget vil blandt andet muliggøre boliger ved Sundbyøster Plads.

Indstilling og beslutning

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at forslag til tillæg nr.1 lokalplan nr. 490 ”Sundbyøster Skole” (bilag 1) godkendes med henblik på offentliggørelse i 8 uger.

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,

Problemstilling

Ejeren af grunden ved siden af Sundbyøster Plads ønsker at opføre en bebyggelse på mellem 3.000 m² og 4.850 m² i tre til fire etager. Ved udnyttelse af grunden med mere end 3.000 m² etageareal er det nødvendigt at købe byggeret fra Sundbyøster Plads. Grundejer har ytret ønske om at forskønne Sundbyøster Plads og har derfor anmodet om en udbygningsaftale, hvis der bygges mere end 3.000 m² etageareal.

Projektet kræver en ny kommuneplanramme, da den gældende ikke giver mulighed for det ønskede antal boliger. Rammeændringen foreslås indarbejdet som et led i revisionen af Kommuneplan 2015. Projektet forudsætter endvidere et tillæg til lokalplan 490 ”Sundbyøster Skole”, idet byggefeltet udvides.

Løsning

Grundejer ønsker at opføre en bebyggelse på 3-4 etager med dagligvarebutik, en mindre butik og evt. en café i stueetagen samt boliger indrettet på de øvrige etager.

Bygherre ønsker af økonomiske hensyn valgmulighed mellem to modeller (A eller B) for byggeriet. Lokalplantillægget muliggør derfor to modeller for byggeri på grunden, hvor byggeri over 3.000 m² kræver tilkøb af byggeret fra den kommunalt ejede Sundbyøster Plads for at kunne opfylde bebyggelsesprocenten.

Det er almindeligt, at en lokalplan giver mulighed for at bygge indenfor en ramme - her mellem 3.000 m² og 4.850 m². Der er til begge modeller bestemmelser i lokalplanforslaget, som sikrer kvalitet uanset, hvilken af de to modeller bygherre vælger. Det indstilles derfor, at bygherre både har mulighed for alene at bygge på egen grund (model A) og mulighed for at supplere med tilkøb af byggeret (model B).

Model A:Her er der tale om et byggeri i tre etager på 3.000 m², hvor bebyggelses- og friarealprocent samt krav til parkering opfyldes på egen grund. Ved at opfylde kravene på egen grund har bygherre ikke behov for at købe byggeret fra kommunen for at realisere byggeriet. Byggeriet vil således være placeret 7 m fra skel, og pladsen vil opleves uforandret.

Model B:Mulighed for et byggeri i tre til fire etager på op til 4.850 m². Denne løsning kræver tilkøb af byggeret fra kommunen, da bebyggelsesprocenten ikke kan opfyldes på egen grund. Byggeriet placeres 1 m fra skel. Bygherre har ved denne løsning ønsket at indgå i en udbygningsaftale om forskønnelse af pladsen i overensstemmelse med afholdt workshops (se afsnit Byliv).

Uanset, hvilken løsning der vælges, vil det ikke mindske den fysiske udstrækning af selve Sundbyøster Plads. Begge modeller overholder kravene om en bebyggelsesprocent på 150, idet bebyggelsesprocenten kan regnes for området under ét. Friarealprocent på 40 for boliger og 10 for erhverv overholdes ligeledes.

Parkeringskravet er uændret i forhold til gældende lokalplan og er på 1 plads pr. 200 m² boligetageareal og 1 plads pr. 100 m² butiksetageareal. Al parkering til byggeriet etableres i parkeringskælder  med tilkørsel fra Parmagade. Cykelparkering følger kommuneplanrammen. Cykelparkering til boligerne etableres i bebyggelsens stueetage med adgang fra sidegaden til Parmagade og i gårdrummet ovenpå butikken. Ved indgangen til dagligvarebutikken ud mod pladsen vil der blive muliggjort 15 cykelparkeringspladser. Pladsen friholdes i øvrigt for cykler.

I dag er der to bygninger på grunden, som allerede i forbindelse med vedtagelsen af lokalplan 490 blev forudsat nedrevet for at muliggøre nybyggeri. De to ejendomme har en lav bevaringsværdi på henholdsvis SAVE 4 og 6.

I startredegørelsen var der muliggjort bibliotek på 1. sal. I forbindelse med den interne høring har Kultur- og Fritidsforvaltningen tilkendegivet, at man ikke ønsker bibliotek på dette sted.

Forvaltningerne har vurderet, at det ikke er relevant at anvende de nye redskaber i planloven vedr. andelen af almene boliger, da det samlede antal boliger er relativt begrænset.

Der henvises i øvrigt til bilag 3, faktaark.

Byliv
Amager Øst Lokaludvalg og Københavns Kommune har den 4. og 8. februar 2015 afholdt to workshops vedrørende udformningen af fremtidens Sundbyøster Plads. På den baggrund er der i lokalplanen muliggjort en plads med flere træer, siddemuligheder, grill og voksengynger. Facaderne på nybyggeriet bearbejdes, så de bliver et aktiv for pladsen fx ved at indbyde til ophold langs facaden. Store vinduespartier skal sikre, at man kan se, hvad der foregår i stueetagen. Den planlagte stiforbindelse fra Amagerbrogade videre gennem pladsen og skoleområdet til Grækenlandsvej vil ligeledes bidrage til bylivet.

Bæredygtighed
Der er krav om lokal afledning af regnvand (LAR). I projektet arbejdes der med flade og/eller let skrånede tage, der skal beplantes med græs, sedum eller lignende med evt. indpasning af solceller, såfremt de ikke benyttes til tagterrasser. Friarealer på terræn skal anlægges som en blanding mellem befæstede arealer og ubefæstede arealer under hensyntagen til lokal nedsivning af regnvand. Der kan etableres render, mindre bassiner og lignende til opsamling af regnvand. De skal udformes i sammenhæng med de tilgrænsende byrum.

Kommuneplan 2015
I Kommuneplan 2011 er det aktuelle lokalplanområde udlagt til serviceerhverv (S2). I forbindelse med kommuneplanrevision 2015 foreslås, at området ændres til boligformål (B4) med en maksimal bebyggelsesprocent på 150, en maksimal bygningshøjde på 24 m og et friarealkrav på 40 % for boliger og 10 % for erhverv. Lokalplanen er udarbejdet i overensstemmelse med forslag til kommuneplan 2015. Såfremt forslag rammerne i kommuneplan 2015 bliver ændret ved den endelige vedtagelse i Borgerrepræsentationen, vil bestemmelserne i lokalplanen ligeledes blive ændret ved den endelige vedtagelse af lokalplanen.

Intern høring
Der er foretaget intern høring af model B i forbindelse med udarbejdelsen af lokalplanforslaget, herunder af Amager Øst Lokaludvalg, der vil blive hørt igen, når forslaget sendes i offentlighøring. Følgende synspunkter har været fremført af lokaludvalget:

1. Støtter en café i forbindelse med en eventuel udvikling af Sundbyøster Plads.
2. Ønsker at fastholde de to bevaringsværdige bygninger.
3. Imod en indskrænkning af Sundbyøster Plads, men ser den gerne forskønnet og begrønnet.
4. Mener projektet i sig selv skal overholde en bebyggelsesprocent på 150 procent.
5. Mener at etablering af yderligere et supermarked ved siden af den nyopførte dagligvarebutik ikke er til gavn for detailhandelen.
6. Sætter spørgsmålstegn ved trafik og parkeringsforhold til byggeriet.

Forvaltningens bemærkninger

1. Det der muliggøres nu er, at der kan etableres en cafe på pladsen, såfremt kommunen ønsker at etablere en cafe på den kommunalt ejede plads. Herudover har bygherre mulighed for at etablere en café i stueetagen.
2. De to eksisterende bygninger på henholdsvis SAVE 4 og 6 er ombygget og renoveret i en sådan grad, at de vurderes af forvaltningen og Københavns Museum til ikke længere at have  en høj kultur- eller arkitekturhistorisk værdi, som gør dem relevant at bevare. Derfor blev der allerede i forbindelse med lokalplan 490 givet mulighed for at rive bygningerne ned.
3. Forvaltningen vurderer, at projektet vil kunne forskønne og begrønne pladsen. Nybyggeriet formindsker ikke pladsen, idet der alene er tale om at regulere byggefeltet på egen grund, altså ved siden af selve Sundbyøster Plads. Det bemærkes, at pladsen begynder ved matrikelskel til den aktuelle byggegrund.
4. Gældende lokalplan (§ 5 stk. 2 a) muliggør, at bebyggelsesprocent kan beregnes for flere ejendomme under ét, herunder Sundbyøster Plads. Dette er almindelig praksis i kommunen, hvilket forvaltningen finder hensigtsmæssigt, da det giver mulighed for at kunne bygge nyt i en tæt by.
5. Gældende lokalplan muliggør etablering af dagligvarebutik. Området ligger inden for Amagerbrogade Bymidte, hvor der kan placeres detailhandel iht. Kommuneplan 2011. Rammen er fastsat ud fra en detailhandelsanalyse, der har belyst behovet i forhold til den forventede befolkningsudvikling i og omkring bymidten.
6. Det er forvaltningens vurdering, at tillægget ikke ændrer på de trafikale forhold i forhold til den gældende lokalplan. Parkering til butik og boliger foregår i kælder og vil derfor ikke belaste områdets parkeringspladser.   

Miljøvurdering
Forvaltningen vurderer, at lokalplanen ikke medfører miljømæssige konsekvenser, der betyder, at der skal udarbejdes en miljørapport i henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer.

Stadsarkitekten deltager under behandlingen i Teknik- og Miljøudvalget.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for kommunen. Ved byggeri over 3.000 m² vil salg af byggeret fra den kommunalejede Sundbyøster Plads bliver behandlet i en separat sag. Forhandlinger herom vil i givet fald blive indledt af Økonomiforvaltningen.

Videre proces