Startredegørelse for tillæg 7 til lokalplan 310 "Teglværkshavnen", Kgs. Enghave

Teknik- og Miljøudvalget skal tage stilling til igangsættelse af udarbejdelse af lokalplantillæg med henblik på en ændring af anvendelse for ’Pladehallen’ på Belvederegade 4 og for anvendelse og bebyggelsesplan for en ejendom syd for Frederiksholmsløbet i Kgs. Enghave.  

Indstilling og beslutning

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

1. at der udarbejdes forslag til tillæg nr. 7 til lokalplan 310 ”Teglværkshavnen” på baggrund af intentioner og anbefalinger, der fremgår af vedlagte startredegørelse, bilag 1.

Problemstilling

Området omkring Frederiksholmsløbet i byudviklingsområdet Sydhavnen er planlagt til boliger, kultur og serviceerhverv, men er endnu ikke fuldt udbygget. To grundejere i området er gået sammen om et fælles forslag til bebyggelse med familieboliger og ungdomsboliger på Vestre Teglgade 10-12. Endvidere ønskes anvendelsesændring til boliger for ca. 800 m² af ejendommen Vestre Teglgade 8. Herudover ønsker ejeren af ejendommen kaldet ’Pladehallen’ beliggende på Belvederegade 4 at anvende ejendommen til boliger. I projektet indgår desuden forslag til udformning af ’Kulturpladsen’, der er planlagt til at blive områdets centrale torv.

I den gældende lokalplan er den eksisterende bygning på Vestre Teglgade 10-12 indarbejdet i bebyggelsesplanen og fastlagt til serviceerhverv. Endvidere er muliggjort en bygning på 9-10 etager med anvendelse til serviceerhverv og/eller p-hus. Med den gældende lokalplan bevares en ca. 2500 m² stor del af ’Pladehallen’ med anvendelse til kulturelle formål. Den gældende lokalplan muliggør ikke boliger i lokalplantillægsområdet.

Gennemførelse af projekterne kræver derfor, at der med lokalplantillæg vedtages ændrede bestemmelser vedrørende anvendelse og bebyggelsesudformning for de pågældende ejendomme.  

Løsning

Med udgangspunkt i grundejernes forslag til bebyggelsesplan foreslås udarbejdet et lokalplantillæg til lokalplan 310 ”Teglværkshavnen”, der muliggør de ønskede ændringer.

Realisering af projektet kan medvirke til at videreføre udviklingen af byomdannelsesområdet Sydhavnen, der i Kommuneplan 2011 er udpeget som handlingsplanområde, hvilket betyder, at der skal være fokus på, at Sydhavnen gøres færdig og udvikles med boliger, kultur og serviceerhverv.

Med lokalplantillægget fastlægges anvendelsesændring og ny bebyggelsesplan for Vestre Teglgade 10-12, således at den på det højeste punkt mod Nordre Teglkaj kan etableres i 8 etager med en bygningshøjde på maksimalt 29 meter mod tidligere op til 35 meter. For den øvrige del af bebyggelsen tillades højder på maksimalt 5-7 etager med en maksimal bygningshøjde på 19-26 meter. I den gældende lokalplan bevares den eksisterende erhvervsbebyggelse på 4-5 etager. Der er i forbindelse med fastsættelse af bygningshøjde lagt vægt på sol- og skyggeforhold for den modsatte side af kanalen.

Anvendelse ændres til boliger og udadvendte serviceerhverv. En del af stueetagen mod Nordre Teglkaj og en mindre plads på hjørnet mod ’kvartersstrøget’ øst for bygningen forberedes til udadvendte funktioner. Den foreslåede bebyggelse ved Vestre Teglgade er på ca. 18.000 m². Heraf er ca. 3.700 m² planlagt som støttede ungdomsboliger. Herudover foretages en anvendelsesændring for ca. 800 m² af ejendommen Vestre Teglgade 8 fra serviceerhverv og/eller p-huse til serviceerhverv og/eller boliger.

Med lokalplantillægget ændres anvendelsen for ’Pladehallen’ fra kulturelle formål til boliger samt udadvendt serviceerhverv. Idet der hverken kommunalt eller privat er aktuelle planer om at finde finansiering til en kulturel aktivitet i ’Pladehallen’, vurderer forvaltningen, at etablering af boliger med tilknytning til ’Kulturpladsen’ kan medvirke til at sætte gang i udviklingen af området.  Pladehallens bærende dele bevares som ramme om de to nye bygninger, der opføres i tre etager. Der ændres ikke på højden af konstruktionen. Rammen fortæller en del af områdets industrielle historie og fungerer samtidig som skærmende lag for de fælles tagterrasser. Mellem bygningerne etableres en bred passage, hvorigennem der er offentlig passage til ’Kulturpladsen’. Stueetagen forberedes til udadvendte funktioner, som kan bidrage til bylivet på Kulturpladsen. Etagearealet i ’Pladehallen’ er på ca. 4.700 m². Heraf er ca. 4.000 m² boliger.    

’Kulturpladsen’ syd for ’Pladehallen’ foreslås anlagt med eksempelvis legeplads, boldbane og opholdsmuligheder samt træbrygge mod Frederiksholmsløbet. Et større areal af pladsen foreslås friholdt som mulighed for midlertidige aktiviteter, kulturelle tilbud, underholdning eller markeder.

Kongens Enghave Lokaludvalg inddrages for en videre drøftelse med grundejer om muligheder for offentlige og kulturelle funktioner på Kulturpladsen samt i ’Pladehallens’ stueetage, når startredegørelsen er politisk behandlet.

Parkeringsdækningen fastholdes i overensstemmelse med den gældende lokalplan 310 til i størrelsesordenen og højst 1 plads pr. 200 m². For ungdomsboliger fastlægges parkeringsdækningen til 1 plads pr. 300 m². Der skal etableres mindst 2,5 cykelparkeringspladser pr. 100 m² bolig og mindst 4 pladser pr. 100 m² ungdomsboliger. Parkeringsforholdene for området er siden udarbejdelsen af den gældende lokalplan ændret, således at parkering nu primært placeres under terræn i hævede gårdrum. Der er derfor ikke længere behov for det med den gældende lokalplan udlagte parkeringshus på maksimalt 10 etager beliggende på hjørnet af Vestre Teglgade og Nordre Teglkaj. Byggefeltet er derfor inddraget i ny bebyggelsesplan. Hermed kan der etableres en bebyggelse, som understøtter den planlagte karréstruktur i området.

Planloven giver mulighed for at fastsætte krav om op til 25 % almene boliger i forbindelse med lokalplanlægning for nye boligområder. Lokalplantillægsområdet ligger i Skolen i Sydhavnens skoledistrikt, hvor den almene boligandel udgør 20-30 %. Det betyder, at der i henhold til kommuneplanens retningslinjer kan stilles krav om almene boliger efter en konkret vurdering af det enkelte projekt. Det er forvaltningens vurdering, at der bør stilles krav om almene boliger i lokalplanen, idet det forventes, at andelen af almene boliger vil være lavere, når området er fuldt udbygget. Et krav om almene boliger vil således understøtte målsætningen om en blandet by. Samlet set giver lokalplantillægget mulighed for ca. 22.500 m² boliger. 25 % heraf svarer til ca. 5.500 m² almene boliger. Forvaltningen vil arbejde videre med dette frem mod lokalplanforslaget.

 Det bemærkes, at projektet indeholder ca. 70 støttede ungdomsboliger, hvilket svarer til ca. 17 % af de nye etagemeter, der udlægges til boliger.

Den samlede bebyggelsesprocent på 150 for området som helhed ændres ikke.

Der henvises i øvrigt til bilag 2 faktaark.

Byliv
Anlægget af ’Kulturpladsen’ som aktivt og centralt byrum i integration med ’Pladehallen’ samt anlæg af et sammenhængende promenadeforløb langs Frederiksholmsløbet bidrager til at opnå visionerne i Københavns Kommunes strategi ’Metropol for mennesker’ om mere byliv, flere går mere og bliver længere i byrummet.

Skybrudsvand kan ledes væk via kanaler og havnen.  

Kommuneplan
Lokalplanen udarbejdes i overensstemmelse med forslag til Kommuneplan 2015. Såfremt rammerne i Kommuneplan 2015 bliver ændret ved den endelige vedtagelse i Borgerrepræsentationen, vil bestemmelserne i lokalplanen ligeledes blive ændret ved den endelige vedtagelse af lokalplanen.

I forslag til Kommuneplan 2015 foreslås parkeringsnormen for området ændret til 1 plads pr. 150 m². I lokalplantillægget foreslås imidlertid den nuværende parkeringsnorm på 1 plads pr. 200 m² fastholdt i overensstemmelse med grundejernes ønsker, idet det vurderes, at nærhed til kommende metrostation på Enghave Brygge vil begrænse behovet for biltrafik til området.

Anbefalinger til den videre planlægning
Forvaltningen anbefaler, at der i det videre arbejde blandt andet videreudvikles på følgende forhold:

• Udformning af Kulturpladsen som offentligt byrum, som understøtter byliv
• Adgang til vandet, kajkant og promenader, herunder udformning af Nordre Teglkaj og mindre pladsdannelse ved denne
• Understøttelse af Frederiksholmsløbet som byrum, eks. ved placering af træbrygger
• Fortælling af områdets industrielle historie, eks. ved indarbejdelse af strukturelle elementer fra Pladehallen og andre historiske spor i ny bebyggelse og overflader
• Arkitektoniske løsninger, der understøtter den planlagte karréstruktur og sammenhængende bymæssighed i området
• Udformning af kantzoner
• Lokalt ejerskab til Kulturpladsen gennem dialog med lokaludvalg

Miljøvurdering

Når planarbejdet sættes i gang, vil forvaltningen foretage en screening af de miljømæssige konsekvenser med henblik på at vurdere, om der skal udarbejdes en miljørapport i henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer (MPP).

Stadsarkitekten deltager under behandlingen i Teknik- og Miljøudvalget.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser. Såfremt der indgås en udbygningsaftale med grundejeren, vil aftalen blive fremlagt ved behandling af planforslaget.

Videre proces

Når startredegørelsen er godkendt i udvalget, gennemføres en intern høring af relevante instanser - herunder Kongens Enghave Lokaludvalg med henblik på bidrag til lokalplanforslaget.

Forvaltningen forventer at forelægge forslag til lokalplan med henblik på vedtagelse i Borgerrepræsentationen i november 2015, hvorefter det sendes i offentlig høring i 8 uger. Planforslaget ventes vedtaget i maj 2016.