Opførelse af 90 almene familieboliger og 32 ungdomsboliger i Ørestad Syd, Amager Vest

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til opførelse af et alment boligprojekt med familie- og ungdomsboliger på Robert Jacobsens Vej 48, 2300 KBH S, også kendt som Generationernes Træhus.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at godkende opførelse af et alment boligprojekt med i alt 90 familieboliger og 32 ungdomsboliger i overensstemmelse med bilag 2,
2. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at meddele tilsagn om støtte i form af grundkapitallån på 8 % af anskaffelsessummen for familieboligerne og 10 % af anskaffelsessummen for ungdomsboligerne, svarende til i alt op til 24,71 mio. kr. (inkl. 5 % regulering). Beløbet frigives på Teknik- og Miljøudvalgets bevilling Finansposter i 2021, jf. økonomiafsnittet,
3. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at meddele kommunal garanti på op til 183 mio. kr. for realkreditlån til projektet,
4. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at godkende det endelige projekt og anskaffelsessummen under forudsætning af, at der ikke er væsentlige afvigelser i forhold til det foreliggende.

Problemstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen har udbudt kommunal grundkapital afsat i Budget 2015 (BR 2. oktober 2014) (A, B, F, O og Ø) og Overførselssagen 2014-2015 (BR den 30. april 2015) (A, B, F, O og Ø).

Det almene boligselskab 3B v/ KAB har fremsendt et boligprojekt med 90 familieboliger og 32 ungdomsboliger på Robert Jacobsens Vej 48 i Ørestad.I det oprindelige projektforslag indeholder stueetagen i Generationernes Træhus 379 m2 publikumsorienterede serviceerhverv.

Teknik- og Miljøudvalget besluttede på mødet den 30. november 2020, ”at sagen sendes tilbage til Teknik- og Miljøforvaltningen med henblik på afklaring af publikumsorienterede serviceerhverv i stuetagen.”

3B v/ KAB har efterfølgende søgt at tilpasse projektet, så det i højere grad imødekommer ønskerne om publikumsorienterede erhverv i stueetagen. Det betyder, at det nu foreliggende projekt indeholder 567 m2 publikumsorienterede serviceerhverv. Der henvises til bilag 3, notat til skema A.

Borgerrepræsentationen skal på den baggrund tage stilling til opførelse af det indstillede projekt, herunder kommunal støtte i form af grundkapital og garanti til realkreditlån. Teknik- og Miljøforvaltningen vil efterfølgende meddele Skema A tilsagn til det accepterede projekt, når projektet opfylder kravene hertil.

Løsning

Det overordnede formål med udbud af grundkapital er at få opført almene familie- og ungdomsboliger til en rimelig husleje i en høj arkitektonisk og byggeteknisk kvalitet med fokus på social og miljømæssig bæredygtighed.

Forvaltningens bedømmelsesudvalg anbefaler, at det indsendte projekt accepteres. Betingelser for godkendelse af projektet findes i bilag 2.

Lokalplan nr. 398 ”Ørestad Syd” stiller krav om 27.000 m² almene boliger. Dette projekt bidrager til denne forpligtelse med 8.714 m².

Projektet medvirker til et økonomisk og socialt varieret boligudbud i byudviklingsområdet Ørestad Syd. Bebyggelsen bidrager med efterspurgte boliger, der har tætte fælles- og naboskaber på tværs af flere generationer. Bebyggelsens 5 voluminer (sektioner) er med deres indbyrdes forskudte placering og varieret rumdybde med til at skabe pladsdannelser i byrummet. Bebyggelsens konstruktion lægger op til, at det afsatte erhvervsområde i stueetagen kan inddeles i mindre butikker.

3B er enig i, at publikumsorienterede serviceerhverv vil bidrage positivt i det lokale byrum, og er gået i dialog med beboergruppen i Ørestad Syd herom. Der er i foråret planlagt flere dialogmøder og workshops for lokale borgere, kommunen og det lokale kultur- og idrætsliv. Endvidere afholder By og Havn stormøder for beboere og andre interesserede. Seneste møde var 11. marts om gaderummet Asger Jorns Allé.

3B har i det reviderede projektforslag øget arealet til publikumsorienterede serviceerhverv fra 379 m2 til 567 m2, så 3 af bebyggelsens 5 voluminer udlægges til formålet. De resterende 2 voluminer anvendes til fællesarealer, som byttebørs, værksteder, hjemmearbejdspladser og lignende. Projektet opfylder dermed lokalplanens bestemmelser om aktive stueetager på mindst 75 procent af stueetagens facadelængde, hvoraf de publikumsorienterede serviceerhverv vil udgøre de ca. 60 procent. Hvis mere af stueetagen skal anvendes til publikumsorienteret serviceerhverv, vil fællesarealerne skulle indpasses på 1. sal. Det vil reducere antallet af almene boliger.

3B har med det reviderede projektforslag 567 m2 erhvervsarealer til salg. Hvis det mod forventning i perioden mellem Skema A og B ikke lykkedes 3B at finde købere til de ekstra erhvervsarealer, kan det almene projekt ikke realiseres inden for den maximale anskaffelsessum. Byggeriet vil derfor skulle opføres efter det oprindelige projekt med 379 m2 erhvervsareal, da 3B ikke har økonomisk mulighed for at påtage sig risikoen for underskud på udlejning af erhvervsarealerne.  

3B og forvaltningen har indledt en dialog med By og Havn og beboerne om idéer og muligheder for området omkring bebyggelsen. Af vedlagte bilag 4 fremgår etablerede og planlagte servicefunktioner i området, som byggeriet vil skulle supplere.

Økonomi

Kommunens grundkapitallån

De nye almene familieboliger finansieres i henhold til almenboligloven med 90 % realkreditlån, 8 % kommunalt grundkapitallån og 2 % beboerindskud, og de nye almene ungdomsboliger finansieres med 88 % realkreditlån, 10 % kommunalt grundkapitallån og 2 % beboerindskud. Grundkapitallånet etableres ved et kommunalt lån til Landsbyggefonden, som derefter udbetaler lånet til den almene afdeling. Grundkapitallånet skal afdrages af den almene boligafdeling senest efter 50 år, men er rentefrit i hele perioden.

For det anbefalede projekt bliver det kommunale grundkapitallån 24,71 mio. kr. (inkl. 5 % til reguleringer), jf. tabellen nedenfor.

Økonomien i projektet fremgår af bilag 2.

Teknik- og Miljøforvaltningen vurderer, at garantien maksimalt vil udgøre op til 183 mio. kr. for projektet. Garantien medfører ikke i sig selv bevillingsmæssige konsekvenser for Teknik- og Miljøudvalget.

Driftsudgifter til ungdomsboliger

De årlige kommunale driftsudgifter til ungdomsboligbidrag til de 32 indstillede ungdomsboliger forventes at udgøre ca. 50.000 kr. (2021-priser). Udgiften er lovpligtig.

Med hjemmel i almenboliglovens § 101 yder kommunen hvert år et tilskud, der svarer til størrelsen af den kommunale grundskyld, som boligerne betaler. Grundskyld for de 32 ungdomsboliger forventes fremover at udgøre ca. 4.500 kr. årligt pr. bolig tillagt en årlig stigning på op til 7 %.

Der er afsat en pulje under Økonomiudvalget med varige driftsmidler til håndtering af Teknik- og Miljøforvaltningens udgifter til ungdomsboligbidrag og grundskyldstilskud forbundet med grundkapital afsat i Budget 2015. Midlerne i puljen vil blive overført til Teknik- og Miljøudvalget efter boligernes ibrugtagelse.

Videre proces

Når Borgerrepræsentationens har godkendt indstillingen, vil Teknik- og Miljøforvaltningen orientere 3B om beslutningen. Teknik- og Miljøforvaltningen vil meddele Skema A tilsagn til det accepterede projekt, når projektet opfylder kravene hertil. Teknik- og Miljøudvalget vil få forelagt de konkrete garantier til godkendelse.

                                               Søren Wille

                                                                           / Karsten Biering Nielsen

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 26. april 2021

Det Konservative Folkeparti fremsatte følgende ændringsforslag som erstatning af 1.-4. at-punkt:

”At projektet genudbydes med henblik på alene at opføre ungdoms- eller ældreboliger, så de støttede boliger forbeholdes borgere med små indtægter og ikke folk, der går på arbejde.”

Ændringsforslaget blev ikke vedtaget med 1 stemme mod 10. Ingen medlemmer undlod at stemme.

For stemte: C.

Imod stemte: A, B, F, O, V, Ø og Å.

Radikale Venstre fremsatte følgende ændringsforslag som tilføjelse af 1. at (ÆF2):

”dog således at der stilles krav om udsugning i skema A for stueetagen.”

Ændringsforslaget blev ikke vedtaget med 4 stemmer mod 6. 1 medlem undlod at stemme.

For stemte: B, C, O og V.

Imod stemte: A, F og Ø.

Undlod at stemme: Å.

Indstillingen blev anbefalet over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen med 9 stemmer mod 2. Ingen medlemmer undlod at stemme.

For stemte: A, B, F, V, Ø og Å.

Imod stemte: C og O.

Dansk Folkeparti afgav følgende protokolbemærkning:

”DF mener ikke, at projektet lever op til intentionerne. Der er f.eks. set helt bort fra publikumsorienterede serviceerhverv og Asger Jorns Alle som en livlig handelsgade. DF står uforstående overfor manglende erhverv i stueetagen, som forretninger, caféer, liberalt erhverv m.m. 

Men også samtidig et samlingspunkt for kulturelle og sportslige begivenheder i området. DF mener ikke, at den foreslåede udformning lever op til områdets lokalplan og finder det mystisk, at man udelukkende har kunnet få plads til, er nogle fælleslokaler, som dog kun kan benyttes af husets beboere. ”

Socialdemokratiet, Radikale Venstre, Socialistisk Folkeparti, Venstre, Enhedslisten og Alternativet afgav følgende protokolbemærkning:

”For partierne er det helt afgørende, at Asger Jorns Alle bliver en “levende” gade. Vi lægger derfor vægt på, at alle 567 m2 bliver brugt serviceerhverv og vi beder forvaltningen om at samarbejde tæt med Boligselskabet 3B om sagen og rapportere tilbage til Teknik- og Miljøudvalget om udviklingen i sagen inden godkendelse af skema B.”

Socialdemokratiet, Radikale Venstre, Det Konservative Folkeparti, Socialistisk Folkeparti, Enhedslisten og Alternativet afgav følgende protokolbemærkning:

”Partierne mener også, at der skal tages andre initiativer for at skabe mulighed for aktiviteter i Ansgars Jorns Alle, der gør gaden til møde- og samlingssted. Her er der brug for kreativitet. Der bør der bl.a. ses på P-husenes indretning, så de kan bruges til aktiviteter både på tag og i arealerne, der vender ud mod gaden.”