Efter offentlig høring skal Borgerrepræsentationen tage stilling til endelig vedtagelse af tillæg nr. 5 ”Radiorækkerne” til lokalplan nr. 301 ”Ørestad Nord”, herunder tage stilling til et ændringsforslag til lokalplantillægget.

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler

1.    At tillæg nr. 5 ”Radiorækkerne” til lokalplan nr. 301 ”Ørestad Nord” vedtages

           endeligt med ændringer i § 6, stk. 2, pkt. j.

By & Havn og Tetris A/S ønsker et tillæg med henblik på at muliggøre en rækkehusbebyggelse på et areal ved Tom Kristensens Vej, som i den gældende lokalplan er fastlagt til idrætscenter. Det er i tråd med det stigende indbyggertal og deraf følgende boligbehov i kommunen.

 

Forslag til lokalplantillægget blev godkendt af Borgerrepræsentationen den 1. december 2011 (2011-127342) med henblik på offentliggørelse, jf. bilag 1 og 2.

 

Forslaget har været i offentlig høring fra den 20. december 2011 til den 11. februar 2012, og der har den 31. januar 2012 været afholdt et borgermøde, jf. bilag 2. Planforslaget har endvidere været lagt på kommunens høringsportal ”Bliv hørt” og er blevet annonceret i områdets lokalavis.

I offentlighedsperioden er der modtaget 20 henvendelser, heraf 3 fra offentlige myndigheder - Københavns Energi, Metroselskabet og Amager Vest Lokaludvalg, jf. bilag 3. Indsigerne er især kritiske overfor lokalplantillægget på grund af ændringen fra idrætscenter til rækkehusbebyggelse samt trafik- og parkeringsforholdene.

Lokalplantillægget tilvejebringer det planmæssige grundlag for at opføre den nye rækkehusbebyggelse.

 

Rækkehusbebyggelsen omfatter 87 huse i 3 etager hver med et etageareal på 116,6 m². Husene placeres nord-syd med gavle mod Metro og Tom Kristensens Vej. Langs metroen placeres parkeringspladser på terræn. P-normen er 1:200 som i den gældende lokalplan. Der etableres for- og baghaver og stier på tværs, der betjener rækkehuse til begge sider. Desuden etableres der en langsgående passage fra stien mod nord til den fastlagte sti langs kanalen i syd. Stierne mellem boligernes hovedadgange vil kun kunne benyttes af gående og cyklende. I forbindelse med den langsgående passage anlægges én mindre plads, der bliver samlende mødested i bebyggelsen, og der etableres endnu en fælles plads ved kanalen. 

 

Lokalplantillægget fastlægger en bebyggelsesplan, der giver mulighed for en bebyggelse i 2-3 etager. Flade tage skal være grønne tage. I lokalplanen er der fastlagt bestemmelser om indretning af friarealer som opholds- og legearealer for beboere og brugere.

 

Forslaget er efter forvaltningens opfattelse i tråd med de overordnede mål og værdier i planlægningen, som er defineret i Kommuneplan 2011, herunder de grundlæggende værdier ’Den bæredygtige by’ og ’Byen for alle’. Der etableres således attraktive boliger med grønne elementer i form af grønne tage og opkobling på Ørestads trestrengede spildevandssystem. Der er krav om lavenergi.

 

Teknik- og Miljøudvalget har den 20. juni 2011, og Kultur- og Fritidsudvalget har den 9. juni 2011, godkendt, at arealet overgår til rækkehusbyggeri, men at der skal reserveres et areal af tilsvarende størrelse andetsteds i Ørestad Nord til idrætsformål.

 

Med budgetaftalen for 2012 har parterne tilkendegivet, at de forsat finder det vigtigt med yderligere idrætsfaciliteter i Ørestad Nord eller City og har på den baggrund taget initiativ til, at mulighederne for placering af en lethal eller – hvis en sådan ikke kan etableres – andre mindre idrætsfaciliteter på f.eks. Rigsarkivgrunden eller grunden nord for VM-husene undersøges. På den baggrund finder parterne det ikke afgørende at placere et større idrætscenter i Ørestad Nord, som det tidligere har været besluttet i forbindelse med lokalplanen for Ørestad Nord. Der er derfor enighed om, at planen for rækkehusene kan tilvejebringes uden krav om etablering af et idrætscenter.

 

Henvendelserne i høringsfasen er beskrevet og kommenteret i bilag 3.

1.      Bemærkninger fra offentlige myndigheder

 

Amager Vest Lokaludvalg er tilfreds med, at udvalget tidligt er blevet inddraget i processen. Der er generelt en positiv stemning for projektet. Udvalget bemærker generelt, at fjernelsen af idrætsfaciliteter på den aktuelle grund har betydning for hele Ørestad Nord, hvor der savnes idrætsfaciliteter. Udvalget opfordrer kommunen til at genplacere de idrætsfaciliteter, der heller ikke denne gang fandt sin plads i Ørestad, og peger på Rigsarkivgrunden som en oplagte mulighed. Derudover kommenteres bl.a. parkering, trafik, de eksisterende træer og bebyggelsesplanen.

 

Forvaltningen tager udvalgets generelle bemærkninger til efterretning og henviser til bemærkningerne om de konkrete emner under afsnit 2 ”Øvrige bemærkninger”.

 

Københavns Energi oplyser, at det trestrengede afløbssystem i Ørestad er baseret på, at tagvand urenset ledes til kanalerne, og derfor tillades der ikke grønne tage i Ørestad. Hvis tagvand fra grønne tage skal udledes til kanalerne i Ørestad, skal det ske efter tilladelse fra Center for Park og Natur. Derudover mener de at bemærkningerne i lokalplanen vedr. LAR er overflødige, idet den jo netop kobles på det trestrengede afløbssystem i Ørestad.

Forvaltningen bemærker, at kravet om begrønning at tage i det konkrete byggeri findes velbegrundet på grund af bebyggelsens lave højde og derfor fastholdes. 

 

Metroselskabet bemærker, at ejendommen er belagt med en servitut, der fastlægger afstande til spormidte, hvor der ikke må bygges. Derudover bemærkes det, at der er bestemmelser for opstilling af genstande, legeredskaber eller lignende tæt på indfatningsvæg eller hegn. Endelig bemærkes, at der langs parkeringspladsen skal opsættes autoværn langs Metros anlæg, således at påkørsel undgås.

Der medsendes deklaration nr. 1, vedrørende sikring af Metro langs Islands Brygge.
 

Forvaltningen bemærker, at bebyggelsen er placeret udenfor de fastlagte afstandslinjer, og at forvaltningen har noteret sig de øvrige bemærkninger.

2.      Øvrige bemærkninger

 

De øvrige henvendelser falder primært inden for fem emner: A. Lokalplantekst, B. Anvendelse, C. Vejforhold og parkering, samt D. Bebyggelsen og E. Ubebyggede arealer.

A.    Lokalplantekst

 

Tetris ønsker lokalplanteksten ændret, således at kravet om, at yderdøre skal være i mørk træsort, fjernes. Endvidere ønskes bestemmelsen om, at udvalgte facadepartier skal begrønnes, fjernet. Endelig ønskes der mulighed for at undlade vinduer og evt. franske altaner i permanente gavle, såfremt arkitektoniske og indretningsmæssige hensyn er til hinder derfor.

Ændringerne begrundes i, at dørplader i mørk træsort ikke passer til den generelt lyse og nordiske arkitektur, der er lagt op til, og at der er sikret gode og grønne omgivelser til bebyggelsen, hvorimod begrønning af enkelte facader vil udgøre et driftsmæssigt problem, da alle facader i bebyggelsen er en del af de enkelte beboeres ejendom, ligesom begrønning kan medføre uhensigtsmæssig opfugtning af bygningsdele. Endelige anføres, at det ikke i alle tilfælde er hensigtsmæssigt at have vindue i gavlen i alle 3 etager.

Forvaltningen bemærker, at der er tale om justeringer, som ikke vil ikke ændre det arkitektoniske udtryk, men at gavle som udgangspunkt skal behandles som facader. Det foreslås, at ændringerne delvist tages til følge og forslagets § 6, stk. 2, punkt j, 3. – 5. pkt., ændres fra:

 

”Vinduesrammer og yderdøre skal være i mørk træsort. Udvalgte facadepartier skal begrønnes. Permanente gavle skal behandles som facader og skal forsynes med vinduer i alle etager og eventuelt franske altaner, medmindre risiko for brandsmitte er til hinder herfor.”

 

til:

 

”Vinduesrammer og -karme til yderdøre skal være i mørk træsort. Permanente gavle skal behandles som facader og skal forsynes med vinduer og evt. franske altaner, medmindre arkitektoniske eller brandmæssige hensyn er til hinder herfor.”

 

Ændringerne vurderes ikke at kræve supplerende høring.

B.     Anvendelse

 

En del af indsigelserne er kritiske overfor lokalplantillægget på grund af ændringen fra idrætscenter til rækkehusbebyggelse. Der peges bl.a. på, at der savnes idrætsfaciliteter i Ørestad Nord, idet de eksisterende haller og faciliteter ikke er tilstrækkelige til at dække behovet.

 

Forvaltningen bemærker, at der ikke har været interesse blandt investorer for at bygge et idrætscenter på grunden, som derfor har ligget ubebygget hen i flere år, jf. ovenfor.

C.    Vejforhold og parkering

 

Flere indsigere bl.a. lokaludvalget mener at den nuværende løsning med få, private p-pladser er uholdbar, og derfor må man enten ændre politik i forhold til parkering eller genindføre ambitionen om fælles parkering for at sikre maksimal udnyttelse af arealerne. Der opfordres til, at der etableres flere parkeringspladser, bl.a. gæstepladser. Lokaludvalget håber at p-pladser for el-biler tænkes ind i projektet. Indsigerne forudsætter, at der etableres en form for vejspærring på Universitetshavens brandvej, således, at der ikke kan køres mellem den nye vej til p-pladsen og Tom Kristensens Vej. Derudover forventes det, at der etableres cykelsti i begge sider på Tom Kristensens Vej og vejbump for at sænke hastigheden.

 

Forvaltningen bemærker, at kravene til parkering er reguleret i den overordnede planlægning af Ørestad som siger at der skal etableres én parkeringsplads pr 200m². Det er de enkelte bebyggelser der skal etablere parkeringspladserne hvilket også vil ske i forbindelse med Radiorækkerne. P-pladserne kan anvendes af alle og der er op til ejerne at regulere adgangen til disse. Tom Kristensens Vej er privat fællesvej, og såfremt ejerne af vejen ønsker, at der skal etableres bump, afholdes udgifterne af ejer. Det kræver godkendelse af Københavns Kommune og Politiet. Ligeledes er det med opsætning af forhindringer på brandvejen, men her kræver det Brandvæsenets godkendelse. 

D.    Bebyggelsen

Lokaludvalget er positivt overfor bebyggelsesplanen og boformen samt de “knækkede” stræder.

I indsigelserne anføres bl.a., at stræder, stier og pladser har potentiale til at skabe et attraktivt og velfungerende intimt nærmiljø. Der udtrykkes dog bekymring for, at byggeriet er for tæt med for lidt friareal til børnene og ikke tager nok hensyn til det eksisterende byggeri og udsigtsforhold.
 

Forvaltningen bemærker, at højden på bebyggelsen og kravet om grønne tage er fastlagt under hensyntagen til Boligslangen, hvor den tilladelige højde på idrætscentret var 7 m. højere. Endvidere bemærkes, at afstanden til Boligslangen mod nord overholder Bygningsreglementets krav.

E.     Ubebyggede arealer

Flere indsigere forudser, at Universitetshaven tilhørende Boligslangen vil blive brugt som alternativt friareal og mener på den baggrund, at bebyggelsen bør være pligtigt medlem af Universitetshavens Gårdlaug.

 

Forvaltningen bemærker, at Radiorækkerne opfylder kravet til friareal på egen grund, og at stierne forventes benyttet som attraktiv legeplads også af beboerne fra Boligslangen. Hoveddelen af friarealet er private for- og baghaver, hvorfor fællesarealerne er mindre. Efter det oplyste har Radiorækkerne taget kontakt til grundejerforeningen for at blive medlem og dermed deltage i betalingen af vedligeholdelsen af Universitetshavens friarealer.

 

I henvendelserne kommenteres i øvrigt forhold omkring affaldshåndtering, træer,

skygger, udformning af tekst, tegninger og illustrationer i forslaget, miljøvurdering, boligstørrelser og ønsket om et fælleshus. For en uddybende gennemgang henvises til bilag 3.

Indstillingen vurderes ikke at have økonomiske konsekvenser for kommunen.

Når Borgerrepræsentationen har vedtaget lokaltillægget, bekendtgør forvaltningen det i henhold til reglerne i planloven.

 

Hjalte Aaberg                                            /Simon Kjær Hansen

BILAG TIL GENNEMSYN I BORGMESTERENS FORKONTOR

 

A. Henvendelser modtaget i den offentlige høringsperiode.

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning i møde den 26. marts 2012

Der blev stemt om indstillingen:

For indstillingen stemte 8 udvalgsmedlemmer: A, B, F og Ø.
Imod indstillingen stemte ingen udvalgsmedlemmer.
Tre udvalgsmedlemmer undlod at stemme: C, O og V.

Indstillingen blev anbefalet.

Det Konservative Folkeparti, Dansk Folkeparti og Venstre afgav protokolbemærkning:

”Det Konservative Folkeparti, Dansk Folkeparti og Venstre finder, at der er for få parkeringspladser til de nye familieboliger i Radiorækkerne.”