Endelig vedtagelse af tillæg 1 til lokalplan Scala, Indre By

Se alle bilag

Formålet med lokalplantillægget er at muliggøre en anvendelsesændring, så første sal på Axel Torv 2 (Axel Towers) kan anvendes til serviceerhverv i stedet for udelukkende til publikumsorienterede serviceerhverv. Dette er for at aktivere de tomme lokaler og byrummet, som lokalerne ligger ud til. Der stilles krav om beplantning og belægning i byrummet. Lokalplanforslaget har været i offentlig høring, hvilket ikke har givet anledning til ændringer. Lokalplanforslaget forelægges nu til endelig vedtagelse.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget overfor Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

at godkende tillæg 1 til lokalplan Scala som beskrevet i afsnittet løsning og bilag 2.

Problemstilling

I lokalplan Scala (BR den 29. november 2012) er stueetagen og første sal i Axel Towers udlagt til publikumsorienterede serviceerhverv. Ifølge grundejer har det ikke været muligt at udleje første sal til publikumsorienterede serviceerhverv, hvilket har resulteret i, at lokalerne har stået tomme siden 2017. Derfor har grundejer anmodet om, at der tilvejebringes en lokalplan, som muliggør, at første sal kan anvendes til serviceerhverv. De tomme lokaler har ifølge bygherre resulteret i manglende liv i byrummet og stigende utryghed. Førstesalen i Axel Towers ligger ud til et byrum, der er meget udsat ift. både skygge og vind, hvilket stiller særlige krav til udformningen af byrummet.

Teknik- og Miljøudvalget delegerede den 24. februar 2020 kompetencen til at sende forslag til enkle lokalplaner (kategori 1) og ukomplekse lokalplaner (kategori 2) i offentlig høring til Teknik- og Miljøforvaltningen. Forslaget til lokalplan Scala, tillæg 1 er kategori 1 og har derfor ikke tidligere været politisk behandlet.

Løsning

Forvaltningen foreslår at udlægge hele området til serviceerhverv i overensstemmelse med Kommuneplan 2024. Stueetagen udlægges til publikumsorienterede serviceerhverv i overensstemmelse med den gældende lokalplan. Ved at muliggøre flere anvendelsesmuligheder på første sal vurderer forvaltningen, at området kan aktiveres i højere grad. Serviceerhvervet som muliggøres på førstesalen, ligger ud til det hævede byrum mellem bygningerne (se bilag 2). Byrummet er placeret på en måde, som giver udfordringer med både skygge og vind. Derfor stilles der i lokalplanen krav til udformningen af byrummet, herunder særlige krav til belægninger, som skal være i granit, og beplantning i form af hævede bede og seks træer.

Høring
Forslaget til lokalplantillægget har været i offentlig høring fra den 30. september 2024 til den 21. oktober 2024. Der er indkommet tre høringssvar fra hhv. Indre By Lokaludvalg, Metroselskabet og fra en borger (se bilag 3). Forvaltningens bemærkninger fremgår herunder. Samlet set har høringssvarene ikke givet anledning til ændringer i lokalplanforslaget.

Indre By Lokaludvalg har følgende bemærkninger:

Der spørges til, hvorfor der ikke stilles krav om, at førstesalen anvendes til boliger med bopælspligt.
Der spørges til dokumentation for, at førstesalen ikke kan udlejes til publikumsorienterede serviceerhverv.
Lokaludvalget ønsker, at området omkring Axeltorv udvikles til et kulturbåret nattelivsområde.
Lokaludvalget gør opmærksom på, at det kommende byggeri på Palads-grunden skal udvikles til serviceerhverv såsom kontorer og liberale erhverv. Lokaludvalget er bekymret for, at serviceerhverv i Axel Towers vil gøre området omkring Axel Torv mindre levende.
Lokaludvalget beder om en uddybning af, at beplantningen vil blive bearbejdet.
Lokaludvalget beder om at få oplyst, om Axeltorv mellem Jernbanegade og Vesterbrogade er indrettet i overensstemmelse med bestemmelserne om byrum og parkering i lokalplan Scala.

Forvaltningens bemærkninger:

Forvaltningen vurderer, at lokalerne på førstesalen i Axel Towers ikke er egnede til boliger, bl.a. da brandstrategien for flugtveje ikke imødekommer inddeling i mindre sektioner. Flere af de nuværende lejemål er også udformede uden adskillelse mellem etagerne, og ejendommen er ikke udformet med de føringsveje, der er påkrævet til boliger. Det ville herudover være en udfordring at tilvejebringe det påkrævede friareal, da kravet til friareal til boliger er større end til erhverv.
Forvaltningen har modtaget dokumentation for, at lokalerne har stået tomme siden 2017, hvilket påvirker oplevelsen af byrummet på førstesalen. Det er grundejers forhåbning, at lokalplantillægget kan være med til at løfte byrummet ved at skabe mere liv i lejemålene og ved at etablere yderligere beplantning og belysning.
Forvaltningen vurderer, at området omkring Axel Torv i forvejen indeholder kulturbåret natteliv, som fx koncerter o. lign. Eksponeringen på første sal er ikke optimal ift. publikumsorienterede serviceerhverv.
Forvaltningen vurderer ikke, at området vil blive mindre levende, end det er nu, da lokalerne i dag står tomme. Ved at åbne bredere op for serviceerhverv, vil der blive større mulighed for at udleje lokalerne og derved aktivere dem. Med lokalplanen vil det fortsat også være muligt at anvende lokalerne til publikumsorienterede serviceerhverv, hvis det skulle blive aktuelt. Forvaltningen er derudover blevet oplyst, at de tomme lokaler har medført et tomt byrum, hvor der kan opstå utryghed og uønskede aktiviteter.
Ifølge grundejer arbejder man på at gentænke og forbedre beplantningen i byrummet, som ligger på en udfordrende lokation. Lokalplanen stiller i den forbindelse en række krav til en eventuel omdannelse af byrummet, herunder til beplantning og belægning. Her er der bl.a. stillet krav til, at der skal etableres seks cirkulære, hævede bede, hvor der skal plantes et træ i hvert af disse.
Forvaltningen er blevet oplyst om, at bygherre har foretaget inspektion af området den 28. oktober 2024 og vurderet, at området er indrettet i overensstemmelse med § 7 og tegning nr. 4 i den gældende lokalplan. Da beplantningen i byhaven har vist sig at være udfordret af vindforholdene, arbejder bygherre på et projekt for at løfte byhaven med nyetablering af træer og belysning.

Der er modtaget høringssvar fra én borger, som er neutralt stillet overfor forslaget.

Metroselskabet har i deres høringssvar udtrykt, at de ingen bemærkninger har til forslaget.

Træer
Der stilles krav om, at der skal være minimum seks træer i det hævede byrum. Der stilles ikke krav om hjemmehørende arter i byrummet. Det skyldes, at byrummets placering er udfordret med både vind og skygge, og derfor ikke minder om noget naturligt forekommende sted. Hjemmehørende arter kan derfor have svært ved at trives her. Forvaltningen vurderer, at i denne specifikke situation er det vigtigere, at der kommer noget lægivende grønt, som kan overleve under de specifikke forhold, end at det grønne er hjemmehørende arter.

Politisk handlerum
Det kan besluttes at stille krav om en større andel hjemmehørende arter. Forvaltningen vurderer dog, at det på dette sted vil være en udfordring med hjemmehørende arter.