Nedlæggelse af helårsbolig, Bomhusvej 18, Østerbro

Teknik- og Miljøudvalget skal tage stilling til om en helårsbolig kan nedlægges til fordel for indretning af fællesfaciliteter i et lejlighedskompleks på Bomhusvej. Forvaltningen er indstillet på at give samtykke til nedlæggelse af boligen, og frafalde krav om erstatningsbolig da helårsbolig vil overgå til fællesareal for ejendommens øvrige boliger. Antal boliger forbliver uændret, da anden bolig opdeles i to mindre boliger. Samtykke i den konkrete sag, vil udvide forvaltningens saglige kriterier for nedlæggelse af boliger til også at inkludere etablering af fællesfaciliteter, og ændre forvaltningens praksis, hvad angår krav om erstatningsbolig i sammenlignelige sager.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

1. at forvaltningen giver samtykke til nedlæggelse af helårsbolig til fordel for indretning af fællesfaciliteter, hvorefter de saglige kriterier for nedlæggelse af boliger udvides, jf. løsningsafsnittet. 
2. at forvaltningen ikke kræver etablering af erstatningsbolig ved nedlæggelse af helårsbolig, da boligarealet bliver fællesareal, og antallet af boliger på ejendommen fastholdes, hvorefter forvaltningens bemyndigelse udvides til at kunne frafalde krav om erstatningsbolig i fremtidige, tilsvarende sager. 

Problemstilling

Forvaltningen har modtaget en ansøgning om forhåndsdialog om anvendelsesændring af en tom helårsbolig til fællesfaciliteter i et lejlighedskompleks på Bomhusvej 18, samt opdeling af en anden eksisterende bolig i ejendommen i to boliger. Ansøgers begrundelse for at nedlægge boligen og indrette fællesarealer, er et ønske om at fremme det sociale fællesskab på tværs af beboerne, der hovedsageligt er udenlandske medarbejdere i en større dansk virksomhed. Det kræver et kommunalt samtykke at nedlægge en bolig eller tage den i brug til andet end helårsbeboelse. Forvaltningen har kun bemyndigelse til at give samtykke til nedlæggelse af helårsbolig, hvis en række kriterier forinden er opfyldt, som blandt andet en saglig begrundelse for nedlæggelsen samt indretning af en erstatningsbolig. Ansøgers begrundelse indgår ikke i de hidtil anvendte saglige kriterier for begrundelser, der kan tale for, at forvaltningen giver samtykke til nedlæggelse af helårsboliger. Teknik- og Miljøudvalget skal på den baggrund tage stilling til, om boligen kan nedlægges.

Løsning

I Københavns Kommune gælder reglerne om bopælspligt, og forvaltningen arbejder for at bevare den eksisterende boligmasse ved en restriktiv administration af reglerne. Nedlæggelse af en helårsbolig, helt eller delvist, forudsætter kommunalt samtykke efter § 3 i lov om boligforhold og ansøger vil som udgangspunkt blive mødt med krav om en erstatningsbolig.

Bestemmelsen om samtykkekravet indeholder en bemyndigelse for kommunen til at nægte samtykke, hvormed der er overladt kommunen et skøn over, om samtykke bør meddeles. Afgørelsen må derfor træffes efter en samlet overvejelse af på den ene side de grundet passer ikke helt sammen med at-punktet, der taler for at imødekomme ønsket om nedlæggelse af en helårsbolig, og på den anden side boligudnyttelsen i kommunen.

I Københavns Kommune er der en langvarig restriktiv administrationspraksis på boligreguleringsområdet, hvorefter Teknik- og Miljøforvaltningen har opnået delegation til at administrere og træffe afgørelser om samtykkekravet ved nedlæggelse af boliger. Forvaltningen tager i skønsafvejningen udgangspunkt i følgende kriterier:

1. Der er en saglig begrundelse for nedlæggelsen
2. Der etableres erstatningsbolig
3. Det ansøgte er i overensstemmelse med plangrundlaget
4. Der er fuldmagt fra ejendommens ejer
5. Der er dokumentation for frivillig fraflytning

Kriterie 3, 4 og 5 er ikke relevante for udvalgets behandling af den konkrete sag, da disse kriterier ses at være opfyldt, hvorfor udvalget alene skal tage stilling til, om de saglige kriterier for nedlæggelse af helårsboliger kan udvides med begrundelsen om etablering af fællesfaciliteter.

1. Kravet om saglig begrundelse for nedlæggelse
Kriterierne for samtykke efter § 3 i lov om boligforhold til nedlæggelse af boliger fremgår ikke af lovteksten, men hviler på årelang restriktiv praksis, hvor hovedhensynet er bevarelse af den eksisterende boligmasse i kommunen.

De kriterier, der sagligt lægges til grund ved nedlæggelse af helårsboliger, er senest behandlet i det daværende Bygge- og Teknikudvalg den 2. maj 2001 (BTU 197/2001 J.nr. 472.0010/01).

En saglig begrundelse for nedlæggelsen kan være:

• erhverv der vokser og derfor ønsker udvidelse, og at denne udvidelse kun kan ske i en tilstødende beboelseslejlighed
• beboelse af ringe kvalitet (fx ensidigt belyst, trafikstøj mv.)
• uhensigtsmæssigt beliggende bolig (fx eneste tilbageværende bolig i ejendommen eller bagbeboelse)
• behov for bolig ophørt, fx portnerbolig, hvor adgangen til boligen er vanskelig for en ”almindelig” lejer
• ”gammeldags” bagbeboelse til et butikslejemål, hvor beboelsen ønskes inddraget i butikken
• at der ønskes eget erhverv i egen bolig (udover, hvad der umiddelbart er tilladt planmæssigt)
• at boligen ønskes inddraget til administrationskontor for en stor andelsboligforening

Ansøgers projekt falder ikke indenfor disse kriterier, men forvaltningen er indstillet på at give samtykke til nedlæggelse af boligen, fordi der er tale om en kvalitativ forbedring af de øvrige boliger og fordi en eksisterende bolig i ejendommen opdeles i to boliger. Samtykke i den konkrete sag, vil danne præcedens ift. fremtidige, tilsvarende sager.  

2. Kravet om erstatningsbolig
Senest ved Teknik- og Miljøvalgets møde den 7. oktober 2019 blev forvaltningens forslag om lempelse af krav om erstatningsboliger godkendt, og ved Borgerrepræsentationens møde 21. november 2019 blev det besluttet i en forsøgsperiode ikke at stille krav om erstatningsbolig ved etablering af almene lægepraksisser, hvis der er lægemangel. Det indstillede er en yderligere lempelse af kravet om erstatningsbolig ved nedlæggelse af helårsbolig.

Som hovedregel stiller forvaltningen altid krav om etablering af erstatningsbolig ved samtykke til nedlæggelse af en helårsbolig, og der skal inden meddelelse af byggetilladelse som hovedregel lyses en deklaration om erstatningsbeboelse. Erstatningsboliger kan kun etableres i nybyggeri eller i enheder, hvor den hidtidige benyttelse har været andet end beboelse, f.eks. lovligt erhverv. Erstatningsboligerne skal desuden have mindst samme størrelse, kvalitet og beliggenhed som den bolig, der ønskes nedlagt. Erstatningsboligen skal som overvejende hovedregel altid være beliggende således, at erstatningsboligen har et acceptabelt lysindfald, der ikke er ringere end den bolig, der søges nedlagt.

Forvaltningens vurdering
Forvaltningen er indstillet på at give samtykke til nedlæggelse af boligen til fordel for indretning af fællesfaciliteter for øvrige boliger i bebyggelsen. Forvaltningen vurderer, at anvendelsen til fællesfaciliteter understøtter kommuneplanens målsætning om at København skal være en by for alle med en varieret boligmasse. Der er desuden stigende efterspørgsel på fællesskabsorienterede boformer i København. Forvaltningen kan dog ikke stille krav til hvordan fællesarealernes udformes.

Forvaltningen vil sikre anvendelsen af de fælles boligarealer fremadrettet ved at betinge samtykket af, at ejer tinglyser en privatretlig deklaration på ejendommen, der forpligter denne og fremtidige ejere til, at den nedlagte boligenhed skal anvendes som boligareal i tilknytning til de øvrige boligenheder. Deklarationen skal tinglyses med kommunen som påtaleberettiget.

Forvaltningen bemærker at samtykke i den konkrete sag, vil danne grundlag for forvaltningens administration efter lov om boligforhold i andre lignende sager. Konkret betyder det, at de saglige kriterier for nedlæggelse af bolig udvides med begrundelsen om etablering af fællesfaciliteter.

I den konkrete sag er det forvaltningens vurdering, at hovedreglen om krav om erstatningsbolig kan fraviges, når en eksisterende bolig i ejendommen opdeles i to boliger, og når arealet fra den bolig, der er søgt nedlagt, overgår til at blive fællesareal for de øvrige boliger i ejendommen. Dvs. antallet af boliger i ejendommen vil være uændret.

Forvaltningens bemyndigelse vil herefter være udvidet til at kunne frafalde krav om erstatningsbolig, hvis antallet af boliger efter nedlæggelsen vil være det samme, og hvis fællesareal for de øvrige boliger i ejendommen kan sikres som boligareal ved en privatretlig deklaration med kommunen som påtaleberettiget.

Politisk handlerum
Hvis udvalget ikke ønsker at nedlægge boligen, kan udvalget beslutte, at forvaltningen:

• ikke skal give samtykke til nedlæggelse af helårsbolig og dermed fastholde nuværende saglige kriterier.

Hvis udvalget ønsker at nedlægge boligen, men ønsker at der fortsat stilles krav om erstatningsbolig, kan udvalget beslutte, at forvaltningen:

• ikke skal fravige krav om erstatningsbolig ved nedlæggelse af helårsbolig.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Videre proces

Når Teknik- og Miljøudvalget har godkendt indstillingen, vil forvaltningen gå i dialog med ansøger om den videre proces for sagen med henblik på at give samtykke til nedlægge helårsboligen.

Søren Wille

                   / Lena Kongsbach