Bevaring af bygningerne beliggende Baltikavej 25, Østerbro

Grundejer har i juni 2024 henvendt sig til Teknik- og Miljøforvaltningen med ansøgning om nedrivning af tre bygninger på Baltikavej 25. Bygningerne er så nye, at de ikke er vurderet efter SAVE-metoden ift. bygningers bevaringsværdier. Teknik- og Miljøudvalget skal tage stilling til, om bygningerne beliggende på Baltikavej 25 skal bevares. Bygningerne er beliggende i et område, der i Kommuneplanen 2019 er udpeget som kulturmiljøer, men bygningerne er ikke kategoriseret bevaringsværdige og ikke bærende elementer i kulturmiljøet.

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

På Teknik- og Miljøudvalgets møde den 16. september 2024 anmodede Marcus Vesterager (A) og Line Barfod (Ø) med henvisning til liste over nedrivningssager om, at forvaltningen forelægger en indstilling om muligheden for at nedlægge et § 14-forbud med henblik på at udarbejde en bevarende lokalplan for bygninger beliggende Baltikavej 25.

I vurderingen af muligheden for at nedlægge et § 14-forbud har forvaltningen forholdt sig til procesrisikoen, samt hvorvidt bygningerne er bevaringsværdige (bilag 2 og 3), og hvorvidt Vejdirektoratets ekspropriation på ejendommen er til hinder for nedlæggelse af et § 14-forbud. Vejdirektoratet eksproprierede en del af arealerne, herunder en del af industribygningen, til anlæg af et nyt vejkryds den 21. oktober 2024 (bilag 4) i medfør af anlægsloven for Nordhavnstunnellen og det af ekspropriationskommissionens godkendte projekt herfor.

Historik og procesrisiko

Grundejer har den 27. juni 2024 ansøgt om nedrivning af tre bygninger (en kontorbygning, en industribygning og et udhus) på Baltikavej 25. Teknik- og Miljøforvaltningen vurderer, at der er begrænset procesrisiko forbundet med myndighedspassivitet grundet det korte sagsforløb. Dog er der en stor procesrisiko grundet Vejdirektoratets delekspropriation af ejendommen Baltikavej 25, hvilket betyder, at der ikke kan vedlægges et § 14-forbud for hele industribygningen.

Desuagtet det korte sagsforløb frem mod et § 14 forbud, vurderer forvaltningen, at der ikke bør nedlægges et § 14-forbud grundet bygningernes manglende bevaringsværdi. Derudover er der lagt vægt på, at der er en procesrisiko, pga. Vejdirektoratets delekspropriation af ejendommen Baltikavej 25.

Vurdering af bygningernes bevaringsværdig

Grundejeren har oplyst, at der fejlagtigt er ansøgt om nedrivning af ovennævnte udhus, hvilket ønskes bibeholdt som eneste bygning på ejendommen Baltikavej 25. Ansøgningen om nedrivning er dog ikke korrigeret, hvorfor der i det følgende tages udgangspunkt i alle tre eksisterende bygninger.

Bygningerne på Baltikavej 25 forekommer at være ganske ordinære industribygninger fra hhv. 1991 og 2008 af gennemsnitlig standard, som ikke har en generel arkitektur- og kulturhistorisk interesse og ikke fortæller væsentligt om områdets korte historie. Bygningerne ligger derudover helt for sig selv (uden nære nabobygninger) og er ikke en del af de bærende bevaringsværdier i kulturmiljøet. Bygningerne er så nye, at de er ikke vurderet efter SAVE-metoden ift. bygningers bevaringsværdier.

Samlet vurderes det, at bygningerne ikke er bevaringsværdige.

Bemærkninger fra Vejdirektoratet vedr. ekspropriation

Vejdirektoratet har foretaget delekspropriation af arealerne på Baltikavej 25, da der skal etableres et nyt vejkryds - herunder lokal omlægning af vejene omkring det nye kryds, således at Baltikavej, Kattegatvej og Oceanvej kobles sammen med Nordhavnstunnellen.

Teknik- og Miljøforvaltningen kan ikke lokalplanlægge efter reglerne i planloven i forbindelse med et forbud efter planlovens § 14 på områder, der er omfattet af anlægsloven, fordi planloven er fraveget ved anlægsloven.

Vejdirektoratet har oplyst, at anlægget af krydset berører industribygningen på Baltikavej 25 således, at en del af denne bygning skal fjernes som direkte konsekvens af det nye vejanlæg. Vejanlægget berører ikke direkte kontorbygningen på adressen, men kontorbygningen kommer fremtidigt til at være beliggende meget tæt på fortov, cykelsti og Baltikavej. Det skal bemærkes, at de eksproprierede arealer kun er foreløbige, og at ændringer må forventes ved den endelige afsætning af grænserne i marken.

Det vurderes ikke at være juridisk holdbart at nedlægge et § 14 forbud på et område, som tillige er omfattet af ekspropriation som en følge af anlægsloven.  

Bemærkninger fra grundejer

Grundejer har bl.a. oplyst, at industribygningen ikke kan renoveres eller omdannes, da lugtgener fra bygningen vil være umulige at fjerne, medmindre der foretages en destruktiv nedbrydning og udskiftning af beton og stålmaterialer. Industribygningen blev indrettet til håndtering af farligt- og husholdningsaffald. Affaldsrester og tilhørende væsker har igennem årene gennemvædet stål, hal og tilhørende betonkonstruktioner.

Byudviklingen omkring Baltikavej forventes igangsat i 2050, hvorfor arealerne på Baltikavej 25 ønskes udlejet med tidsbegrænsede lejekontrakter til containeropbevaring m.v. Arealerne som ønskes udlejet, er resterende arealer, som Vejdirektoratet ikke eksproprierer.

Forvaltningens vurdering

Forvaltningen vurderer, at der ikke bør nedlægges et forbud efter planlovens § 14. Vurderingen tager udgangspunkt i, at bygningerne ikke vurderes som bevaringsværdige på ejendommens placering i et kulturhistorisk miljø, og at bygningerne på Baltikavej ikke er en del af bærende bevaringsværdier i kulturmiljøet. Der er endvidere lagt vægt på, at der er en procesrisiko, pga. Vejdirektoratets delekspropriation af ejendommen Baltikavej 25, hvilket betyder, at der ikke kan nedlægges et § 14-forbud for hele industribygningen med henblik på udarbejdelse af en bevarende lokalplan, da reglerne om lokalplaner i planloven er fraveget ved anlægsloven. Derudover er der tale om et større anlægsarbejde, hvorfor der kan gå en årrække førend skelforholdene er bragt i orden. Dette betyder, at der er en risiko for, at der senere eksproprieres yderligere areal på ejendommen Baltikavej 25, herunder evt. en større del af industribygningen, da skelforholdene først er endeligt, når anlægsarbejdet er afsluttet.

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Når Teknik- og Miljøudvalget har godkendt indstillingen, vil forvaltningen ikke foretage sig yderligere i sagen i forhold til at sikre, at bygningerne bevares, og forvaltningen vil meddele tilladelse til nedrivning, hvis betingelserne herfor er opfyldt.

                                       Søren Wille

                                                                  / Karsten Biering Nielsen