Se alle bilag

Endelig vedtagelse af lokalplan "Artillerivej Syd"

Teknik- og Miljøudvalget

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 25. oktober 2006

Sager til beslutning

16. Endelig vedtagelse af lokalplan "Artillerivej Syd"

TMU 751/2006 J.nr. 611:190.0001/05

INDSTILLING

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

at lokalplan "Artillerivej Syd" vedtages endeligt med de under sagsbeskrivelsen foreslåede ændringer, der primært vedrører omfanget af boligbyggeri område II og III, justering af bygningshøjder på fem høje huse, husdybder i rækkehusstrukturer, elevatortårne og trappehuse, underjordisk parkeringsanlæg, benævnelsen af institutioner samt grundejerforeningen.

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,

at det til ovennævnte lokalplan hørende tillæg til Kommuneplan 2005 vedtages endeligt med den under sagsbeskrivelsen foreslåede ændring vedrørende omfang af byggeri i byomdannelsesområdet.

RESUME

Planforslagene har været i offentlig høring i perioden fra den 9. maj 2006 til den 9. august 2006. I forbindelse hermed har der været oprettet en hjemmeside for planforslagene, afholdt en udstilling på Islands Brygge Bibliotek og afholdt et borgermøde.

I offentlighedsperioden er der modtaget 15 henvendelser, heraf 5 fra offentlige myndigheder.

Kulturmiljørådet finder, at den overordnede plan for området er meget sammensat med risiko for, at resultatet bliver et rodet og tilfældigt bymiljø. D er bliver ikke noget karakterfuldt ud af den plan, og havnens vandareal udnyttes ikke optimalt.

Akademiraadet anfører, at intentionerne i lokalplanforslaget er ambitiøse og visionære, men finder, at der er behov for en kompetent og ansvarsfuld styring af den kommende udbygningsproces og stiller sig til rådighed.

Kystdirektoratet anfører, at lokalplanområdet omfatter areal af søterritoriet, som der ikke kan lokalplanlægges for, og stiller spørgsmålstegn ved, hvorvidt udpumpning fra kanalen medfører ændrede gennemstrømningsforhold i havnen og påvirkning af anlæg på den anden side af havneløbet.

Islands Brygges Lokalråd foreslår, at Artillerivej trafiksaneres, og at der etableres hastighedsdæmpende foranstaltninger på gaden Islands Brygge. Lokalrådet ønsker garanti for, at der indrettes institutioner i området, og garanti for plads til publikumsorienterede erhverv og kommunale "servicebutikker" samt bopælspligt.

Beskæftigelses- og Integrationsforvaltningen har ikke bemærkninger til lokalplanforslaget.

Fire henvendelser er fra grundejere, deres rådgivere og klubberne og omhandler primært forhold, der også har været drøftet i forbindelse med udarbejdelsen af planforslagene: Frihedsgrader i de bebyggelsesregulerende bestemmelser, parkering, krav til friarealets størrelse samt anlæg af promenade mellem roklubberne og havneløbet.

De øvrige henvendelser omhandler forslag om et maritimt uddannelses- og aktivitetscenter, trafikken, forurening af undergrunden på en bestemt ejendom, krav til cykelparkering samt ros til helhedsplanen.

Som følge af henvendelserne og på baggrund af en gennemgang af planforslagene foreslås en række ændringer, hvoraf de, der har indholdsmæssig betydning, nævnes efterfølgende.

Det maksimale boligetageareal inden for område II og III fastsættes til henholdsvis ca. 97.800 m² boliger og ca. 42.800 m²

Bygningshøjderne på bygning A og B ændres til 32 - 37 m.

Bygningshøjderne på bygning I, K og J ændres til henholdsvis 39 - 45 m, 31 - 36 m og 25 - 30 m.

"Elevatortårne" præciseres til "elevatortårne og trappehuse" og muliggøres generelt i de høje bygninger.

I boligbyggeri op til 3 ½ etage (rækkehusbebyggelser) må husdybden ikke overstige 10 m. Der tilføjes kommentarer om, at der under hensyn til arkitektonisk kvalitet og lysforhold, kan forventes mulighed for dispensation til en større husdybde.

Topkote for underjordisk parkeringsanlæg i område III øges til + 5.0.

For ikke at begrænse udnyttelsen af de udpegede daginstitutioner til vuggestuer og børnehaver udvides betegnelsen til dag- og fritidsinstitutioner.

Grundejerforeningen berettiges til at fastsætte specielle bidrag, der opkræves hos indtrædende medlemmer for at udligne forskellen medlemmerne imellem for allerede påtagne forpligtelser for tidligere etablerede fællesanlæg mv.

De foreslåede ændringer skønnes ikke at være af væsentlig betydning for borgere eller andre myndigheder. Der er derfor ikke foretaget supplerende høring, jf. planlovens § 27, stk. 3.

Endelig bemærkes, at der er nogle slåfejl og uklarheder i lokalplanforslaget, som forvaltningen vil rette i den endelige udgave af lokalplanen. Ingen af disse vedrører lokalplanens indhold.

På baggrund af Børne- og Ungdomsforvaltningens hidtidige prognoser for det kommende institutionsbehov er der regnet med to daginstitutioner i området. Børne- og Ungdomsforvaltningens nyeste undersøgelser tyder på, at der vil blive behov for endnu en daginstitution samt skolekapacitet for et 5. og 6. spor på Islands Brygge. Af hensyn til lokalplanens fleksibilitet og på baggrund af usikkerheden omkring Børne- og Ungdomsforvaltningens nye prognoser foreslår forvaltningen, at der ikke udpeges flere konkrete placeringer af institutioner, idet der generelt kan indrettes institutioner i hele lokalplanområdet. De nye prognoser for institutionsbehovet er behandlet i økonomiafsnittet.

SAGSBESKRIVELSE

Baggrund

Borgerrepræsentationen tiltrådte i mødet den 27. april 2006 (BR 274/06) Teknik- og Miljøudvalgets og Økonomiudvalgets indstillinger af henholdsvis 19. april 2006 og 25. april 2006 om offentliggørelse af lokalplanforslag "Artillerivej Syd" med tilhørende forslag til tillæg til Kommuneplan 2005.

I forbindelse med udarbejdelsen af plangrundlaget har der primo 2006 været ført en dialog med investorerne om disses muligheder for at tilføre plangr undlaget et element af Borgerrepræsentationens nye boligpolitik således, som den blev vedtaget 13. december 2005 og Borgerrepræsentationens beslutning om billige boliger 23. marts 2006. Drøftelserne med investorerne er beskrevet i de to forvaltningers notat vedrørende besvarelse af spørgsmål fra Jesper Schou Hansen, dateret den 4. april 2006, samt i brev til investorerne af 4. september 2006.

Offentliggørelsesmaterialet, der omfatter indstilling, orienteringsfolder og planforslag, er lagt til gennemsyn i borgmester Klaus Bondams forkontor, Rådhuset, 1. sal, værelse 36, som Bilag A.

Offentliggørelse

Planforslagene har været i offentlig høring i perioden fra den 9. maj 2006 til den 9. august 2006. Der er udsendt 897 foldere til ejere, lejere, brugere og interessegrupper og 200 pjecer til lokalråd, foreninger mv. I høringsperioden har der været en udstilling med plancher på Islands Brygge Bibliotek.

Den 6. juni 2006 afholdt forvaltningen et borgermøde i Kulturhuset på Islands Brygge. De fremmødte 35 deltagere blev orienteret om planforslagene. Den efterfølgende debat drejede sig primært om trafikken på Artillerivej og tidsperspektivet for dens omlægning i hele dens udstrækning samt om opfyldning i Havnen og anlæg af promenade i område V, der er fastlagt til maritime klubber samt daginstitutioner. Der vedlægges som bilag 2 referat af borgermødet og som bilag 3 resultatet af de evalueringsskemaer, der blev omdelt på mødet.

I offentlighedsperioden har der på Plan & Arkitekturs hjemmeside været mulighed for at søge oplysninger om planforslagene, bidrage med debatindlæg og fremsende bemærkninger til planforslagene som e-mail. Der er modtaget 2 debatindlæg - et imod byggeri i op til 45 m og ét fra Akademiraadet, der er identisk med rådets indsigelse.

I offentlighedsperioden er der modtaget 15 henvendelser, heraf 5 fra offentlige myndigheder. Fire henvendelser er fra grundejere, deres rådgivere og klubberne og omhandler primært forhold, der også har været drøftet i forbindelse med udarbejdelsen af planforslagene. De resterende henvendelser er fra omboende og interesserede borgere. Kopi af henvendelserne er lagt til gennemsyn i borgmester Klaus Bondams forkontor som bilag B.

En liste over henvendelserne er vedlagt som bilag 4.

Flere af henvendelserne omhandler daginstitutioner og andre offentlige institutioner. Forvaltningen har forelagt Børne- og Ungdomsforvaltningen disse henvendelser, og forvaltningen har efterfølgende udtalt sig i forhold hertil.

På baggrund af Børne- og Ungdomsforvaltningens hidtidige prognoser for det kommende institutionsbehov er der regnet med to daginstitutioner i området. Børne- og Ungdomsforvaltningens nyeste undersøgelser tyder på, at der kan blive behov for endnu en daginstitution samt skolekapacitet for et 5. og 6. spor på Islands Brygge. Af hensyn til lokalplanens fleksibilitet og på baggrund af usikkerheden omkring Børne- og Ungdomsforvaltningens nye prognoser foreslår forvaltningen, at der ikke udpeges flere konkrete placeringer af institutioner, idet der generelt kan indrettes institutioner i hele lokalplanområdet. De nye prognoser for institutionsbehovet er behandlet i økonomiafsnittet. Kopi af udtalelse og notat er lagt til gennemsyn som bilag C.

Forslag til ændringer af kommuneplantillæg og lokalplan

Forvaltningen er ved en gennemgang af forslagene til kommuneplantillæg og lokalplan samt på baggrund af de indkomne henvendelser, jf. det efterfølgende afsnit herom, nået frem til, at planforslagene bør justeres med hensyn til nedenstående ændringsforslag, der derfor anbefales.

Etagearealets omfang inden for byomdannelsesområdet

Det præciseres, at etagearealet inden for byomdannelsesområdet fastsættes til maksimalt 186.000 m², mens det maksimale etageareal uden for fortsat er fastsat til 4.000 m² således, at det samlede etageareal fastsættes til maksimalt 190.000 m².

Det maksimale boligetageareal inden for område II og III

Boligbyggeretten i område II og III er i § 4, stk. 1, pkt. b, 3. afsnit anført som henholdsvis ca. 95.000 m² og ca. 40.000 m².

Idet der har indsneget sig en regulær skrivefejl samt på baggrund af fornyede beregninger foreslås bestemmelsen ændret til:

"I område II må der maksimalt opføres ca. 97.800 m² boliger, i område III må der maksimalt opføres ca. 42.800 m²boliger og …."

Bygningshøjder på Vingehusene i område II

Maks. bygningshøjde på bygning A og B i område II er i § 6, stk. 3 fastsat til 36 m. På baggrund af projektering af bebyggelsen ønskes den maksimale bygningshøjde øget til 37 m, hvilket forvaltningen kan anbefale.

Forvaltningen finder, at ekstra højde på 1 m ikke umiddelbart vil være synlig og kan anbefale forøgelsen. Forvaltningen finder, at forøgelsen ligger inden for en bagatelgrænse, hvorfor fornyet høring ikke ses at være påkrævet.

Bygningshøjder på tre høje huse i område III

I henhold til § 6, stk. 3, skal bygningerne mrk. I, J og K opføres med bygningshøjder på henholdsvis 39 - 40 m, 31 - 35 m og 25 - 30 m til sternkant.

Bygningerne er nævnt i forkert rækkefølge i forhold til bygningshøjderne og maksimumhøjden på den højeste bygning er angivet for lav, jf. i øvrigt den på samme side viste opstalt.

Desuden har det vist sig uhensigtsmæssigt, at den ene bygning har en højdemæssig begrænsning på 35 m. Bestemmelsen foreslås ændret til:

"Bebyggelserne mrk. I, K og J skal opføres med bygningshøjder på henholdsvis 39 - 45 m, 31 - 36 m og 25 - 30 m til sternkant,.…"

Elevartortårne og trappehuse

I henhold til § 6, stk. 3, er de maksimale bygningshøjder inklusive tekniske opbygninger, dog kan bygningerne I, J og K suppleres med et elevatortårn.

Elevatortårne er muliggjort, fordi de er nødvendige for, at man komme op på de planlagte tagterrasser og gælder naturligvis også trapper, hvorimod andre tekniske opbygninger skal søges indpasset i bygningsvolumenet.

Det foreslås, at "elevatortårne" præciseres til "elevatortårne og trappehuse" og kommer til at gælde for alle bygninger:

"De maksimale bygningshøjder er inklusive tagterrasser og tekniske opbygninger mv. undtagen elevatortårne og trappehuse, jf. i øvrigt ….."

Rækkehusbebyggelser

Ifølge § 6, stk. 5, må husdybden i boligbyggeri i op til 3½ etage ikke overstige 10 m.

Ifølge § 7, stk. 16, skal boliger i bebyggelse i op til 3½ etage forsynes med individuel indgang fra gadeside.

Bestemmelserne er møntet på, at bebyggelserne skal opføres som rækkehus-lignende bebyggelser, frem for som etagehus-boliger.

Idet bestemmelserne er ret stramme og kan komme til at stå i vejen for variation i bebyggelsen og for en ønsket nytænkning og videreudvikling af rækkehus-temaet foreslås, at der til de to bestemmelser føjes følgende kommentarer:

"Kommentar: Under hensyn til at der opnås tilfredsstillende lysforhold i beboelses, opholds- og arbejdsrum, kan der forventes mulighed for dispensation til en større husdybde i boligbyggeri i op til 3 ½ etage, såfremt bebyggelsen efter Teknik- og Miljøforvaltningens skøn lever op til intentionen om, at bebyggelsen skal have karakter af rækkehusstrukturer".

"Kommentar: Såfremt bebyggelsen efter Teknik- og Miljøforvaltningens skøn lever op til intentionen om, at bebyggelsen skal have karakter af rækkehusstrukturer kan der forventes mulighed for, at der i mindre omfang kan meddeles dispensation fra bestemmelsen om individuel indgang ".

Parkeringsanlæg

I område III kan underjordisk parkeringsanlæg etableres under bearbejdet, jævnt stigende terræn med topkote ca. + 4.0. Topkoten ønskes øget til kote + 5.0 med henvisning til, at terrænet kan blive tilstrækkeligt kuperet, og at områdets rækkehuse kan fungere i forhold til parkeringskælderen.

Forvaltningen foreslår, at § 8, stk. 2, 2. sidste sætning ændres til:

"I område III kan underjordisk parkeringsanlæg etableres under bearbejdet, jævnt stigende terræn efter Teknik- og Miljøforvaltningens nærmere godkendelse. Terrænet må ingen steder overstige kote ca. + 5.0. "

Daginstitutioner mv.

For ikke at begrænse udnyttelsen af de udpegede daginstitutioner til vuggestuer og børnehaver foreslås det at udvide betegnelsen, § 1, samt § 4, stk. 1, pkt. b, og stk. 2, til.

" dag- og fritidsinstitutioner…."

Grundejerforening

Det foreslås, at der tilføjes et nyt afsnit ad § 11: "Grundejerforeningen er berettiget til at fastsætte specielle bidrag, der opkræves hos indtrædende medlemmer, og udligner forskellen medlemmerne imellem for allerede påtagne forpligtelser for tidligere etablerede fællesanlæg mv. Bidraget kan fremskrives til nutidsværdi med en forrentning eller en indeksering".

De foreslåede ændringer skønnes ikke at være af væsentlig betydning for borgere eller andre myndigheder. Der er derfor ikke foretaget supplerende høring, jf. planlovens § 27, stk. 3.

Endelig bemærkes, at der er nogle slåfejl og uklarheder i lokalplanforslaget, som forvaltningen vil rette i den endelige udgave af lokalplanen. Ingen af disse vedrører lokalplanens indhold.

Økonomi

På baggrund af den seneste befolkningsprognose har Økonomiforvaltningen vurderet afledte investeringer i infrastruktur, kommunal service mv. som følge af lokalplansforslaget.

Tabel 1 viser en oversigt over forventelige investeringer, som kommunen på kortere sigt må påregne skal foretages. Tabel 2 viser en oversigt over mulige investeringer, som kan vise sig nødvendige eller ønskværdige på lidt længere sigt, afhængigt af områdets udvikling, fremtidige demografi mv.

I tabellerne er kun medtaget investeringer, som helt eller delvist forventes finansieret af kommunale midler. Ved delt finansiering er kun den kommunale andel medtaget.

For hver anlægsinvestering vil der fra de ansvarlige forvaltninger blive fremsat særskilte indstillinger med endelig behovsvurdering, projektindhold, tidsplan og bevillingsansøgning.

I budgettet for 2007 er afsat 50 mio. kr. under Økonomiudvalget til investeringer i nye boligområder. Desuden er afsat 28,6 mio. kr. til grundkøb. Herudover forudsættes finansiering fra den gældende børneplan samt udvalgenes investeringsplaner mv. at indgå. Ikke finansierede udgifter fra 2008 og frem skal prioriteres i budgetforhandlingerne.

Tabel 1: Investeringsanalyse, forventelige investeringer i Artillerivej Syd

Mio. kr., 2006 p/l	2007	2008	2009	2010	2011	2012	Status
Forlægning af Artillerivej, anlæg		13	13				Finansieres ved salg af kommunalt ejede arealer og byggeretter i området
Ørestads Boulevards forlængelse og istandsættelse af Artillerivej		20	25	25			Indgår i Vej og Parks investeringsplan. Forventes delvist finansieret fra 2008 ved at istandsættelse af Artillerivej indgår i den handlingsplan for vejgenopretning, der er aftalt ifm. budget 2007
Øgede driftsudgifter vedr. Artillerivej			0,1	0,1	0,1	0,1	Ikke finansieret, kan indgå i budget 2008
Udvidelse af skolen på Islands Brygge med 2 spor + etablering af KKFO	6	27,4	42,5	19,7			2007 udgifter er finansieret i børneplan 1. Delvist kompenserende besparelser fra ændrede udbygningsplaner for andre skoler
Øgede driftsudgifter for skolen							Forventes delvist kompenseret ved omplaceringer indenfor området samt demografiregulering ifm. budgetmodel
Klub						4,5	Ufinansieret, kan indgå i budget 2008
2 daginstitutioner med hver 5 grupper	5	5	10	12	10	2	Ufinansieret. Indgår i den samlede finansiering af demografiske ændringer til budget 08. Placeringsmuligheder reserveret i området
Drift af daginstitutioner							Forventes finansieret via demografimidler iht afregningsmodel/fremtidig budgetmodel.
I alt anlæg	11	65,4	90,5	56,7	10	2
I alt drift			0,1	0,1	0,1	0,1

Tabel 2: Investeringsanalyse, mulige investeringer i Artillerivej Syd

Mio. kr., 2006 p/l	2009	2010	2011	2012	2013	2014	Status
Stisystem langs havnefronten (ved sejlklubberne)	4	4					Ikke finansieret, igangværende dialog med klubber, fonde mv.
Ny skole til betjening af Artillerivej Syd + KKFO		3	68	64	63	27	Ikke finansieret, ikke lokaliseret (grundkøb må påregnes)
Drift af skolen (basisomkostninger)					2,2	2,2	Ikke finansieret
1 daginstitution				10	10	2	Ikke finansieret
Fritids- og idrætsområdet	1	1					Ikke finansieret.
Samlede anlægsudgifter	5	8	68	67	73	29

Viser det sig nødvendigt at etablere skole og daginstitution vil disse indgå i den samlede finansiering af demografiske ændringer til budget 2008. Øvrige mulige investeringer kan indgå i budget 2009.

I det omfang boligerne i de nye byområder tiltrækker tilflyttere til Københavns Kommune – eller fastholder familier, der ellers ville forlade byen - har byudviklingen og de afledte investeringer en positiv økonomisk effekt på kommunens skatteindtægter.

Miljøvurdering

Forvaltningen har i forbindelse med udarbejdelsen af planforslagene foretaget en vurdering (screening) af, om planforslagene forudsætter udarbejdelse af en miljørapport i henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer. Forvaltningen har skønnet, at der er tale om sådanne planer, som fastlægger ra mmerne for fremtidige anlægstilladelser til projekter, der vurderes at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet, jf. lovens § 3, stk. 1, nr. 3. Der er derfor sideløbende med udarbejdelsen af planforslagene udarbejdet en miljørapport.

Behandling af udtalelser

I to af de indkomne henvendelser problematiseres kvaliteten af emner i lokalplanforslaget, som har reference til miljørapporten.

Kulturmiljørådet vurderer, at det nye byområde vil blive rodet og tilfældigt udbygget og vil mangle klare og karakterfulde træk, jf. behandlingen af henvendelse nr. 1 i bilag.

Forvaltningen finder derimod, at Artillerivej Syd-området vil være medvirkende til at skabe et klart defineret urbant byområde omkring vandarealerne i den sydlige del af havneløbet og finder ikke, at henvendelsen skal indebære ændring af lokalplanforslaget.

Kystdirektoratet finder, at udpumpning fra kanalen kan indebære ændring af gennemstrømningsforhold i havnen og påvirkning af anlæg på den anden side af havneløbet, jf. behandlingen af henvendelse nr. 3 i bilag 1.

Forud for udarbejdelsen af lokalplanforslaget har grundejernes rådgiver på området gennemført et omfattende analysearbejde omkring miljøforholdene ved anlæg af kanalen, og det er i den forbindelse konkluderet, at virkningerne af anlæg af kanalen udenfor kanalens område vil være ubetydelig.

Med hensyn til konklusioner i øvrigt vedrørende miljøeffekt af lokalplanen, alternativer og overvågning af væsentlige miljøpåvirkninger henvises til det vedlagte bilag 5.