Startredegørelse for tillæg nr. 5 til lokalplan nr. 432 "Carlsberg II", Carl Jacobsens Have

Udvalget skal godkende, at der igangsættes udarbejdelse af tillæg nr. 5 til lokalplan nr. 432 ”Carlsberg II” med byggeretsgivende bestemmelser for et erhvervsbyggeri placeret omkring Carl Jacobsens Have på Carlsberg.

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

1. at der udarbejdes forslag til tillæg til lokalplan nr. 432 ”Carlsberg II” på baggrund af intentioner og opmærksomhedspunkter, der fremgår af vedlagte startredegørelse, bilag 1.

Carlsberg A/S ønsker at bygge et nyt hovedsæde i og omkring den delvist fredede Carl Jacobsens Have på toppen af Valby Bakke. I det nye byggeri samles mellem 400 og 550 medarbejdere, som i dag er lokaliseret i forskellige lejemål i Carlsberg Byen - blandt andet i højhuset på Ny Carlsberg Vej og den bevaringsværdige administrationsbygning på Vesterfælledvej. Lokalisering af hovedsædet i Carlsberg Byen vurderes at understøtte Carlsbergs brand såvel som Københavns Grøn vækst vision, idet byggeriet placerer mange arbejdspladser i en stationsnær beliggenhed.

Den konkrete planlægning af Carlsberg Byen sker på baggrund af rammelokalplanen fra 2009. For at muliggøre nyt byggeri udarbejdes lokalplantillæg med detaljerede bestemmelser. Status for plan­lægningen på Carlsberg fremgår af bilag 3. Nøgletal.

Tegnestuen C F Møller har skitseret et projekt, hvor hovedsædet placeres i nord- og vestkanten af haven samt hen over Gamle Carlsberg Vej. Bebyggelsen følger terrænet og trapper ned fra 4 etager mod Valby Langgade til 2 etager mod de kulturhistoriske villaer og pavilloner i haven. Projektet indeholder en over­byg­ning over Gamle Carlsberg Vej, som markerer indkørslen til Carlsberg Byen med et spektakulært portmotiv, som genkendes fra de øvrige adgangsveje til bydelen. Der foreslås en ankomstplads med cykelpar­kering, taxi­pladser og gæsteparkering vest for Gamle Carlsberg Vej samt en p-­kælder i flere etager. I projektet indgår endvidere en bygning langs østsiden af haven til en eventuel senere udvidelse af hovedsædet. Det samlede byggeønske når således op på 16.000-20.000 m².

På denne baggrund udarbejdes et forslag til tillæg 5 til rammelokalplanen med detaljerede bestem­melser for området omkring Carl Jacobsens Have samt for en del af Carlsberg A/S’ ejendom vest for Gamle Carlsberg Vej. Tillægget udarbejdes i overensstemmelse med kommuneplanen.

Det 88 meter høje højhus på Ny Carlsberg Vej er en ombygget betonsilo, hvor kun de øverste 10 etager er udnyttet.  Højhuset forventes nedrevet i forbindelse med realisering af Carlsberg Byens bebyggelsesplan, herunder et 80 meter højt højhus. Administrations­bygningen på Vesterfælledvej forventes genudlejet til erhverv.

Der henvises i øvrigt til bilag 2. Faktaark.

Trafik og parkering
Carlsberg A/S ønsker at kunne anlægge i størrelsesorden 335 ud af rammelokalplanens maksimale 4.500 p-pladser til hovedsædet, heraf de 35 pladser på terræn og forbeholdt virksomhedens gæster. Af sikkerhedshensyn kan gæstepladser ikke lokaliseres i kælder under huset.

Carlsberg A/S åbner i 2017 et oplevelsescenter i det fredede Bryghus på Ny Carlsberg Vej, uden for tillægsområdet. Hermed skal håndteres et større antal turistbusser i området end forudset i arbejdet med rammelokalplanen. Tillægget fastlægger en plads til af- og påstigning for turistbusser syd for haven. Placeringen er central i forhold til besøgsmålene og denne løsning vil betyde, at antallet af afsætningspladser på Ny Carlsberg Vej kan reduceres.

Åbning af Carl Jacobsens Have
I det videre arbejde vil forvaltningen i samarbejde med Carlsberg A/S bearbejde forslaget, således at Carl Jacobsens Have kan åbnes for offentligheden og indgå i bylivet i den nye Carlsberg By på en måde, der sikrer, at der både tages hensyn til det sårbare haveanlæg og til at haven skal fungere som et grønt åndehul og friareal for Carlsberg Byen. Der er foretaget en registrering af bevaringsværdige træer, se bilag 4.

Byliv
Domicilets lange facader mod Valby Langgade og Gamle Carlsberg Vej udformes med en detaljering og åbningsgrad, så de opleves attraktive at færdes langs. Af hensyn til sikkerheden kan der mod havesiden etableres en grøn afgrænsning, så publikum ikke kan komme tæt på facaden her.

Bæredygtighed
Rammelokalplanen bygger på en række bæredygtige principper om blandt andet stationsnærhed, fortætning, funktionsblanding og lavenergibebyggelse, og tillægget suppleres med bestemmelser for grønne tage og regnvandshåndtering (skybrudløsninger). 

Afvigelser fra rammelokalplanen

• Rammelokalplanen fastlægger en boligandel i område III, som tillægsområdet indgår i, på minimum 7 pct. - svarende til cirka 4.300 m² bolig. Carlsberg A/S ønsker ikke at bygge nye boliger på deres ejendomme, men det er aftalt, at villaen Gamle Carlsberg Vej 8 fast­lægges til boligformål. Det samlede boligareal i område III vil ikke nå op på 7 pct. og det vil derfor være nødvendigt at overført ca. 1.500 m² boliger til lokalplanens område II.
• Rammelokalplanen fastlægger 4 adgange til Carl Jacobsens Have og bestemmer, at den kun må lukkes om natten. Carlsberg A/S ønsker at kontrollere den offentlige adgang til haven yderligere af hensyn til sikkerheden og for at beskytte den fredede have og villa. Derfor ønskes kun én port ind til haven og en åbningstid fra kl. 10 til 16. I det videre arbejde afklares adgang til haven i forhold til bygherres ønske, beskyttelse af den sårbare have samt rammelokalplanens intentioner og friarealforsyningen i bydelen.
• Rammelokalplanen har ikke taget højde for parkering på egen grund. Carlsberg A/S ønsker at etablere ca. 35 gæsteparkerings­pladser på egen grund, hvor der i dag er 34 p-pladser til Carlsbergs forsknings­labo­rato­rium. Tillægget vil fastlægge omfang og udformning af parke­ring under hensyn til ønsket om et grønt præg langs Gamle Carlsberg Vej.
• Tillægget vil øge Gamle Carlsberg Vejs profil med ca. 2-3 meter på strækningen langs domicilet, for at muliggøre afsætnings- og taxiholdepladser her. 
• Rammelokalplanen indeholder en byggemulighed syd for haven. Tillægget vil erstatte byggemuligheden med en plads til af- og påstigning for turistbusser. Den nuværende grønne ’væg’ af beplantning langs kanten af haven kan eventuelt suppleres med yderligere beplantning, for at hindre, at de parkerede busser påvirker haven visuelt.
• Rammelokalplanen fastlægger et lokalt byrum på østsiden af Gamle Carlsberg Vej med adgang til Carl Jacobsens Have. Carlsberg A/S ønsker, at byrummet og adgangen til haven herfra udgår, og at der kan bygges på arealet. I det videre arbejde afvejes de forskellige hensyn til byggemulighed, adgang til haven og Gamle Carlsberg Vejs grønne karakter, samt mulige erstatninger for byrummet på østsiden af Gamle Carlsberg vej.

Opmærksomhedspunkter i den videre planlægning
Forvaltningen anbefaler, at der udarbejdes et forslag til lokalplantillæg på det beskrevne grundlag, med særlig opmærksomhed på disse punkter: 

• At begrænsninger i adgangen til den sårbare Carl Jacobsens Have sker under hensyn til havens funktion som grønt åndehul og friareal for bydelen.
• At Gamle Carlsberg Vej bliver en tryg, grøn forbindelse med begrønning på de private arealer langs vejen samt en bearbejdning af stueetagens facader, så de opleves åbne og inviterende.
• At bygningen tilpasses de landskabelige og kulturhistoriske værdier og udformes i samspil med enkelte værdifulde træer, der bevares.
• At overbygningen over Gamle Carlsberg Vej fremtræder med en særlig kvalitet som inviterer ind i Carlsberg Byen, samt at ulemper fra trafik, støj, vind og skygge reduceres.
• At stueetagens facader udformes med transparens og detaljerigdom samt at de lange facader opdeles med forskydninger og nicher i samspil med kantzonen.
• At parkeringsarealer udformes under hensyn til Carlsberg Byens grønne kvaliteter samt at adgangsforhold og parkering løses, så konflikter mellem biltrafik, gående og cyklister undgås.

Miljøvurdering
Når planarbejdet sættes i gang, vil forvaltningen foretage en screening af de miljømæssige konsekvenser med henblik på at vurdere, om der skal udarbejdes en miljørapport i henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer (MPP).

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser.

Når startredegørelsen er godkendt i udvalget, gennemføres en intern høring af relevante instanser - herunder Valby, Vesterbro og Kgs. Enghave lokaludvalg med henblik på bidrag til udarbejdelse af lokalplanforslaget.

Forvaltningen forventer at forelægge forslag til lokalplantillæg med henblik på vedtagelse i Borgerrepræsentationen primo 2015, hvorefter det sendes i offentlig høring i 8 uger. Planforslaget forventes vedtaget august 2015.

         Pernille Andersen

                                                                  /Simon Kjær Hansen

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning i mødet 25. august 2014

Indstillingen blev godkendt.