Startredegørelse for "Hulgårdsvej 133"

Teknik- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget skal godkende, at der igangsættes udarbejdelse af lokalplan og kommuneplantillæg med henblik på at muliggøre opførsel af et opbevaringscenter på forpladsen foran Bellahøj koblingsstation.

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

1. at der udarbejdes forslag til lokalplan ”Hulgårdsvej 133” på baggrund af de intentioner og opmærksomhedspunkter, der fremgår af vedlagte startredegørelse, bilag 1.

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget godkender,

    2.   at der samtidig udarbejdes forslag til tillæg til Kommuneplan 2011, der ændrer rammerne 
          for området med hensyn til bebyggelseshøjde, som det fremgår af vedlagte startredegørelse, 
          bilag 1.

I København ses et stigende behov for opbevaringsplads for såvel private som erhvervsdrivende, hvilket har sammenhæng med befolkningsvæksten og en generel tendens mod begrænset opbevaringsplads i nybyggeri. Desuden bruger mange små virksomheder med store udsving i lagerbeholdningen opbevaringscentrene som en fleksibel lagerplads.

Bygherre ønsker at opføre et opbevaringscenter på forpladsen foran Bellahøj Koblingsstation. Der findes i dag ingen lokalplan for området. Projektets omfang og indvirkning på lokalmiljøet kræver, at der udarbejdes en lokalplan.

En ændring af Kommuneplan 2011 fra T-område til S-område (Teknisk anlæg til Serviceerhverv) er nødvendig for at byggeriet kan gennemføres, idet kommuneplanen ikke giver mulighed for at etablere serviceerhverv.

Bellahøj Koblingsstation ligger på adressen Hulgårdsvej 133, hvor den er placeret tilbagetrukket på grunden, hvilket giver et ledigt areal, der ønskes bebygget. Arealet fremstår i dag uplejet og som et hul i gadebilledet.

I lokalplanen foreslås koblingsstationens hovedbygning udpeget som bevaringsværdig. Bygningen er tegnet af Hans Christian Hansen og opført i 1960’erne af Københavns Kommune. Den vurderes at have høj arkitektonisk værdi, da den arkitekturhistorisk betragtes for et hovedværk, der dannede skole for de efterfølgende årtiers industrielle anlæg. Bygningen er bl.a. nævnt i ”Hans Christian Hansen – Udvalgte værker” fra 2012 af Even Brænne Olstad.

Det foreslåede byggeri tager udgangspunkt i de omkringliggende bygninger - hovedsageligt koblingsstationen - i brug af materialer, farver m.m. Bygningens placering skaber mulighed for en forplads mellem det nye opbevaringscenter og nabobebyggelsen. Forpladsen ligger mod Hulgårdsvej og vil give mulighed for ophold for områdets beboere. Ud over et opholdssted, giver forpladsen afstand til nabobebyggelsen, så skyggevirkninger begrænses betydeligt.

Forslaget indebærer ca. 8.000 m² serviceerhverv, fordelt på 7 etager. Dette giver en bebyggelsesprocent på 210 % på den udstykkede grund, og ca. 75 % i lokalplanområdet som helhed. Friarealkravet til opbevaringscentret bliver 10 %.

Der forventes mellem 30 og 50 besøg pr. dag med 4-5 besøg pr. time i myldretiden. Det er forvaltningens erfaring, at et opbevaringscenter ikke tiltrækker tung trafik. De typiske brugere vil komme i personbil, mindre varevogne eller ladcykel. Parkeringsnormen er derfor sat til 1 plads per 500 m² etageareal, som bliver etableret på terræn. Derudover etableres plads til ti cykler og fem ladcykler.

Der henvises i øvrigt til bilag 2 faktaark.

Byliv
Projektet lever op til Københavns Kommunes strategi om, at flere skal blive længere i byrummet, ved at skabe en offentlig tilgængelig plads. Pladsen er visuelt forbundet med Hulgårds Plads og giver en opholdsmulighed for offentligheden på denne side af Hulgårdsvej. Valget og variationen af træer på pladsen er i godt sammenspil med temaet ’1001 træer’ på Hulgårds Plads. Der er vinduer i kontoret, og dette er placeret på hjørnet af forpladsen og Hulgårdsvej, så det giver et godt samspil med både vejen og aktiviteterne på forpladsen.

Bæredygtighed
Bygningen opføres som energiklasse 2020, hvilket opnås ved en kompakt, velisoleret bygningskrop, valg af energibesparende lyskilder m.v. Bygningens funktion betyder, at den beregnede komforttemperatur er meget lav (12 grader) bortset fra i butik og personalerum. Der er generelt ikke behov for dagslys, og der sker ikke en særlig stor ophedning fra solindfald fra vinduer. Bygningens primære konstruktion i beton virker termoregulerende, idet den kun langsomt afgiver nattens kulde i løbet af dagens varme timer.

Bygningens tag udføres som et grønt sedumtag, hvilket forsinker nedsivningen af regnvand og skåner kloakker. LAR (lokalt afledt regnvand) er indarbejdet ved at anlægge et græsareal langs bygningens sydside, hvor regnvand kan nedsive.

Byggeriet er i overensstemmelse med Københavns Kommunes ønske om miljørigtigt byggeri.

Kommuneplan
Området er i dag fastlagt til et T2-område i Kommuneplan 2011, hvilket kun giver mulighed for anvendelse til tekniske anlæg.

Det er en forudsætning for byggeriet, at der udarbejdes tillæg til Kommuneplan 2011, der ændrer anvendelsen til serviceerhverv. Rammen forudsættes derfor ændret fra T2-område, der giver mulighed for anvendelse til tekniske anlæg, til S3*-område, der giver mulighed for anvendelse til serviceerhverv. Rammen skal have en særlig bestemmelse, der giver mulighed for en parkeringsnorm på 1 parkeringsplads per 500 m2 etageareal. Herudover skal der muliggøres en højere bebyggelsesprocent på ca. 210 pct. begrundet i, at der samlet set i lokalplanområdet er god byggerummelighed, og at anvendelsen til opbevaring ikke genererer stor brugerkoncentration.

Opmærksomhedspunkter i den videre planlægning.

• Arkitekturen skal være med til at tilføre kvarteret et løft ved et højt ambitionsniveau i bl.a. de arkitektoniske og bæredygtige løsninger og indarbejdelse af oplevelsen af tryghed og sikkerhed i designet samt tage hensyn til de omkringliggende boligbebyggelser i sin volumen og udformning.
• Byggeriet skal tilpasse sig områdets særlige stil og principper, især det arkitektoniske samspil med Bellahøj Koblingsstation er vigtigt.
• Fokus på byrummet og rammerne for bylivet.
• Karakteren af forpladsen skal være indbydende med mulighed for ophold for offentligheden.
• Visuel sammenhæng mellem forpladsen og Hulgårds Plads.
• De trafikale løsninger i lokalplanområdet.

Miljøvurdering
Når planarbejdet sættes i gang, vil forvaltningen foretage en screening af de miljømæssige konsekvenser med henblik på at vurdere, om der skal udarbejdes en miljørapport i henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer (MPP).

Denne indstilling har ikke i sig selv kommunaløkonomiske konsekvenser. Det forventes at opbevaringscentret vil få to ansatte og Københavns Kommune dermed vil få en forventet årlig skattemerindtægt på 80.000 kr. (2012 priser).

Når startredegørelsen er godkendt i udvalgene, gennemføres en intern høring af relevante instanser - herunder Bispebjerg Lokaludvalg med henblik på bidrag til udarbejdelse af lokalplanforslaget.

      Bjarne Winge                                      Pernille Andersen

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning i mødet 25. august 2014

Indstillingens 1. at-punkt blev godkendt.