Forslag til lokalplan Drejervej, Bispebjerg

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til at sende forslag til lokalplan Drejervej i høring. Forslaget vil muliggøre nedrivning af erhvervsbygninger og opførelse af boliger og serviceerhverv samt sikre to bevaringsværdige kulturmiljøer.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget overfor Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at godkende forslag til lokalplan Drejervej (bilag 2) med henblik på udsendelse i offentlig høring i otte uger.

Problemstilling

Ejerne af ejendommene Drejervej 2/Rebslagervej 4, Drejervej 4 og Drejervej 8-10 ønsker at nedrive eksisterende erhvervsbygninger og i stedet opføre nyt byggeri med en blanding af boliger og serviceerhverv på i alt ca. 14.700 m2. Det ansøgte projekt kræver udarbejdelse af lokalplan. Startredegørelse blev godkendt af Teknik- og Miljøudvalget den 13. maj 2019. Lokalplanområdet ligger i en del af Bispebjerg, der har mange kendetegn fra den industrihistoriske kulturarv. I lokalplanforslaget udpeges to bebyggelser, Drejervej 25 og Gørtlervej 2-4/Lygten 29, som bevaringsværdige på grund af deres kulturhistoriske værdi (bilag 6).

Løsning

På Drejervej 2/Rebslagervej 4 ønsker bygherre at opføre op til 4.400 m2, fordelt på ca. 1.400 m2 dagligvarebutik og ca. 3.000 m2 boliger. Boligerne opføres som ungdomsboliger og familieboliger. På ejendommene Drejervej 4 ønsker bygherre at opføre hotel, herunder hotellejligheder samt en café på i alt 5.900 m2. På Drejervej 8-10 ønsker bygherre at opføre familieboliger på 4.400 m2.
Bebyggelsesprocenten bliver 185 (bilag 3). Alle tre projekter er i volumener, højde, placering og udformning tilpasset områdets industrielle karakter. Bebyggelse opføres som fritliggende bygninger langs vejskel og i kort afstand til skel mod naboejendomme. Bygningerne opføres i to til seks etager med korte facadelængder. Udformning og materialer reflekterer områdets blandede karakter og dets mest markante bygninger med tegl som dominerende materiale (bilag 2).

To af områdets ældste byggerier, Gørtlervej 2-4 og Drejervej 25, sikres som bevaringsværdige kulturmiljøer, der ikke må nedrives. Bebyggelserne er fra slutningen af 1800-tallet og er udtryk for områdets historiske egenart med en blanding af værksteder og småindustri (bilag 6). Samtidig fastlægges rammer for udvikling af områdets øvrige bebyggelse til en blanding af boliger og serviceerhverv, bl.a. publikumsorienterede serviceerhverv mod Lygten. Byggerierne vil betyde et funktionelt og arkitektonisk løft af området med nedrivning af utidssvarende erhvervsbygninger og opførelse af ny bebyggelse. På baggrund af en trafikanalyse foreslås løsninger, så den ekstra trafik og varelevering, som projekterne medfører, kan afvikles sikkert.

Byliv

Ejendommene fremstår i dag primært med hegning og lukkede facader. De nye funktioner som butik, café, boliger og hotelsikrer en øget adgang til og brug af området. Stueetagerne etableres med en åbenhed, der sikrer kontakt mellem mennesker udenfor og indenfor. Der etableres grønne friarealer på terræn og tagterrasser med mulighed for ophold.  

Bæredygtighed og bynatur

Der stilles i lokalplanen krav om begrønning og plantning af mindst 22 træer i de tre områder, hvor der ønskes opført ny bebyggelse. To af områderne fremtræder i dag primært med faste belægninger og ét som en ryddet, ubefæstet byggegrund. Der er ingen bevaringsværdige træer (bilag 5). Mindst 15-30 % af opholdsarealerne vil blive grønne. Desuden stilles krav om grønne tage.

Der stilles derudover krav om stier gennem lokalplanområdet, at vejprofiler giver gode forhold for cyklister og området skybrudssikres således, at der under et 100-års skybrud maksimalt står 10 cm vand på terræn.

Almene boliger

Lokalplanområdet ligger i Tagensbo Skole skoledistrikt, hvor den almene boligandel udgør 28 %.

Da skoledistriktet har under 30 % almene boliger, og lokalplanen muliggør omdannelse fra erhvervsformål til boligformål, stilles krav om minimum 25 % almene boliger, jf. Kommuneplan 2019. Vurderingen er uddybet i bilag 4. Forvaltningen har indarbejdet krav om almene boliger i lokalplanforslaget. Det samlede etageareal til boliger ligger over minimumsgrænsen, men etagearealet ligger principielt fordelt på to ejendomme. Bygherrerne har indgået en indbyrdes aftale om, at de almene boliger samles på Drejervej 2/Rebslagervej 4 og opføres som ungdomsboliger, i alt ca. 1.850 m2.

Parkering

Kommuneplan 2019 stiller som udgangspunkt krav om én parkeringsplads pr. 214 m2 etageareal for boliger og én parkeringsplads pr. 143 m2 for erhverv, herunder butikker. Teknik- og Miljøforvaltningen har på baggrund af ejendommens placering i forhold til kollektiv trafik og vejnet samt projektets karakteristika i forhold til boligstørrelser, bebyggelsesplan, boligtype og muligheden for dobbeltudnyttelse af p-pladser vurderet, at behovet for parkering i lokalplanen for boliger og erhverv svarer til kommuneplanens normer. For hoteller fastsættes kravet på baggrund af en konkret vurdering til én parkeringsplads pr. 175 m2 etageareal. Kravet svarer til, at der i alt skal etableres ca. 71 p-pladser, der bliver placeret i konstruktion i form af p-kældre. En uddybning af forvaltningens vurdering fremgår af bilag 6.
Kommuneplan 2019 stiller krav om fire cykelparkeringspladser pr. 100 m2 etageareal for boliger, tre pladser pr. 100 m2 for erhverv og butikker og på baggrund af en konkret vurdering én plads pr. 100 m2 hotel, hvilket i lokalplanen svarer til ca. 400 parkeringspladser.

Kommuneplan

I Kommuneplan 2019 er området udlagt til boliger og serviceerhverv (C3-område) med en maksimal bebyggelsesprocent på 185 og en maksimal bygningshøjde på 24 meter. Forslaget er i overensstemmelse med Kommuneplan 2019.

Borgerinddragelse

Der er foretaget intern høring forud for startredegørelsen, herunder af Bispebjerg Lokaludvalg, der vil blive hørt igen, når forslaget sendes i offentlig høring. Følgende hovedsynspunkter har været fremført af lokaludvalget.

1. Bebyggelse Drejervej 25 og Gørtlervej 2-4 bør bevares i kraft af deres kulturhistoriske værdi og områdets historie bør afspejles i arkitekturen.
2. Der skal søges en god, tryg trafikløsning.
3. Nybyggerier skal være med til at sikre grønne områder og -forbindelser.
4. Der bør max bygges 50 % boliger i området og gerne forskellige typer.  

Forvaltningens bemærkninger

1. De to ejendomme er udpeget som bevaringsværdige kulturmiljøer, der ikke må nedrives. Der stilles krav med henblik på, at arkitekturen tager udgangspunkt i områdets egenart med hensyn til variation og materialer.
2. Forvaltningen vurderer, at trafikken kan afvikles sikkert med de ændringer af vejene, der fastlægges i lokalplanen.
3. Der sikres bl.a. en sti fra Drejervej til uddannelsesinstitutionen NEXT.
4. Boligandelen af nybyggeriet på de tre ejendomme er ca. 50 %. Fordelingen bliver ca. 65 % familieboliger og ca. 35 % ungdomsboliger.

 Miljøvurdering

Lokalplanen medfører ikke miljømæssige konsekvenser, der betyder, at der skal udarbejdes en miljørapport i henhold til miljøvurderingsloven.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Videre proces

Når Borgerrepræsentationen har godkendt lokalplanforslaget, sender Teknik- og Miljøforvaltningen planforslaget i høring i otte uger (ekskl. juli). Efter offentlighedsfasen vil forvaltningen gennemgå de modtagne henvendelser og på baggrund heraf udarbejde indstilling om endelig vedtagelse af planforslaget. Denne forventes forelagt Borgerrepræsentationen ultimo 2020.

                                 Søren Wille

                                                        / Karsten Biering Nielsen

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 25. maj 2020

Sagen blev udsat.