Forslag til tillæg 3 til lokalplan 391-2 F.L. Smidth II med kommuneplantillæg, Valby

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til at sende forslag til tillæg 3 til lokalplan 391-2 F.L Smidth II med kommuneplantillæg i høring. Forslagene vil muliggøre udvikling af F.L. Smidths ejendom i Valby til fortsat at rumme virksomhedens hovedsæde samt nyt boligbyggeri og daginstitution.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget overfor Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at godkende forslag til tillæg 3 til lokalplan 391-2 ”F.L. Smidth II” (bilag 2) med henblik på udsendelse i offentlig høring i otte uger.
   
   Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget overfor Borgerrepræsentationen anbefaler,
   
   
2. at godkende det tilhørende forslag til tillæg til Kommuneplan 2019 (bilag 2) med henblik på udsendelse i offentlig høring sammen med lokalplanforslaget i otte uger.
   
   
3. at tage til efterretning, at der foreligger et udkast til udbygningsaftale med grundejeren (bilag 4), og at aftalen vil blive forelagt til godkendelse i endelig form ved planforslagenes endelige behandling.

Problemstilling

En bygherre har anmodet kommunen om en ny lokalplan med kommuneplantillæg for ejendommen Vigerslev Allé 77, Ramsingsvej 3-7 og Høffdingsvej 38. Bygherre ønsker at udvikle området til fortsat at rumme F.L. Smidths hovedsæde i eksisterende og ny bebyggelse på den nordlige del af ejendommen nærmest Vigerslev Allé. På den øvrige del af ejendommen ønsker bygherre de eksisterende erhvervsbygninger erstattet af nyt boligbyggeri. Der ønskes en bebyggelsesprocent på 140 svarende til et samlet etageareal på ca. 71.500 m2. Det er en reduktion i forhold til den oprindeligt ønskede bebyggelsesprocent på 150, der fremgår af startredegørelsen. Realisering af byggeønskerne forudsætter et tillæg 3 til den gældende lokalplan F.L. Smidth II, hvor området er fastlagt til serviceerhverv, og ændring af rammerne i Kommuneplan 2019. Teknik- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget har godkendt startredegørelse henholdsvis den 13. og 28. maj 2019. I forbindelse med behandlingen i begge udvalg blev der afgivet protokolbemærkninger fra et flertal om, at der skal arbejdes med grønne tage og begrønning af facader, at et højhus på 16 etager udgår samt at cykelparkeringsnormen fastsættes til 4 pr. 100 m2 boligetageareal (bilag 1).

Løsning

Den eksisterende bebyggelse på den nordlige del af grunden er fastlagt som bevaringsværdig i den gældende lokalplan F.L. Smidth II, og bygherre har derfor afholdt en indbudt arkitektkonkurrence om et forslag til et nyt hovedsæde, hvor der i høj grad tages hensyn til bevaringsværdierne, men hvor der også arbejdes med nedrivning af dele af bebyggelsen. De eksisterende bevaringsværdige bygninger har tilsammen et etageareal på ca. 13.800 m2. Heraf bevares ca. 9.500 m2, der suppleres med nybyggeri, så det fremtidige domicil får et etageareal på 18.000 m2 og en ny bygning med en højde på op til 39 m. På den øvrige del af grunden opføres der ca. 50.000 m2 boligbebyggelse i seks karreer. Der fastlægges et internt stiforløb gennem porte i karreerne. Der afsættes plads til en ti gruppers daginstitution, og der tages højde for, at der på den sydligste del af ejendommen skal etableres en skakt til Valby Skybrudstunnel, som skal lede regnvand herfra til Kalveboderne. Desuden indgår det i planen, at en eventuel forbindelse på tværs af jernbanen fra Ramsingsvej til Grønttorvsområdet kan etableres som bro med et rampeanlæg på den sydligste del af ejendommen.

Byliv

Området ændres fra at være et lukket erhvervsområde til at være et åbent område, der indbyder til passage og ophold, og hvor terrænparkering begrænses mest muligt. Der skabes dermed både mulighed for at finde ro, fordybelse og mulighed for anden aktivitet i byrummene.  

Bæredygtighed og bynatur

Forvaltningen har drøftet mulighederne for at implementere Københavns Kommunes politikker, planer og strategier for bæredygtighed i projektet med bygherre. Bygherre stiler mod, at byggeriet certificeres med DGNB Guld. Der vil blive arbejdet med at ressourceoptimere byggeriet ved at genanvende brugbare materialer på grunden og anvende materialer, som har lang levetid. CO2-udledningen forventes begrænses ved at reducere bygningernes energiforbrug og ved at etablere parkeringspladser til elbiler og delebiler. I lokalplanen stilles der krav om stier gennem lokalplanområdet og et nyt vejprofil på Ramsingsvej, som giver gode forhold for cyklister samtidig med, at der tages højde for vejens fremtidige funktion som skybrudsvej.

Bygherre har fået gennemført en registrering af træer. Det vurderes, at 79 træer opfylder kriterierne for at blive udpeget som bevaringsværdige. En vigtig del af den oprindelige haveplan er en allé med ca. 100 asketræer. Hele alléen fastlægges som bevaringsværdig i lokalplanen, selv om ikke alle træerne opfylder kriterierne. Lokalplanen muliggør, at enkelte træer i alléen kan fældes fordi, de står risikabelt tæt på nybyggeriet. Desuden muliggør lokalplanen, at der kan dispenseres til, at hele alléen kan nyplantes, så den kommer til at bestå af ensartede træer.

57 af de 79 træer, som opfylder kriterierne for at blive udpeget som bevaringsværdige, er placeret uden for alleen. Heraf fastlægges otte som bevaringsværdige. Det vil være nødvendigt at fælde de resterende 49 træer med henblik på at realisere boligbebyggelsen, fordi de står i eller så tæt på byggefelter og parkeringskælder, at de ikke kan bevares (bilag 6). Lokalplanen stiller krav om plantning af mindst 130 nye træer. Der stilles i lokalplanforslaget desuden krav om grønne tage og om begrønning af facader ved de fastlagte porte.

Almene boliger

Den nordlige del af lokalplanområdet ligger i Vigerslev Allés Skoles skoledistrikt, hvor den almene boligandel udgør 14%, og den sydlige del af lokalplanområdet ligger i Kirsebærhavens Skoles skoledistrikt, hvor andelen udgør 32 %. I henhold til retningslinjerne i Kommuneplan 2019, skal der kræves 25 % almene boliger, hvis der er 0-30% almene boliger i skoledistriktet. Hvis andelen er over 30% stilles kravet dog også, hvis lokalplanen rummer over 50.000 m2 til boliger og indebærer omdannelse fra erhverv til boliganvendelse. Da lokalplanen muliggør over 50.000 m2 boliger kombineret med, at der sker en omdannelse fra erhverv til boliger, stilles der krav om 25 % almene boliger i lokalplanområdet, der er fastlagt til erhverv i den gældende lokalplan (bilag 5).

Parkering

Parkeringsdækningen er i overensstemmelse med Kommuneplan 2019, der giver mulighed for, at normen på én plads pr. 214 m2 ved kontorbyggeri efter en konkret vurdering kan maksimeres til én plads pr. 143 m², såfremt der kan påvises højere parkeringsbehov. I vurderingen af det konkrete antal pladser indgår lokalisering i forhold til stationsnærhed, det overordnede vejnet, højklasset cykelforbindelse, nærhed til cykelstinetværk, funktioner og virksomhedens behov, jf. administrationsgrundlaget vedtaget af Teknik- og Miljøudvalget den 11. maj 2020. På baggrund af en samlet afvejning, hvor virksomhedens behov er prioriteret, stilles der krav om én parkeringsplads pr. 143 m2 etageareal til nyopført erhverv. Inklusive den parkering, der hører til det kontorbyggeri, som bevares, får det nye domicil 182 pladser, hvilket er en reduktion på 226 pladser i forhold til i dag. For boliger gælder én plads pr. 250 m2 etageareal (bilag 7). Cykelparkeringsnormen følger Kommuneplan 2019, hvor normen for boliger er fastsat til 4 pr. 100 m2 for boliger og 3 pr. 100 m2 for erhverv.

Kommuneplan

Området er i Kommuneplan 2019 fastlagt som et område for boliger og serviceerhverv (C*-område) med en særlig bemærkning om, at rammen for området, der indgår i byomdannelsesområdet Valby Maskinfabrik, fastlægges ved yderligere kommuneplanlægning, og at der er mulighed for forsinkelsesplads til midlertidig opmagasinering af vand. Der er derfor udarbejdet et forslag til tillæg til Kommuneplan 2019, som har en ramme til boliger og serviceerhverv (C2*) med en bebyggelsesprocent på 140 og mulighed for en enkelt bygning med en højde på op til 40 meter. Muligheden for forsinkelsesplads til midlertidig opmagasinering af vand bibeholdes.

Borgerinddragelse

Der er foretaget intern høring af planforslaget, herunder af Valby Lokaludvalg, der vil blive hørt igen, når forslaget sendes i offentlig høring. Følgende hovedsynspunkter har været fremført af lokaludvalget:

1. Ser yderst positivt på, at F.L. Smidth ønsker at bevare og udvikle sit hovedsæde i Valby, og at det er hensigten at bevare og udvikle bygningerne med stor respekt for den nuværende høje arkitektoniske værdi.
2. Lægger stor vægt på, at der kan indgås en aftale om etablering af en cykel- og gangforbindelse på tværs af jernbanen fra Ramsingsvej til Grønttorvet.
3. Er bekymret for, at beregning af bebyggelsesprocenten for området under ét vil føre til meget tæt bebyggelse i boligområdet, hvor lokaludvalget ønsker, at der tages særligt hensyn til den allerede eksisterende bebyggelse på den allerede udviklede del af F.L. Smidth-området, herunder rækkehusene i Valby Have.

Forvaltningernes bemærkninger:

1. Hensyntagen til bevaringsværdien af det eksisterende byggeri har været et hovedtema i planarbejdet bl.a. gennem afholdelse af en arkitektkonkurrence.
2. Der er i lokalplanforslaget reserveret areal til en stiforbindelse i form af en bro på tværs af jernbanen til Grønttorvet i forlængelse af Ramsingsvej.
3. Bebyggelsesprocenten er reduceret fra 150 til 140, og der er med bygningshøjder i lokalplanforslaget sket en tilpasning i forhold til den tilgrænsende bebyggelse i Valby Have.

Miljøvurdering

Planerne medfører ikke miljømæssige konsekvenser, der betyder, at der skal udarbejdes en miljørapport i henhold til miljøvurderingsloven.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Udbygningsaftale
På grundejers anmodning er der udarbejdet et udkast til en frivillig udbygningsaftale i henhold til planlovens § 21 b. Aftalen indeholder omprofilering af den østlige halvdel af den private fællesvej Ramsingsvej med cykelsti og træer samt omlægning af krydset mellem Ramsingsvej og Vigerslev Allé, der er offentlig vej. Kommunen får anlæggene på offentlig vej overdraget vederlagsfrit, når de er færdiganlagt og godkendt af kommunen. Teknik- og Miljøforvaltningen forventer ikke øgede driftsudgifter, når anlæggene er etableret.

Videre proces

Når Borgerrepræsentationen har godkendt planforslagene, sender forvaltningerne forslagene i offentlig høring i otte uger (ekskl. juli). På baggrund af resultatet af høringen, vil forvaltningerne udarbejde indstilling om endelig vedtagelse af planforslagene. Indstillingen forventes forelagt Borgerrepræsentationen ultimo 2020.

                                     Søren Hartmann Hede           Søren Wille

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 25. maj 2020

Sagen blev udsat.