Dispensation fra lokalplan 237 Folehaven til opførelse af tagboliger i Folehaven, Valby

Se alle bilag

Teknik- og Miljøudvalget skal tage stilling til, om der i overensstemmelse med helhedsplan for Folehavekvarteret skal gives dispensation til at opføre nye almene boliger som tagboliger i en del af bebyggelsen Folehaven.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

at Teknik- og Miljøforvaltningen meddeler dispensation fra lokalplan 237 Folehaven til at tilføje en ekstra etage på eksisterende boligbebyggelse.
at der ikke etableres yderligere bilparkeringspladser i forbindelse med tilføjelsen af de ekstra boliger, som beskrevet under Løsning.

Problemstilling

En bygherre har søgt om tilladelse til at opføre tagboliger på seks ens boligbebyggelser beliggende centralt i området Folehaven. Tagboligerne ønskes opført ved at tilføje en ekstra tagetage, 4. etage, hvor taget udføres med samme tagform og belægning som i eksisterende byggeri. Det forudsætter dispensation fra lokalplan 237 Folehaven, vedtaget af Borgerrepræsentationen i 1994, idet lokalplanen kun muliggør tre etager. Bygherre ønsker samtidig dispensation til ikke at etablere yderligere bilparkeringspladser i forbindelse med tilføjelsen af de ekstra boliger. Dispensationen har været i naboorientering i perioden fra den 16. november 2021 til den 6. december 2021. Forvaltningen har modtaget syv henvendelser heriblandt en underskriftsindsamling med 14 underskrifter (bilag 3). Sagen forelægges på grund af antallet af henvendelser.

Tagboligprojektet er del af en helhedsplan for renovering og fornyelse af området Folehaven, som under overskriften ”Fremrykkede renoveringsprojekter og etablering af nye almene boliger” fik godkendt tilsagn om kommunal støtte i form af grundkapitallån af Borgerrepræsentationen den 16. december 2021. Realiseringen af tagboligprojektet er afhængig af, at denne dispensation gives.

Løsning

Folehavekvarteret ligger i Valby Syd, og kvarteret er et eksempel på et bykvarter skabt ud fra datidens (1960’erne) velfærdsidealer med lys, luft og store grønne fællesarealer, hvilket var en modreaktion på de daværende dårlige boligforhold i brokvarterernes tætte karréer. Området afgrænses mod nord og øst af vejene Folehaven og Gammel Køge Landevej og mod syd og vest af et parcelhuskvarter. Folehaven rummer en række offentlige funktioner, herunder skole, bibliotek, kirke og plejecenter, omkring et centralt byrum. Boligbebyggelserne, der søges dispensation til, ligger i en klynge for sig og er opført som sidste etape af Folehavekvarteret og har en række moderne særpræg, som giver dem en særlig karakter. De nye tagboliger opføres, så de er i samspil med de underliggende oprindelige bygningers arkitektur (bilag 5).

Projektet omfatter etablering af en ekstra tagetage på seks boligbebyggelser svarende til i alt 60 nye boliger, som tilsammen tilfører ca. 5.600 m2 til den eksisterende boligmasse. Etageforøgelsen fra tre til fire etager øger bygningshøjden med ca. 2,8 m. Bygningerne er i dag 12,4 m og vil med den nye tagetage nå en højde på 15,2 m.

Bygningernes nye tag udføres med samme tagform og belægning som eksisterende. Taget hæves så at sige op over den ny etage (bilag 5). Facadepartierne opføres med træbeklædning, som skaber en sammenhæng med eksisterende vinduesskodder. Boligerne spænder i størrelse fra 53 til 115 m2 og opføres med gennemlyste opholdsrum, som er åbne til kip. Ovenlysvinduer og sidevinduer ved altanerne giver boligerne ekstra kvalitet og dagslys. Altanerne på den nye etage er indeliggende og skygger derfor ikke for de nedre etager.

Foruden tagboligerne ønskes der også dispensation til ikke at anlægge yderligere bilparkeringspladser i forbindelse med projektet. De eksisterende parkeringsforhold i området er i dag således, at der er et stort antal bilparkeringspladser pr. m2 bolig. Medregnet de ekstra boligkvadratmeter, som projektet vil tilføje, vil parkeringsdækningen blive 1 plads pr. 120 m2 etageareal. Til sammenligning vil der i området ved ny planlægning i dag ifølge kommuneplanens normer skulle etableres et væsentligt lavere antal parkeringspladser svarende til 1 plads pr. 214 m2 etageareal.

Teknik- og Miljøforvaltningen kan anbefale dispensationerne, da der er tale om en tilføjelse af nye boligtyper, som vil forbedre boligudbuddet. Samtidig holder boligerne sig inden for områdets eksisterende bebyggelsesplan og kompromitterer dermed ikke områdets friarealer, hvis eksisterende kvaliteter bibeholdes. Det er indgået i forvaltningens vurdering, at projektet trods en fortætning af området fortsat overholder lokalplanens bestemmelser om fordelingen mellem de bebyggede og de ubebyggede arealer.

Muliggjort i lokalplan 237 Folehaven:	Muliggøres med dispensation:	Forvaltningens vurdering:
Af § 5, stk. 1, pkt. b, fremgår, at ”bebyggelse skal opføres i 3 etager for så vidt angår bebyggelsen syd for Folehaven…”	Der muliggøres én ekstra etage (4. etage som tagetage)	Bebyggelserne har en gunstig orientering ift. det omkringliggende, og der er generelt store, åbne arealer mod det tilstødende parcelhuskvarter mod syd og vest. Det betyder, at den øgede skyggepåvirkning af de omkringliggende områder og bebyggelser er minimale.
Af § 9, stk. 3, pkt. a fremgår at ”Parkeringsdækningen skal være i størrelsesordenen 1 parkeringsplads pr. 100 m2 etageareal.”	Det muliggøres, at der ikke skal etableres yderligere parkeringspladser ifm. tagboligerne.	Parkeringsdækningen bliver 1 plads pr. 120 m2 etageareal. Til sammenligning vil området ved ny planlægning i dag ifølge kommuneplanens normer skulle etablere et væsentligt færre antal pladser svarende til 1 plads pr. 214 m2 etageareal.

Muligheden for at dispensere fra en lokalplan
En dispensation er en tilladelse til at fravige en konkret lokalplanbestemmelse, eventuelt med betingelse om at opfylde særlige vilkår. Formålet med dispensationsmuligheden er at give en vis fleksibilitet i administrationen af lokalplaner. Efter planlovens § 19 kan kommunen dispensere fra bestemmelser i en lokalplan, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen, eller hvis dispensationen tidsbegrænses til maksimalt tre år, dog 10 år for studieboliger.

Proces for dispensationer og det politiske råderum

Teknik- og Miljøforvaltningen orienterer Teknik- og Miljøudvalget om dispensationer gennem ”Liste med dispensationer og naboorienteringer” på Aflæggerbordet. Et udvalgsmedlem kan altid beslutte, at en konkret ansøgning om dispensation skal behandles af udvalget, uanset om naboorienteringen har medført mange eller vægtige høringssvar.

Høring

Dispensationen har været i naboorientering i perioden fra den 16. november 2021 til 6. december 2021. Forvaltningen har modtaget syv henvendelser herunder en underskriftsindsamling med 14 underskrifter (bilag 3). Henvendelserne er refereret med forvaltningens bemærkninger i bilag 4. Valby Lokaludvalg har ingen indvendinger mod dispensationen. Borgernes hovedsynspunkter i henvendelserne er anført nedenfor.

En henvendelse handler om modstand mod påbygning af nye tagetager på grund af fare for sammenstyrtning (bilag 3). Såkaldte konstruktive forhold er noget, der skal dokumenteres i forbindelse med byggesagen og reguleres ikke i lokalplanen. Tre henvendelser mener, at tagboligprojektet tidligere har været nedstemt. Rigtigheden af resultatet er ikke et planmæssigt hensyn og kan ikke inddrages i vurdering af, om der kan dispenseres. Forvaltningen har dog kontaktet boligselskabet, der har oplyst, at beboerne i Folehaven er blevet informeret og inddraget i processen for tagboliger og helhedsplanen, og at begge blev vedtaget med et flertal (bilag 4 s. 3).

Hovedsynspunkter i borgernes henvendelser:

Fire henvendelser samt de 14 underskrifter mener, at det vil føre til en stor forringelse af parkeringsforholdene i Folehaven, hvis der ikke etableres flere parkeringspladser, fordi der allerede i dag opleves mangel på pladser, særligt når man som ældre ønsker at kunne parkere tæt ved sin opgang.
Tre henvendelser samt 14 underskrifter mener, at en ekstra etage vil forringe lysforholdene for de omkringliggende boliger og området generelt, samt at udsynet til himlen fra det tilgrænsende parcelhusområde vil blive forringet.

Forvaltningens bemærkninger:

Området rummer efter nutidige standarder forholdsvis mange parkeringspladser pr. m2 bolig. Der er i dag pladser svarende til ca. 1 plads pr. 90 m2 bolig. Uden at etablere flere pladser vil tilføjelsen af de 60 nye tagboliger medføre en parkeringsdækning på 1 plads pr. 120 m2. Hvis der skulle planlægges for nyt byggeri i området i dag, skulle der ifølge kommuneplanen etableres væsentligt færre pladser, svarende til 1 plads pr. 214 m2 bolig. Ud fra denne betragtning har forvaltningen vurderet, at de nye boliger ikke behøver udløse krav om yderligere bilparkering.
Skyggepåvirkningen af de omkringliggende områder, herunder det tilstødende parcelhuskvarter, er minimale som følge af den ekstra etage. Det skyldes de seks bebyggelsers placering og solorientering. I morgentimerne i årets mørke måneder vil der være en let øget skyggepåvirkning af den første række parcelhusgrunde vest for området (bilag 5).

Politisk handlerum

Det kan besluttes ikke at dispensere fra parkeringsnormen i den gældende lokalplan. Det vil betyde, at der skal etableres 56 flere parkeringspladser, som vil påvirke områdets friareal negativt.
Det kan besluttes at dispensere fra parkeringsnormen, hvor man ser isoleret på de nye boliger og kræver, at parkeringen fastsættes efter normerne i kommuneplanen. Det vil betyde, at der skal etableres 26 flere parkeringspladser.
Det kan besluttes ikke at dispensere fra lokalplanens krav om tre etager. Det vil betyde, at tagboligerne ikke kan bygges.