Forslag til lokalplan Sluseholmen Stationsområde og kommuneplantillæg med miljørapport og udbygningsaftale, Vesterbro/Kgs. Enghave (Udsat sag)

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til at sende forslag til lokalplan og kommuneplantillæg for Sluseholmen Stationsområde med miljørapport i offentlig høring og tage udkast til udbygningsaftale til efterretning. Teknik- og Miljøudvalget skal tage stilling til forslag til lokalplan og miljørapport. Økonomiudvalget skal tage stilling til forslag til tillæg til Kommuneplan 2019, miljørapport og tage udkast til udbygningsaftale til efterretning. Planforslagene skal muliggøre anlæg af metropladsen ved Metrostation Sluseholmen og en ny bebyggelsesplan med ca. 95.000 m2 byggeri.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at godkende forslag til lokalplan Sluseholmen Stationsområde (bilag 2) med miljørapport (bilag 10) med henblik på udsendelse i offentlig høring i otte uger.
   
   Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,
   
   
2. at godkende det tilhørende forslag til tillæg til Kommuneplan 2019 (bilag 2) med miljørapport (bilag 10) med henblik på udsendelse i offentlig høring sammen med lokalplanforslaget i otte uger.
   
   
3. at tage til efterretning, at der foreligger et udkast til udbygningsaftale med grundejeren (bilag 7), og at aftalen vil blive forelagt til godkendelse i endelig form ved planforslagenes endelige behandling.

Problemstilling

Borgerrepræsentationen vedtog med Kommuneplan 2015 og VVM for metro til Sydhavnen (BR 10. december 2015) placering af fem nye stationer på metrolinjen til Sydhavnen (bilag 1).

Metroselskabet og fire grundejere har anmodet om et nyt plangrundlag for et område omkring Sluseholmen Metro, der i dag er omfattet af lokalplan 310 Teglværkshavnen tillæg 3 fra 2009. Med en ny bebyggelsesplan muliggøres en metro- og bydelsplads med adgang til vandet og en fortætning i det stationsnære område. Bebyggelsen indeholder blandt andet en større erhvervsandel, der skærmer de bagvedliggende boliger og byrum for trafikstøj.

Teknik- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget godkendte i juni 2021 startredegørelse for tillæg 12 til lokalplan 310 Teglværkshavnen med et ændringsforslag om, at der i lokalplanen skabes plads til en forbindelse under/over Sjællandsgade samt en flertalsprotokolbemærkning om, at træerne på Sydhavnsgade bevares (bilag 1). Startredegørelsen blev vedtaget med anbefalinger om at færdiggøre bydelen med kanaler, promenader og byrum ved vandet og med en støjafskærmende erhvervsbebyggelse langs Sjællandsbroen. Derudover anbefalinger om bygningshøjder, sammenhængende stiforbindelser, sikker skolevej, metropladsens udformning og placering af funktioner herunder boliger og serviceerhverv. Anbefalingerne er uddybet i bilag 9 s. 5.

Løsning

Sluseholmen Syd er planlagt i 2009 som et blandet bykvarter med karréer og kanaler. Området er næsten færdigudbygget med ejer- og lejelejligheder, butikker og serviceerhverv. Øst for det aktuelle lokalplanområde bygges den nye Sluseholmen Skole samt ungdomsboliger og en daginstitution. Bygningshøjder på karrebebyggelsen i Sluseholmen Syd er op til 26,5 meter. Syd for lokalplanområdet, på den anden side af indfaldsvejen Sjællandsbroen og Sydhavnsgade, udvikles nye, blandede bykvarterer med bygningshøjder op til 29 m og med to høje bygninger på 40 m ud mod Sydhavnsgade.

Efter startredegørelsen har forvaltningen besluttet at udarbejde lokalplanen for Sluseholmen Stationsområde som en selvstændig lokalplan og ikke som et tillæg til den gældende lokalplan 310 Teglværkshavnen. Et tillæg ville været relevant, hvis den øvrige del af område IX i den gældende lokalplan ikke var færdigudbygget og der skulle sikres vejanlæg mv. på tværs af områdegrænser. Dette er ikke tilfældet.

Lokalplanforslaget for Sluseholmen Stationsområde omfatter et ca. 47.000 m2 stort område omkring den nye metrostation i den sydlige del af Sluseholmen. Kommuneplantillægget, der omfatter et større område end lokalplanområdet, vedrører detailhandel og øgede bygningshøjder langs Sjællandsbroen.

Lokalplanområdet er i dag delvist ubebygget, men indrettet til parkering, infrastruktur, pumpestation og Øresundsforbindelsens tunnelanlæg med brandudluftningsskakt samt to kontorbyggerier.

Lokalplanforslaget muliggør, at Sluseholmen Syd færdiggøres med kanaler og promenader i sammenhæng med en ny metro- og bydelsplads ved vandet. Erhvervsbebyggelsen langs indfaldsvejen Sjællandsbroen og Sydhavnsgade vil skærme de bagvedliggende byrum og boliger for trafikstøj. I stueetagerne langs metropladsen og vejen Sluseholmen etableres butikker, andre publikumsorienterede funktioner og liberale erhverv. Lokalplanforslaget fastlægger et byggefelt langs vejen Sluseholmen til institution, hvor der ønskes placeret et socialt botilbud. Boligandelen forventes at blive cirka 40%.

Metro- og bydelspladsen strækker sig fra indfaldsvejen Sjællandsbroen til havnebassinet Fordgraven. Metropladsen ligger ovenpå den underjordiske metrostation og indeholder stationselementer som trapper, elevator og ovenlys. Mod havnebassinet udvides pladsen med en træbrygge til ophold i læ og sol og beskyttet for trafikstøj. Her får byrummet karakter af en bydelsplads. Der placeres cykelparkering ved ankomstpunkter til metroens to trapper, så pladsen overvejende friholdes for cykelparkering.

Bebyggelsesplanen muliggør en fremtidig stiforbindelse fra Bådehavnsgade til metrostationen. Efter forhandling med grundejere er løsningen blevet en stibro med en rampe langs vejen Sjællandsbroen (bilag 12). Alternativt muliggør bebyggelsesplanen også en stitunnel under Sydhavnsgade. Den endelige placering og udformning af stiforbindelsen skal fastlægges i en kommende lokalplan. Grundejeren ved Molestien, syd for det aktuelle lokalplanområde, har i en  udbygningsaftale forpligtet sig til at bidrage til at medfinansiere en stiforbindelse med et fast beløb. Anlæg af forbindelsen vil kræve yderligere privat og/eller kommunal finansiering. Lokalplanforslaget fastlægger endvidere en sikker skolevej fra Frederikskaj til Sluseholmen Skole (bilag 13).

Den samlede byggemulighed er cirka 95.000 m2, hvilket svarer til en bebyggelsesprocent på cirka 200 for lokalplanforslagets område (bilag 3) og ca. 170 beregnet på tværs af hele den sydlige del af Sluseholmen, som er omfattet af kommuneplantillægget. Erhvervsbebyggelsens højder varierer fra 16 til 39 m og boligbebyggelsen fra 27 til 30,5 m. Højderne er lavest, hvor det er nødvendigt for at skabe gode dagslysforhold internt i bebyggelsen og for at møde de eksisterende nabobebyggelser i samme højde. Højderne er højest mod Sjællandsbroen som markering af indgange til metropladsen og til Sluseholmen. Illustrationer af projektet kan ses på side 11-12 i bilag 2.

Byliv

Metropladsens kantzoner tilbyder mulighed for ophold i tilknytning til de publikumsorienterede funktioner. Tilbagetrækninger i stueetagen og udhæng vil bidrage til at skabe læ i kantzonerne. Træer vil bidrage til at dæmpe vinden og skabe gode forhold for kortvarigt ophold på metropladsen. Mod havnebassinet er der mulighed for ophold på en træbrygge ved vandet i sol og beskyttet for trafikstøj. Denne yderste del af metropladsen vil få karakter af en bydelsplads for både det nye og gamle Sydhavnen i sammenhæng med stinetværket langs vandet. Promenader, gårdrum og kantzoner indrettes med plads til fællesskaber. Der skabes dermed mulighed for, at området opleves som levende og varieret og for, at flere opholder sig mere i byens rum.

Bynatur

Lokalplanforslaget fastlægger mindst 344 nye træer i området, heraf cirka 50 på metropladsen, 110 i et bælte langs indfaldsvejen og 40 på promenader samt bede til beplantning i kantzoner og i gårdrum.

Ud af de 57 eksisterende træer i området, er der 48, som lever op til kriterierne for at kunne udpeges som bevaringsværdige træer i lokalplanen. Af disse træer udpeges 31 som bevaringsværdige (bilag 5). 17 træer udpeges ikke som bevaringsværdige. Heraf er ni træer placeret, hvor der skal være erhvervsbebyggelse, seks vejtræer på et areal, hvor der etableres busholdeplads og to vejtræer står for tæt på eksisterende teknisk anlæg, redningsareal og fodgængerfelt til, at de kan bevares.  

23 af de 31 bevaringsværdige træer og cirka 80 af de nye træer, der foreslås i lokalplanforslaget, er placeret på arealer langs Sjællandsbroen og Sydhavnsgade henover Øresundsbanens tunnel. Her forudsætter træplantning, at der indgås aftale mellem bygherrerne og A/S Øresund. Uafhængigt af den aktuelle planlægning vil det i øvrigt være sådan, at der skal indgås aftaler om at fjerne og genplante bevaringsværdige træer på A/S Øresunds grund fx i forbindelse med vedligeholdelse af tunnelen. Disse træer vil i øvrigt generelt skulle fjernes i forbindelse med planlagt vedligeholdelse af tunnelen om højst 30 år.

Bæredygtighed

Bæredygtighedsværktøjet er anvendt i forbindelse med udarbejdelse af lokalplanforslaget. Bygherre vil, udover det, der er fastlagt i lokalplanen, have fokus på at arbejde med attraktive udearealer og forbindelser, trygge passager og multifunktionelle byrum (bilag 6). Bygherrerne stiler mod, at alle bygninger DGNB certificeres til min. guld.

Kunst i lokalplaner

En bygherre har til hensigt at indarbejde kunst i det offentlige rum omkring sin bebyggelse.

Almene boliger

På grund af placeringen mod den støjbelastede Sydhavnsgade/Sjællandsbroen muliggør lokalplanforslaget kun i størrelsesorden 40 % boliger. Den gældende lokalplan muliggør 75 % boliger. Da lokalplanforslaget ikke muliggør en tilvækst af boliger i forhold til gældende lokalplan, stilles der ikke krav om almene boliger.

Parkering

Lokalplanområdet er i Kommuneplan 2019 udlagt som byudviklingsområde, hvor der er mulighed for at fastsætte parkeringsnormen efter en konkret vurdering. Forvaltningen vurderer, at krav om parkering i lokalplanen kan reduceres til 50% af normen i kommuneplanen. Det svarer til 210 parkeringspladser til nybyggeriet. Parkeringsnormen er fastsat på baggrund af områdets anvendelse, beliggenhed i byen, herunder nærhed til kollektiv transport og cykelinfrastruktur mv.

Efter gældende lokalplan for Sluseholmen kan parkering beregnes på tværs af ejendomme og etableres fælles for flere bebyggelser. 345 af de parkeringspladser, der er udløst af byggerier nord og øst for det aktuelle lokalplanområde, er udskudt til at blive etableret i forbindelse med kommende byggerier. Det betyder, at disse parkeringspladser skal etableres i det aktuelle lokalplanområde, da det indeholder de sidste ledige byggegrunde i området. Grundejerne kan få tilladelse til en reduktion af parkeringskravet for de endnu ikke ibrugtagne byggerier udenfor det aktuelle lokalplanområde ved beregning efter de nye, lavere parkeringsnormer i Kommuneplan 2019. De ønskede 375 parkeringspladser kan opnås ved at kommunen dispenserer fra krav om parkering i fire endnu ikke ibrugtagne byggerier indenfor gældende lokalplan, så kravet følger de faste parkeringsnormer i Kommuneplan 2019 (BR 17. september 2020). Således vil ønsket om i alt 375 parkeringspladser kunne opnås med 210 pladser til nybyggeriet og 165 pladser til byggerier udenfor lokalplanområdet (bilag 4). 

Kommuneplanen stiller krav om fire cykelparkeringspladser pr. 100 m2 etageareal bolig og butikker og tre pladser pr. 100 m2 etageareal erhverv. Dette svarer til ca. 3.200 pladser. Herudover muliggør lokalplanen, at der placeres yderligere mindst 300 cykelparkeringspladser ved metrostationen.

Kommuneplan

Lokalplanområdet er placeret inden for to større kommuneplanrammer, der dækker den sydlige del af Sluseholmen. Området er udlagt til boliger og serviceerhverv med maks. bebyggelsesprocent på 185 og maks. bygningshøjde på 33 m. Det er nødvendigt at udarbejde et kommuneplantillæg for at muliggøre øgede bygningshøjder langs Sjællandsbroen på op til henholdsvis 40 og 34 m og for at muliggøre detailhandel langs Sluseholmen og omkring den nye metrostation. Bygningshøjderne understøtter kommuneplanens vision om en tæt byudvikling med arbejdspladser i de stationsnære områder og giver en bymæssig kant mod Sjællandsbroen. Den nuværende bebyggelsesprocent på 185 i områderne er bibeholdt, fordi eksisterende bebyggelse og den nye muliggjorte bebyggelse samlet set holder sig indenfor den nuværende ramme. Detailhandelsområderne på Sluseholmen og Teglholmen justeres, så de afspejler de eksisterende og nye områder til detailhandel. Detailhandelsområderne skal være med til at sikre alsidige indkøbsmuligheder i alle bydele og skabe rammer for bl.a. en ny dagligvarebutik på hjørnet af Sjællandsbroen og Sluseholmen.

Borgerinddragelse

Der er foretaget indledende høring i forbindelse med startredegørelsen, herunder af Kgs. Enghave Lokaludvalg, der vil blive hørt igen, når forslaget sendes i offentlig høring. Følgende hovedsynspunkter har været fremført af lokaludvalget: At der bygges for meget omkring metropladsen, som risikerer at blive lagt i skygge, at pladsen skal blive velfungerende og indrettes med ophold ud til havnen, og at en stibro over Sjællandsbroen bør kobles sammen med nye stiforbindelser langs havnen (bilag 8).

Forvaltningerne bemærker, at bebyggelsesplanen er udformet, så byrum og boliger skærmes mod trafikstøj. Bebyggelsesplanen muliggør en fremtidig stibro (bilag 12) og fastlægger stier langs vandet og en sikker skolevej til Sluseholmen Skole (bilag 13). Forvaltningerne vurderer, at den høje bebyggelsesprocent er begrundet i stationsnærheden. Bygningshøjder er tilpasset til naboområder, og det er primært selve metropladsen, der bliver påvirket afskygge. Derfor har lokalplanen krav om etablering af en 350 m2 stor træbrygge i Fordgraven, hvor der er gode solforhold og adgang til vandet.

Miljøvurdering

Der er i henhold til miljøvurderingsloven udarbejdet en miljørapport (bilag 10) og en væsentlighedsvurdering (bilag 11) for det nærliggende Natura 2000-område syd for Sjællandsbroen, da planlægningen muliggør væsentlige ændringer af det eksisterende miljø. Miljørapportens foreslåede tiltag til at imødegå væsentlige indvirkninger på miljøet i form af placering og udformning af bygninger for at støjskærme boliger og byrum samt ombygning af Sluseholmen med en ekstra svingbane er inddraget i udarbejdelsen af lokalplanforslaget og udbygningsaftalen. Væsentlighedsvurderinger viser, at der ikke er væsentlige påvirkninger af beskyttede naturinteresser. Miljørapporten og væsentlighedsvurderingen vil blive sendt i høring sammen med planforslagene.

Politisk handlerum

• Det kan besluttes at ændre bygningshøjder, placering af stibroforbindelse fra Bådehavnsgade, metropladsens udformning, placering af funktioner og parkering.
• Ift. parkering er det er muligt at fastsætte en anden parkeringsnorm for nybyggeri i området end den foreslåede 50 % reduktion af normen i kommuneplanen. Som beskrevet i afsnittet Parkering, skal der i det aktuelle lokalplanområde etableres et antal parkeringspladser til byggerier uden for lokalplanområdet. Det er kun muligt at reducere det samlede antal parkeringspladser i projektet fra 375 til 345 pladser med en nul-norm for nybyggeri.

Hvis sagen sendes tilbage til forvaltningerne mhp. ændringer i lokalplanen eller kommuneplantillægget vil det ændre tidsplanen for planforslagene. Ifølge bygherrer og Metroselskabet er det nødvendigt, at byggeriet omkring metropladsen kan påbegyndes primo 2023 af hensyn til koordinering af byggeprocesser inden åbning af metroen i 2024.  

Økonomi

På anmodning fra de grundejere, der har anmodet om nyt plangrundlag for området, er der udarbejdet et udkast til en frivillig udbygningsaftale i henhold til planlovens § 21 b. Aftalen indeholder, at grundejer afholder udgifter til at udvide vejen Sluseholmen med en ekstra svingbane samt en helle og til at lukke udkørsel til Sydhavnsgade. De to anlæg vil ikke medføre driftsudgifter for kommunen.

Videre proces

Når Borgerrepræsentationen har godkendt planforslagene, sender forvaltningerne planforslagene, miljørapport og væsentlighedsvurdering i høring i otte uger. Der vil blive afholdt et offentligt borgermøde i forbindelse med høringen. På baggrund af resultatet af høringen vil forvaltningerne udarbejde indstilling om endelig vedtagelse af planforslagene. Indstillingen forventes forelagt Borgerrepræsentationen ultimo 2022.

                                  Søren Hartmann Hede            Søren Wille

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 25. april 2022

Alternativet stillede følgende ændringsforslag som tilføjelse til 1. at-punkt (ÆF1):

”at kravet til parkeringspladser reduceres med 100% for alle funktioner i forhold til parkeringsnormerne i Kommuneplan 2019.”

Ændringsforslaget (ÆF1) blev forkastet med 1 stemme mod 6. 3 undlod at stemme.

For stemte: Å

Imod stemte: A, C, F og V

Undlod at stemme: Ø

Venstre stillede følgende ændringsforslag som tilføjelse til 1. at-punkt (ÆF2):

“dog således, at parkering ikke reduceres til 50% af normen i Kommuneplan 2019, men følger normen for kommuneplanen, hvilket svarer til en parkeringsplads pr. 250 m2 bolig og en parkeringsplads pr. 214 m2 erhverv og butik.” 

Ændringsforslaget (ÆF2) blev forkastet med 3 stemmer mod 7. Ingen undlod at stemme.

For stemte: V og C

Imod stemte: A, F, Ø og Å

Enhedslisten stillede følgende ændringsforslag som tilføjelse til 1. at-punkt (ÆF3):

”dog således, at parkeringsnormen ændres til det lavest mulige antal p-pladser.”

Ændringsforslaget (ÆF3) blev forkastet med 5 stemmer mod 5. Ingen undlod at stemme.

For stemte: F, Ø og Å

Imod stemte: A, C og V

Alternativet stillede følgende ændringsforslag som tilføjelse til 1. at-punkt (ÆF4):

”dog således at lokalplanforslaget suppleres med bestemmelse om, at der skal være mindst 10 % bede med beplantning på træbryggen i Fordgraven.”

Ændringsforslaget (ÆF4) blev forkastet med 2 stemmer mod 5. 3 undlod at stemme.

For stemte: Å og F

Imod stemte: A, C og V

Undlod at stemme: Ø

Alternativet i stillede følgende ændringsforslag som tilføjelse til 1. at-punkt (ÆF5):

"dog således at lokalplanforslaget suppleres med bestemmelse om, at der på metropladsen skal være mindst fem forskellige arter af træer."

Ændringsforslaget (ÆF5) blev forkastet med 1 stemme mod 6. 3 undlod at stemme.

For stemte: Å

Imod stemte: A, C, F og V

Undlod at stemme: Ø

Indstillingens 1. at-punkt blev anbefalet over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen med 9 stemmer mod ingen. 1 undlod at stemme.

For stemte: A, C, F, Ø og Å

Undlod at stemme: V

Det Konservative Folkeparti afgav følgende protokolbemærkning:

”Det Konservative Folkeparti ønsker, at parkeringsnormen for biler fastsættes til 1. pr. 100 m2 bolig – således at parkering kan holdes på egen grund uden at belaste de offentlige vejarealer.”

Det Konservative Folkeparti afgav følgende protokolbemærkning:

”Det Konservative Folkeparti er stærkt bekymret for den nedsatte parkeringsnorm, da dette ikke giver tilstrækkeligt med parkering til private såvel som erhvervslivet, som en følge heraf kan vi ikke støtte indstillingen.”

Enhedslisten og Alternativet afgav følgende protokolbemærkning:

”Partierne mener at administrationsgrundlaget skal ændres, så det på det tidspunkt, hvor lovgivningen åbner op for det, bliver muligt at kræve mindst 25 % almene boliger og gerne mere i alle nye lokalplaner, uanset om der er en eksisterende lokalplan i forvejen. Partierne mener ikke at der er behov for at bygge flere dyre boliger i København. Derfor og af hensyn til det lokale bymiljø ønsker vi en lav bebyggelsesprocent i denne lokalplan og øvrige lokalplaner, der kun giver dyre boliger og ingen almene boliger.”

Venstre afgav følgende protokolbemærkning:

”Venstre bekymrer sig over de stærkt nedsatte muligheder for parkering. Vi glæder os over, at området snart får metro, hvilket reducerer behovet for biler, men samtidig henvender området sig til børnefamilier samt beboere, som skal ud af byen, da der er let adgang til motorvejen. Derfor mener Venstre, at parkering ikke bør reduceres til 50% af normen i Kommuneplan 2019, men følge normen for kommuneplanen, hvilket svarer til en parkeringsplads pr. 250 m2 bolig og en parkeringsplads pr. 214 m2 erhverv og butik.”