Endelig vedtagelse af lokalplan Middelgrundsvej, Amager Øst

Se alle bilag

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til endelig vedtagelse af lokalplan Middelgrundsvej. Forslaget fastsætter ejendommen Amagerbrogade 135-137 og Middelgrundsvej 2 A-C som bevaringsværdig.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

at godkende lokalplan Middelgrundsvej med ændringer som foreslået i afsnittet Løsning (bilag 2).

Problemstilling

Teknik- og Miljøudvalget vedtog den 20. september 2021, at der skal nedlægges et § 14-forbud for ejendommen beliggende på Amagerbrogade 135-137 og Middelgrundsvej 2 A-C fra 1880, for at bevare eksisterende bygninger som et vidnesbyrd om det historiske Amagerbrogade samt kvarterets og gadens udvikling. § 14-forbuddet nedlægges på baggrund af ansøgning af 21. marts 2021 om nedrivning af eksisterende bygning og opførelse af en ny bebyggelse på ejendommen. I stedet for den eksisterende bygning i to etager ønsker ejer af ejendommen at opføre en ny bygning i 5 etager. På baggrund af § 14-forbuddet har Teknik- og Miljøforvaltningen udarbejdet en bevarende lokalplan for ejendommen. Planforslaget har været i høring fra den 1. december 2021 til den 26. januar 2022. Forvaltningen har modtaget 15 henvendelser. Høringen har givet anledning til ændringsforslag.

Ejer af ejendommen har klaget over § 14-forbuddet. Planklagenævnet har den 27. januar 2022 meddelt, at de ikke kan give medhold i klagen.

Teknik- og Miljøudvalget delegerede den 24. februar 2020 kompetencen til at sende forslag til enkle lokalplaner (kategori 1) og ukomplekse lokalplaner (kategori 2) i offentlig høring til Teknik- og Miljøforvaltningen. Forslaget til lokalplan har derfor ikke tidligere været politisk behandlet.

Løsning

Ejendommen er beliggende på hjørnet af Amagerbrogade og Middelgrundsvej og ligger ca. midtvejs på østsiden af Amagerbrogade i kvarteret Sundbyerne. Oprindelig hed denne del af Amagerbrogade Amager Landevej og var en del af kongevejen til Store Magleby og Dragør. Da befolkningstilvæksten tog til, begyndte en forstadsagtig bebyggelse af området omkring Sundbyerne. Mod slutningen af århundredet, og efter kommunesammenlægningen i 1902, hvor gaden blev til Amagerbrogade, bredte den karréstuktur sig, som præger området i dag. En karréstruktur med 3-5 etages randbebyggelse, afbrudt af enkelte mindre huse mod Tårnby. Ejendommen på hjørnet af Amagerbrogade og Middelgrundsvej fra 1880 er en af de ældste bygninger på Amagerbrogade og har i dag butik i stueetagen og boliger på førstesal.

Området er i dag reguleret af lokalplan 158 med tillæg 1 Amagerbrogade, der fungerer som en strøggadelokalplan med det formål at sikre opretholdelse af Amagerbrogade som de omkringliggende bydeles handelsmæssige centrum. Lokalplan 158 har primært fokus på gaden og anvendelsen af stueetagerne, som hovedsageligt er til publikumsorienteret serviceerhverv. Det nye lokalplanforslag skal sikre bevaring af ejendommen på Amagerbrogade 135-137 og Middelgrundsvej 2 A-C samt dertilhørende sidehus med muret skorsten. Der muliggøres ikke nybyggeri. Ejendommen har en SAVE-værdi 5 (middel bevaringsværdi) og udgør i sin helhed et samlet miljø af bevaringsværdig karakter. Bevaringsværdige bygninger må ikke ændres, ombygges eller rives ned, jf. lokalplanens bestemmelser. Teknik- og Miljøudvalget kan ved dispensation tillade, at bevaringsværdige bygninger ændres, ombygges eller nedrives.

I henhold til planlovens § 14 kan kommunen nedlægge forbud mod, at der etableres forhold, som kan hindres ved en lokalplan, uanset at forholdet måtte være i overensstemmelse med en gældende lokalplan. Nedlæggelse af § 14-forbud er et alvorligt planlægningsmæssigt greb, der skal være planlægningsmæssigt begrundet og overholde en bestemt procedure. Årsagen til dette er blandt andet, at forbuddet er en indgribende beslutning mod en bygherre, som har indrettet sig efter gældende regler. Forbuddet indebærer en beslutning om at udarbejde et forslag til lokalplan og udsende det i offentlig høring inden for en tidsfrist der ikke kan være længere end 1 år.

Når det i en lokalplan er bestemt, at en bebyggelse ikke må ændres, ombygges eller nedrives uden tilladelse fra kommunen, kan kommunen, ifølge § 49 i planloven, ved afslag på ansøgning om ændring, ombygning eller nedrivning, blive forpligtet til at overtage ejendommen. Det vil dog kun være tilfældet hvis der opstår et væsentligt misforhold mellem den måde ejendommen kan udnyttes på sammenlignet med ejendomme med lignende beliggenhed. I dette tilfælde, hvor det er lokalplanens bevarende bestemmelser, der står til hindring for at bygningen må nedrives, er det en forudsætning, at det også er lokalplanens bevarende bestemmelser, der udløser en væsentlig forringet afkastningsgrad. Der skal således foretages en konkret vurdering af, om det vil være tilfældet. Hvis det kommer på tale, at kommunen skal overtage en ejendom, skal der tages stilling til overtagelsessummen, og flere forhold kan indgå i en vurdering af, hvordan den sum fastsættes. Hvis der ikke kan opnås enighed om overtagelsessummen, fastsættes den af Taksationskommissionen.

Parkering

Der stilles ikke krav om parkeringspladser i planforslaget, da der er tale om en bevaring af den eksisterende ejendom og eksisterende anvendelse. Der skal ikke bygges nyt og lokalplanen muliggør ikke fremtidigt nybyggeri på grunden.

Forslag til ændringer af lokalplanforslaget

Høringen har givet anledning til, at forvaltningen foreslår en præcisering i lokalplanforslagets redegørelse. Det præciseres, at lokalplanområdet er en del af områdeklassificeringen, hvilket betyder, at det skal forventes, at jorden på ejendommen kan være lettere forurenet. Det præcise forslag til ændring fremgår af bilag 4.

Høring
De 15 modtagne henvendelser i høringsperioden vedlægges som bilag 3. I bilag 4 er henvendelserne refereret med forvaltningens bemærkninger.

Henvendelse fra Amager Øst Lokaludvalg (bilag 3, henvendelse nr. 15)

Lokaludvalget hilser velkommen, at der udarbejdes en bevarende lokalplan for ejendommen, da den er et vidnesbyrd fra Amagerbrogades tidlige historie. Derudover er placeringen af den relativt lave bygning, hvor Amagerbrogade er smallest og slår et knæk, med til at sikre lysindfald og variation. Lokaludvalget ønsker generelt at bevare bydelens kulturhistorie og at sikre Amagerbrogades variation og udtryk.

Forvaltningens bemærkninger:
Forvaltningen tager lokaludvalgets bemærkninger til efterretning.

Henvendelse fra Københavns Museum (bilag 3, henvendelse nr. 12)

Museet bakker op om udpegningen af ejendommen som bevaringsværdig. Bygningerne vidner om Amagers historie inden indlemmelsen i Københavns Kommune og udgør nogle af de få bevarede bygninger fra denne periode. De påpeger derudover, at såfremt der på sigt skal udføres jordarbejde på matriklerne, og der påtræffes arkæologiske levn, skal Københavns Museum kontaktes omgående.

Forvaltningens bemærkninger

I lokalplanens redegørelse fremgår det, at Københavns Museum skal kontaktes i god tid inden et jordarbejde påbegyndes, så en forundersøgelse kan sættes i gang.

Henvendelse fra borgerne

Én henvendelse ønsker ikke bygningen bevaret og otte henvendelser ønsker bygningen bevaret.

Forvaltningens bemærkninger

Forvaltningen henviser til den politiske beslutning fra møde den 20. september 2021 om at bevare bygningen.

Henvendelse fra grundejer (bilag 3, henvendelse nr. 10)

Ejeren finder det ulovligt og ugyldigt at nedlægge et § 14-forbud.
Grundejers advokat gør derudover opmærksom på, at hvis lokalplanen vedtages vil ejer søge om dispensation til nedrivning af ejendommen, og hvis denne dispensation afvises, derefter at rejse krav om kommunal overtagelse af ejendommen, jf. planlovens § 49.
Ud over dette vil ejer stille krav om erstatning, både for køb af ejendommen og for omkostninger til udarbejdelse af ansøgninger om nedrivnings- og byggetilladelser.

Forvaltningens bemærkninger

Forvaltningen henviser til planklagenævnets afgørelse den 27. januar 2022 i klagesag om Københavns Kommunes forbud mod nedrivning af bebyggelse på ejendommen. Planklagenævnet kunne ikke give medhold i klagen. Det betyder, at kommunens afgørelse er gældende.
Af lokalplanbestemmelserne i lokalplanforslaget fremgår det af § 5, stk. 2, bevaringsværdige bygninger, at Teknik- og Miljøudvalget ved dispensation kan tillade, at bevaringsværdige bygninger ændres, ombygges eller nedrives. Nybyggeri tillades kun som erstatning for bevaringsværdige bygninger, som ikke kan istandsættes på grund af brand eller en lignende force majeure situation. Nye bygninger skal derfor opføres i overensstemmelse med den bebyggelse, den erstatter.
Vedtagelsen af en bevarende lokalplan udløser ikke krav om kommunens overtagelse af en ejendom, men ifølge § 49 i planloven kan kommunen ved afslag på ansøgning om nedrivning blive forpligtet til at overtage ejendommene. Det er en forudsætning, at det er lokalplanens bevarende bestemmelser, der udløser en væsentlig forringet afkastningsgrad, og der vil således skulle foretages en konkret vurdering af, om det vil være tilfældet.

Henvendelse fra nabo/genboer (bilag 3, henvendelse nr. 11)

Af høringssvaret fra nabo/genbos advokat fremgår bemærkninger til henvendelsen fra grundejers advokat. Overordnet set fremgår ønske om, at lokalplanen bliver vedtaget og at bygningen bevares. Derudover fremgår det af henvendelsen fra nabo/genbos advokat at hverken sagsfremstilling eller det faktum som ligger til grund i høringssvaret fra grundejers advokat, kan genkendes. Opfattelsen af, at § 14-forbuddet er ulovligt eller ugyldigt, kan ikke genkendes.

Forvaltningens bemærkninger

Forvaltningen henviser til forvaltningens bemærkning nr. 1 til grundejer.

Politisk handlerum

Det er muligt at fravælge hele eller dele af bygningen, der udpeges som bevaringsværdig indenfor lokalplanområdet. Det forudsætter ny høring, hvis udvalget vælger at fravælge hele eller dele af bygningen som bevaringsværdig.
Vælger Teknik- og Miljøudvalget at afvise lokalplanforslaget, vil ejendommen være omfattet af lokalplan 158 med tillæg 1 Amagerbrogade fra 1990, der havde til formål at sikre Amagerbrogade som en strøggade og hvor stueetagerne alene må anvendes til publikumsorienterede serviceerhverv. Med tillæg 1 blev det også muligt at indrette liberale erhverv i stueetagen på en strækning af gaden. Det vil betyde, at der ikke er et planmæssigt grundlag for at afvise en nedrivning af bygningerne og opføre et nyt byggeri.