Byggesag Liflandsgade 15, Amager Vest
Indstilling
Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,
- at der gives byggetilladelse til det ansøgte boligbyggeri på ejendommen Liflandsgade 15
Problemstilling
Forvaltningen har modtaget en ansøgning om opførelse af en beboelsesbygning med 20 boliger på ejendommen Liflandsgade 15. Ejendommen er omfattet af lokalplan, og projektet kræver dispensationer fra lokalplanen.
På baggrund af antallet og indholdet af de indsigelser, som forvaltningen har modtaget mod projektet, forelægges byggesagen for Teknik- og Miljøudvalget.
Løsning
Der er søgt om byggetilladelse til en ny beboelsesbygning i 4 etager med i alt 20 boliger med et bruttoetageareal på ca. 1.958 m2, altaner mod gade og gård, parkeringskælder samt fælles tagterrasse på ca. 409 m2 på adressen Liflandsgade 15.
Ejendommen ligger i et område, der er omfattet af bestemmelserne i lokalplan nr. 151, ”Kurlandsgade” fra 1990. Forvaltningen har vurderet, at der ikke er behov for at udarbejde en ny lokalplan, primært fordi byggeriet holder sig inden for den i lokalplanen fastlagte bebyggelsesplan, herunder det forudsatte volumen, på nær en mindre overskridelse af husdybden. Dog vil en tilladelse kræve, at der gives dispensationer i forhold til:
- bebyggelsesprocent på 172 istedet for 130
- friareal
- husdybde
- etageareal
- tagudformning
- højde
- udhuse
- bebyggelsens udseende
De enkelte dispensationer gennemgås uddybende i skemaet nedenfor.
Det ansøgte projekt har, jf. planlovens § 20, været i orientering hos 575 berørte ejere, lejere m.v., jf. bilag 1 og 2. Der er ikke foretaget partshøring, da det er vurderet, at projektet ikke vil medføre væsentlige gener for de omkringliggende ejendomme. Forvaltningen har modtaget 15 indsigelser mod projektet – herunder fra Amager Vest Lokaludvalg, en ejerforening, to andelsboligforeninger og VIBO. Forvaltningen har sendt de 13 indsigelser, som er modtaget inden for svarfristen, til høring hos bygherren. Bygherrens bemærkninger til indsigelserne fremgår af bilag 3.
Indsigelser
Amager Vest Lokaludvalg har bl.a. anført, at der er tale om påfaldende mange og betydelige dispensationer fra lokalplanen. Lokaludvalget finder, at det er uacceptabelt, at forvaltningen alene kan afgøre, at der skal dispenseres til en bebyggelsesprocent på 172. Lokaludvalget har desuden anført, at etablering af hævet opholdsareal og fælles tagterrasse i stedet for friareal på terræn er i direkte modstrid med lokaludvalgets holdning til nødvendigt friareal i områder med boliger på Vestamager. I øvrigt bemærker lokaludvalget den partielt øgede højde ved trappe- og elevatortårne.
Otte af de øvrige indsigelser angår bebyggelsesprocenten. Derudover angår indsigelserne primært forringelse af lysforhold, indbliksgener, bebyggelsens udformning og bevaring af det grønne område, som den nye bygning skal opføres på.
|
Dispensation |
Bemærkninger |
|
Bebyggelsesprocent Bebyggelsesprocenten er i projektet 172 mod lokalplanens 130. |
Forvaltningen vurderer, at der kan dispenseres fra lokalplanen, da byggeriet holder sig inden for den i lokalplanen fastlagte bebyggelsesplan, herunder det forudsatte volumen, på nær en mindre overskridelse af husdybden på 0,4 m. Bygherren har oplyst, at det er nye energi- og isoleringskrav, der er hovedårsag til ønsket om en øget husdybde. |
|
Friareal Friarealet skal ifølge lokalplanen være 50 %. Dette opnås i projektet ved at medtage et hævet opholdsareal og fælles tagterrasse. |
Forvaltningen vurderer, at der kan dispenseres fra friarealkravet, da der kompenseres for manglende friareal på terræn ved etablering af hævet opholdsareal 1,5 m over terræn og ved etablering af fælles tagterrasse over 4. etage. Friareal og opholdsareal vil samlet udgøre ca. 50 procent af etagearealet. |
|
Højde Af den samlede facadelængde på 39 m overskider to trappe- og elevatortårne lokalplanens højdebestemmelse med op til 1,2 m på de 7 m af facaden. |
Forvaltningen vurderer, at der kan dispenseres, da overskridelserne af højden ikke medfører væsentligt forringede lysforhold for den omkringliggende bebyggelse. Der er ca. 18 m mellem de to tårne.
Jf. nedenfor betyder det flade tag, at bygningen som helhed bliver lavere end lokalplanens ramme med 4 etager og et skråt tag med tagryg. |
|
Udformning Lokalplanens krav er mindst 3 og højst 4 etager med mulighed for udnyttet tagetage; der skal være skrå tage. Tagterrassen kræver dispensation, da den betragtes som en 5. etage. Det kræver desuden dispensation at lave fladt tag. |
Forvaltningen vurderer, at der kan dispenseres fra lokalplanen vedr. etageantal, da det flade tag som den 5. etage ikke øger højden i forhold til et skråt tag med tagryg. Tværtimod bliver bygningen lavere end med et skråt tage oven på 4 etager.
Forvaltningen vurderer ligeledes, at der kan dispenseres til det flade tag, da tagudformningen er tilpasset bygningens samlede udtryk. Samtidig skabes der opholdsarealer for beboerne.
Bebyggelsens udseende skal ifølge lokalplanen godkendes af forvaltningen. Facadeudtrykket er efter forvaltningens vurdering varieret og balanceret, hvilket skaber et harmonisk helhedsindtryk.
|
|
Øvrige dispensationer Ifølge lokalplanen kan der efter forvaltningens godkendelse opføres enkelte mindre udhuse og lign. i karreens indre. Der er søgt om opførelse af ca. 20 m2 skur/halvtag i gården. |
Det ansøgte skur er efter forvaltningens vurdering tilpasset ejendommens konkrete behov i.f.t. henstillen af cykler og håndtering af affald. Forvaltningen vurderer derfor, at der kan dispenseres til det ansøgte.
|
Med hensyn til indsigelserne om indbliksgener, skal det anføres, at lokalplanen giver mulighed for bebyggelse i 4 etager med udnyttet tagetage i den ansøgte afstand til den omkringliggende bebyggelse. På baggrund af den nye bebyggelses afstand til den omkringliggende bebyggelse vurderer forvaltningen, at den ansøgte bebyggelse ikke vil medføre indbliksgener ud over, hvad der er forventeligt i området.
Med hensyn til det grønne område, som bebyggelsen skal opføres på, bemærkes det, at lokalplanen giver grundejeren mulighed for at bygge på grunden.
Forvaltningen indstiller på denne baggrund til Teknik- og Miljøudvalget, at der gives byggetilladelse til det ansøgte projekt. Et kortbilag og et luftfoto ses i bilag 4 og 5.
Historik
Der har i 2013 været sendt et lignende projekt i orientering. Forvaltningen var indstillet på at give de fornødne dispensationer, men der blev aldrig søgt om byggetilladelse. Derfor skal der gives dispensationer til det nye, justerede projekt.
Ændringerne i projektet er bl.a. affødt af Natur- og Miljøklagenævnets afgørelse i sagen om Provstevej 5.
Økonomi
Indstillingen har ikke økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.
Videre proces
Hvis indstillingen godkendes, vil forvaltningen færdigbehandle ansøgningen og give byggetilladelse til det ansøgte projekt.
Pernille Andersen
/ Anne-Sofie Degn
Beslutning
Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 25. april 2016
Indstillingen blev godkendt uden afstemning.