Forslag til lokalplan "Kløvermarken" med tillæg til Kommuneplan 2005 - startredegørelse

Teknik- og Miljøudvalget

 

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 25. april 2007

 

 

Sager til beslutning

 

19.      Forslag til lokalplan "Kløvermarken" med tillæg til Kommuneplan 2005 - startredegørelse

 

TMU 213/2007  J.nr. 611:229.0003/07

 

 

 

Udvalgene skal godkende, at der igangsættes udarbejdelse af lokalplanforslag og kommuneplantillæg for udvikling af Kløvermarken til et kombineret fritids- og boligområde, og at der i denne forbindelse udarbejdes en plan for idrætsanvendelsen.

BESLUTNING

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller 1.      at Teknik- og Miljøudvalget godkender, at der udarbejdes et lokalplanforslag for et kombineret fritids- og boligområde på Kløvermarken på baggrund af de intentioner, der er skitseret i bilag 3 Kultur- og Fritidsforvaltningen indstiller 2.      at Kultur- og Fritidsudvalget godkender, at der samtidig med udarbejdelse af forslag til lokalplan og kommuneplantillæg udarbejdes en plan for den fremtidige idrætsanvendelse på Kløvermarken Økonomiforvaltningen indstiller 3.      at Økonomiudvalget godkender, at der udarbejdes et tillæg til Kommuneplan 2005. 4.      at Økonomiudvalget godkender, at Økonomiforvaltningen foretager forudgående høring i forbindelse med kommuneplantillægget

 

PROBLEMSTILLING

I budget 2007 er det besluttet, at Kløvermarken skal udvikles som et kombineret fritids- og boligområde med høj arkitektonisk og rekreativ kvalitet med en alsidig befolknings- og boligsammensætning, herunder et betydeligt indslag af billige boliger. Kløvermarkens idrætsanlæg renoveres, antallet af boldbaner bevares, og der etableres nye klubhuse i den nye bebyggelse.

 

LØSNING

Arkitektfirmaet BIG fremkom i 2006 med et forslag om at give Kløvermarken en mere fremtrædende identitet i byen, som et kombineret fritids- og boligområde med boldbanerne omkranset af en markant bebyggelse. Kløvermarken Idrætsanlæg er samtidig nedslidt og trænger til en forbedring. Dette har tilsammen dannet grundlag for igangsætningen af planlægningen for Kløvermarken.

Planforslagene vil som udgangspunkt omfatte Kløvermarken, jf. bilag 2. Formålet med planforslagene er at fastlægge Kløvermarken som et kombineret idræts- og boligområde med høj arkitektonisk og rekreativ kvalitet. Der skal fokuseres på gode forbindelser med de rekreative områder nord for Kløvermarken og den mere langsigtede byudvikling/byomdannelse af erhvervsområderne øst og syd for området. I kommuneplantillægget foreslås der fastlagt en overordnet vejstruktur på Nordøstamager, der kan betjene de nye byudviklingsområder på Øst/- og Nordøstamager. Desuden foreslås det, at Kløvermarken fastlægges til rekreative formål og boliger – et O1/B5*-område med særlige bestemmelser om, at det samlede etageareal maksimalt må være ca. 200.000 m², hvoraf 175.000 m² anvendes til boliger og 25.000 m² til andre formål, herunder idrætsfaciliteter og en mulighed for at etablere en folkeskole.

Lokalplanforslaget skal fastlægge anvendelsen til helårsboliger, serviceerhverv og offentlige formål (idræt, skole, institutioner mv.). Lokalplanen vil indeholde bestemmelser om afgrænsning af området til nybyggeri, om bebyggelsens omfang svarende til en bebyggelsesprocent på mellem 160 og 170 beregnet for boligområdet, samt om placering og udformning af bebyggelsen under hensyntagen til omgivelserne, trafikstøj, placering af eksisterende ledninger, forurening mv. Bebyggelsen må højst opføres i 15 etager og langs Kløvermarksvej maksimalt i 3 etager. På grund af byggeriets størrelse bliver byggeriet opdelt i etaper. Der bliver fastlagt bestemmelser, der skal sikre en sammenhængende bebyggelsesstruktur og samtidig variation i det arkitektoniske udtryk. Der fastlægges bestemmelser om friarealkrav svarende til B5-områder, attraktive nærmiljøer, og om at parkeringsdækningen for boliger og erhverv ikke må overstige én plads på 100 m² etageareal. Der vil endvidere blive fastlagt vejudvidelseslinier og en grøn cykelrute.

Idrætsplanen for Kløvermarken skal indeholde en plan med en optimeret udformning og brug af idrætsarealerne, der arealmæssigt reduceres på grund af bebyggelsen. Der arbejdes med flere alternative løsningsforslag for idrætsanvendelsen, bl.a. med forskellig kombination af flere kunstgræsbaner, renovering af græsbaner samt flytning af aktiviteter bl.a. ved en udvidelse af idrætsanlægget Hekla ved Lossepla dsvej. Kombinationen af boliger og idrætsanlæg rejser en række spørgsmål omkring støj- og lysforhold fra idrætsanlægget. Disse forhold vil blive undersøgt nærmere i det videre forløb.

ØKONOMI

For at få et overblik over udgifterne i forbindelse med byudviklingen på Nordøstamager (herunder Kløvermarken) er der udarbejdet en skønsmæssig beregning af de økonomiske udgifter til anlæg af veje, skoler, institutioner, idrætsanlæg mv.

Beregningerne viser, at byudviklingen på Øst- og Nordøstamager over en årrække kan afføde udgifter på op til ca. ½ mia. kr. til vejanlæg, evt. en skole, institutioner, flytning af gokartbanen mv. Anlægsudgifter til de planlagte cykelruter og udvidelse af busbetjeningen på Nordøstamager indgår ikke i dette overslag.

Udgifter til idrætsanlægget afhænger af hvilke løsninger, der vælges for den fremtidige idrætsanvendelse.

Der vil være betydelige indtægter ved salg af arealerne. De økonomiske vurderinger vil blive præciseret i det videre planarbejde.

Der er endnu ikke taget endelig stilling til, hvordan, hvornår og i hvilken takt ejendommen udbydes til salg, men en indstilling om salg vil blive forelagt Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen på et senere tidspunkt.

Kløvermarken er pålagt servitut om tillægskøbesum, som betales såfremt arealet overgår til anden anvendelse og værdien derved forøges. Tillægskøbesummen fordeles med 45 % til staten og 55 % til kommunen.

VIDERE PROCES

Der er planlagt en forudgående høring om kommuneplantillægget før sommerferien 2007. Teknik- og Miljøforvaltningen og Økonomiforvaltningen forventes at fremlægge en indstilling om forslag til kommuneplantillæg og lokalplan for Kløvermarken for Teknik- Miljøudvalget, Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen i efteråret 2007. Efter vedtagelsen sendes planforslagene i offentlig høring. Samtidig med forelæggelsen af planforslagene forventes Kultur- og Fritidsforvaltningen at fremlægge en plan for idrætsanvendelsen på Kløvermarken og heraf afledte ændringer på andre anlæg. Efter den offentlige høring fremlægger Teknik- og Miljøforvaltningen og Økonomiforvaltningen indstilling om endelig vedtagelse af planforslagene for Teknik- og Miljøudvalget, Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen.

Der vil parallelt med udarbejdelsen af planforslagene ske en aktiv dialog med borgere og brugere i området. Tilrettelæggelsen af dialogen er i gang og forventes iværksat i forbindelse med den politiske vedtagelse af denne redegørelse.

BILAG

Vurderinger:

Bilag 1: Miljøvurderinger

Bilag 2: Tilgængelighedsvurdering

Øvrige bilag:

Bilag 3. Startredegørelse

 

 

 

 

Claus Juhl                         Hjalte Aaberg                      Carsten Haurum