Startredegørelse for lokalplan "Hermodsgade", Nørrebro

Teknik- og Miljøudvalget skal tage stilling til, om der skal udarbejdes forslag til lokalplan for at muliggøre boliger med et samlet bruttoetageareal på op til ca. 5.800 m2 på ejendommene Hermodsgade 26-28.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

1. at Teknik- og Miljøforvaltningen udarbejder forslag til lokalplan ”Hermodsgade” på baggrund af de intentioner og anbefalinger, der fremgår af vedlagte startredegørelse, bilag 2. 

Problemstilling

En bygherre har anmodet kommunen om en ny lokalplan for ejendommene Hermodsgade 26-28. Bygherre ønsker at omdanne en eksisterende bygning i to etager med høj bevaringsværdi  (SAVE-værdi 3) og opføre yderligere to etager ovenpå denne. Det vil muliggøre op til 5.800 m2, som bygherre ønsker at anvende til private ungdomsboliger, svarende til en bebyggelsesprocent på 185. Det kræver en ny lokalplan at realisere ønskerne, da gældende lokalplan nr. 76 Titangade alene giver mulighed for bl.a. administration, liberale erhverv og en bebyggelsesprocent på 130.

Løsning

Planforlaget vil muliggøre ungdomsboliger på ejendommene. Den eksisterende bygning, der tidligere har været benyttet til skole, er i to etager og på ca. 3.000 m2. Med en ny lokalplan kan der etableres yderligere to etager og i alt 5.800 m2 svarende til en bebyggelsesprocent på 185. Efter tilbygningen vil bygningen være fire etager og have en højde på ca. 18 meter svarende til højden på eksisterende nabobebyggelser, der primært anvendes til boliger (bilag 2). Skyggegener vil blive belyst i det videre arbejde. Friarealerne placeres på en tagterrasse og på terræn.

Den eksisterende bygning på Hermodsgade 28, tegnet af arkitekterne Leth & Walsøe for A/S Elektrolux i 1936, er udpeget med høj bevaringsværdi. Den vil i lokalplanen blive fastlagt som bevaringsværdig med bestemmelser for, hvordan bygningen kan omdannes.

Bygningen er opført i funkisstil som firefløjet anlæg med en buet facade mod Hermodsgade. Til de bærende bevaringsværdier hører bygningens form og facadens symmetriske opbygning med porte og den taktfaste fordeling af vinduer. Endvidere facadematerialet i gul mur og afslutningen mod taget, som fremstår som en skarp horisontal kant. Med tilbygningen ændres der ikke i disse bevaringsværdier. For at realisere den ønskede bebyggelse forudsættes, at Kommuneplan 2015 ændres fra en S3-ramme (serviceerhverv) til en B5-ramme (boliger), så det er muligt at anvende ejendommene til boliger. Den gældende kommuneplanramme (S3-rammen) muliggør allerede en bebyggelsesprocent på 185. Der ændres ikke på dette ved at ændre kommuneplanrammen til en B5-ramme /boliger. Alternativet til ikke at planlægge på området vil være, at den nuværende kommuneplanramme om serviceerhverv videreføres, og at der derfor ikke udarbejdes lokalplan, som muliggør boliger.

Byliv
Området øst for den eksisterende bygning udlægges delvist som grønt friarealmed mulighed for ophold. Det øger bylivet og trygheden lokalt og understøtter indsatsen i Københavns Kommunes strategi Fællesskab København om en bedre hverdag i byrummet. 

Miljø og bynatur

Der vil blive stillet krav om plantning af ca. 15 nye træer for at styrke bynaturen og krav om, at beplantningen skal være blandet for at styrke byens biodiversitet og skabe mulighed for oplevelser i løbet af året.

Almene boliger

Der stilles ikke krav om almene boliger. Dette skyldes, at området ligger i Nørre Fælled skoledistrikt, hvor den almene boligandel udgør 31 %. Det betyder, at det i henhold til Kommuneplan 2015 er et område, hvor der som udgangspunkt ikke kræves yderligere almene boliger. Endvidere skyldes det, at lokalplanområdet ligger i et udsat byområde, og at boligetagearealet i lokalplanen er på ca. 5.800 m2. Forvaltningens nuværende praksis er, at kravet først stilles, hvis boligetagearealet i lokalplanen overstiger 8.000 m2, så der kan stilles krav om mindst 2.000 m2 almene boliger.

Parkering
Parkeringsdækningen fastsættes i overensstemmelse med kommuneplanen til 1 pr. 300 m2 for kollegie- og ungdomsboliger svarende til 20 pladser (bilag 5). Der skal muligvis nedlægges to til tre parkeringspladser i Hermodsgade (offentlig vej) for at skabe plads til ny overkørsel for redningskøretøj og til holdeplads for skraldebil. I forhold til krav om parkering til cykler stiller kommuneplanen krav om fire parkeringspladser pr. 100 m2 etageareal, svarende til 237 pladser.

Kommuneplanen
I Kommuneplan 2015 er området udlagt til serviceerhverv (S3-område) med en maksimal bebyggelsesprocent på 185 og en maksimal bygningshøjde på 24 meter. Det forudsættes, at kommuneplanen ændres til boligformål (B5-område) i forbindelse med vedtagelse af ny Kommuneplan i december 2019 inden forventet endelig vedtagelse af lokalplanen.

Intern høring
Der er foretaget intern høring om det forestående planarbejde, herunder af Nørrebro Lokaludvalg, der vil blive hørt igen, når forslaget sendes i offentlig høring. Nørrebro Lokaludvalg kan ikke støtte projektet. Følgende hovedsynspunkter er fremført af lokaludvalget:

1. Der skal ikke lægges to etager oven på en bevaringsværdig bygning.
2. Bebyggelsesprocenten på 185 er for høj.
3. Kommuneplanens ramme for erhverv bør fastholdes for at give arbejdspladser til byens borgere. Rammen bør således ikke ændres til boliger.

Endvidere har Teknik- og Miljøforvaltningen været i dialog med Københavns Museum, der mener, at bygningen er bevaringsværdig (se svar pkt.1).

Forvaltningens bemærkninger

1. Bygningen er udpeget som bevaringsværdig i kommuneplanen. Forvaltningen foreslår derfor at udpege bygningen som bevaringsværdig i lokalplanen. I henhold til Arkitekturpolitik København 2017-2025 kan eksisterende bygninger transformeres, så de bevarer de bærende bevaringsværdier og samtidig bygger nye lag på byens fortælling.
2. Bebyggelsesprocenten på 185 er fastlagt i Kommuneplan 2015.
3. Kommuneplanen er Økonomiforvaltningens ressort og den endelige beslutning om at ændre kommuneplanens ramme træffes i forbindelse med vedtagelse af Kommuneplan 2019. Kommuneplanen skal blandt andet balancere hensynet til boliger og erhverv (arbejdspladser). Hvis rammen ændres fra serviceerhverv til boligformål, vil det give nye ungdomsboliger til de studerende. Det vurderer Teknik- og Miljøforvaltningen er hensigtsmæssigt, da der er mange store uddannelsesinstitutioner i området, og da der generelt er mangel på boliger i København.

Anbefalinger til den videre planlægning

Forvaltningen vil i det videre samarbejde med bygherre særligt fokusere på følgende temaer:

• Bærende bevaringsværdier fastlægges for den eksisterende bevaringsværdige bygning herunder hovedformen; horisontale linjer med bueslaget mod Hermodsgade, sokkel og den præcise afslutning af murkronen; gule sten; takt i vinduesåbninger og opsprossede vinduer; symmetrisk placerede porte og bagvedliggende gårdrum (bilag 7).
• Tilbygning til den bevaringsværdige bygning skal tilpasses højder på nabobebyggelser evt. lavere mod Hermodsgade og højere bagtil. Kig på tværs af lokalplanområdet til bygninger med karakteristiske elementer skal så vidt muligt bevares.
• Tilbygning til den bevaringsværdige bygning skal ske efter nærmere udarbejdede principper om tilpasning til den eksisterende bygning i forhold til form, facade, materialer, farver mv.  Tage skal udformes med lav hældning eller som fladt tag. Kig ind i bebyggelsen gennem eksisterende porte skal bevares. Mindre elementer som fx altaner kan indarbejdes i ny gadefacade, men skal have et vertikalt udtryk (ikke horisontalt).

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune. Evt. nedlæggelse af to til tre parkeringspladser i Hermodsgade vil medføre et årligt provenutab på ca. 0,01 mio. kr.

Videre proces

Teknik- og Miljøforvaltningen forventer at forelægge forslag til lokalplan med henblik på vedtagelse i Borgerrepræsentationen i efteråret 2019, hvorefter det sendes i offentlig høring i otte uger. Lokalplanen ventes endeligt vedtaget primo 2020.

                               Pernille Andersen

                                                                /Karsten Biering Nielsen

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 25. februar 2019

Enhedslisten fremsatte følgende ændringsforslag til erstatning af 1. at-punkt:
”At Teknik- og Miljøforvaltningen udarbejder forslag til lokalplan ”Hermodsgade” på baggrund af de intentioner og anbefalinger, der fremgår af vedlagte startredegørelse, bilag 2, dog således at forvaltningen i det videre arbejde sikrer, at anvendelsen bibeholdes til erhverv.”

Ændringsforslaget blev ikke vedtaget med tre stemmer mod otte. Ingen undlod at stemme.

For stemte: B og Ø.
Imod stemte: A, C, F, I, O og Å.

Indstillingen blev godkendt med syv stemmer mod tre. En undlod at stemme.

For stemte: A, C, I, O og Å.
Imod stemte: B og Ø.
Undlod at stemme: F.

Enhedslisten og Radikale Venstre afgav følgende protokolbemærkning:
”Vi ønsker ligesom Nørrebro Lokaludvalg at bibeholde bygningen til erhvervsbrug."

Socialistisk Folkeparti, Alternativet og Enhedslisten afgav følgende protokolbemærkning:
”Private ungdomsboliger bliver ikke indstillet gennem CIU, og der er ingen kontrol med, om der bor studerende. Vi opfordrer forvaltningen til ikke at bruge betegnelsen private ungdomsboliger, når det bare er små dyre lejligheder uden, der nødvendigvis kommer til at bo studerende.”