Dispensation fra lokalplan Århusgadekvarteret i Nordhavn og lokalplan Sundmolen i Nordhavn, Østerbro

Teknik- og Miljøudvalget skal tage stilling til, om der i forbindelse med et større boligbyggeri på Kronløbsøen i Kronløbsbassinet skal gives en række dispensationer.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

1. at Teknik- og Miljøforvaltningen meddeler dispensationer fra lokalplanerne Århusgadekvarteret i Nordhavn og Sundmolen i Nordhavn under vilkår, som beskrevet i afsnittet Løsning og i bilag 5. 

Problemstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen modtog den 1. oktober 2020 en ansøgning om byggetilladelse til et boligbyggeri på ca. 25.000 m² på Kronløbsøen i Indre Nordhavn. Bygherre har i den forbindelse søgt om en række dispensationer. Dispensationsansøgningen har været i naboorientering fra den 13. oktober til den 9. november 2020. Sagen forelægges Teknik- og Miljøudvalget, da forvaltningen har modtaget 47 høringssvar (bilag 3). Udvalget skal tage stilling til, om Teknik- og Miljøforvaltningen skal meddele dispensationerne.

Løsning

Lokalplan Århusgadekvarteret i Nordhavn (BR 15. december 2011) (bilag 7) muliggør etableringen af en kunstig ø, Kronløbsøen, i Kronløbsbassinet mellem Sundmolen og Fortkaj med 25.000 m² boligbebyggelse og et større parkeringsanlæg med ca. 1.000 pladser i kælderen. Tilladelse til etablering af selve øen med parkeringskælder blev givet den 11. december 2017 af Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen, og øen er pt. under opførelse. Efter lokalplanens vedtagelse i 2016 gennemførte By & Havn en indbudt projektkonkurrence for boligbyggeriet på Kronløbsøen, i overensstemmelse med en byudviklingsaftale for Nordhavn mellem Københavns Kommune og By & Havn.

Boligbyggeriet udformes som en åben karréstruktur i seks etager med tilbagetrukne taghuse (bilag 2, s. 13). Bygningernes facader vil blive varierede med delvist indeliggende altaner med integrerede plantebede. Byrummene udformes med større plantebede samt fire gange flere træer end lokalplanen kræver. Det ansøgte byggeri kræver en række dispensationer, hvoraf de væsentligste er beskrevet nedenfor. Alle dispensationer fremgår af skemaet i bilag 5. Forvaltningen vurderer, at det samlede projekt lever op til lokalplanens intention om, at Kronløbsøen skal have en særlig arkitektonisk identitet.  

Det vindende projekt i arkitektkonkurrencen var udformet og illustreret med udkragede byrum mod øst og vest og med taghuse af samme omfang som nu ansøgt. I den efterfølgende kvalificering fejlfortolkede forvaltningen højdebestemmelsen i lokalplanen og blev først sent i processen opmærksom på, at taghuse ville kræve dispensation fra lokalplanen.

1. Dispensation til taghuse med opholdsrum, der overskrider den maksimale bygningshøjde

I lokalplan Århusgadekvarteret i Nordhavn er det muliggjort, at teknik - der placeres på taget - kan overskride den maks. bygningshøjde på 20 m. Bygherre søger dispensation til, udover teknik, at placere opholdsrum på taget med indvendige trapper, der giver adgang til tagterrasser (bilag 2, s. 17). Taghusene vil blive trukket min. 3 m tilbage fra facaden og vil have en højde på ca. 23,2 m over terræn på øen. Bag tagkanten på taghusene kan der i henhold til lokalplanen være solpaneler og tekniske installationer, der har en højde på op til ca. 35 cm over tagkanten. Byggeriet vil blive 1-1,5 m højere end byggerierne nord og syd for Kronløbsøen (bilag 6, s. 1).

Teknik- og Miljøforvaltningen anbefaler dispensationen, da taghusene er arkitektonisk velintegreret og understøtter en øget udnyttelse af tagterrasserne. Kronløbsøen har en høj bebyggelsesprocent på over 260, hvilket gør det vigtigt at udnytte alle tilgængelige uderum bedst muligt til ophold. Nabobyggerierne langs Fortkaj og Sundmolen har alle tilbagetrukne taghuse - de fleste med indvendige opholdsrum (bilag 6 s. 2). Det er indgået i forvaltningens vurdering, at trappehusene kun medfører en minimal øget skyggevirkning på Sundmolen i vintermånederne (bilag 2, s. 24), og at hele byggeriet er rykket 4 m længere væk fra Sundmolen, ift. den tilladte minimumsafstand i lokalplanen. Hvis denne dispensation ikke gives, kan der alene etableres teknik på taget. Det er også muligt at undlade at give dispensation til egentlige opholdsrum, men give dispensation til minimale trapperum, så der sikres nem adgang til tagterrasser (bilag 6, s. 6).

 2.Dispensation til byrum, der overskrider øens maksimale størrelse, og placering af bede

Bygherre ønsker at etablere tre offentligt tilgængelige byrum (bilag 2, s. 27). Mod øst etableres et byrum med en terrasseret afsats, der trinvist trapper op og går udover kanten af øen og fungerer som udsigtspunkt mod Øresund. Mod vest etableres et byrum med en terrasseret afsats, der trinvist trapper ned og udover kanten af øen, så det giver adgang til vandet, og giver opholdsmuligheder i aftensolen. På midten af øen ønskes et større landskabeligt grønt byrum med mere læ.

 Udformningen af byrummene kræver dispensation fra lokalplanen, da de medfører en overskridelse af øens maks. størrelse på 9.500 m² med ca. 217 m² og minimumsafstanden på 45 m til Stubkaj med ca. 3,8 m (bilag 2, s. 28). Lokalplanen stiller krav om i alt ni træer og ca. 1.300 m² ubefæstet areal i de to byrum mod øst og vest. Bygherre ønsker at etablere ca. 18 træer i de to byrum og ca. 43 træer i alt på øen. Bl.a. af hensyn til muligheden for at etablere færdsels-, brandveje, cykelparkering og opholdsmuligheder ønsker bygherre dispensation til at flytte ca. 60 % af de ubefæstede arealer fra de to byrum til byrummet i midten af karréen. Samlet etableres over 10 % flere ubefæstede arealer end krævet.

Forvaltningen anbefaler dispensationerne, da de muliggør indretning og udformning af de tre offentlige byrum på en måde, der giver hvert byrum unikke kvaliteter med mange opholdsmuligheder og bynatur. Hvis der ikke gives dispensation, vil de offentlige byrum blive mindre og det vil blive sværere, at etablere direkte adgang til vandet mod vest i overensstemmelse med lokalplanen.

3.Dispensation til mindsket norm for pladskrævende cykler på 1:1000

Parkeringsnormen for pladskrævende cykler, er i lokalplanen fra 2011 fejlagtigt fastsat til 5:1000, i strid med kravet på 1:1000 i den dagældende kommuneplan. I alle byggesager indenfor lokalplanen er der derfor dispenseret til 1:1000. Bygherre på Kronløbsøen ønsker også dispensation til at etablere 1 plads pr. 1.000 m² til pladskrævende cykler i overensstemmelse med praksis inden for lokalplanen i Århusgadekvarteret.

Inden udsendelse af naboorientering oplyste forvaltningen bygherre, at en dispensation til en lavere norm end den nu gældende kommuneplan ikke kunne accepteres, hvorefter bygherre ændrede sin ansøgning til 2:1000. Efter udsendelse af naboorienteringen har forvaltningen modtaget en henvendelse fra By & Havn, der gør opmærksom på, at de mener, at normen bør fastsættes til 1:1000, som den ville have været, hvis der ikke havde været fejl i lokalplanen, og at det derfor vil være hensigtsmæssigt at fortsætte den nuværende praksis med at dispensere til 1:1000 i denne og kommende sager indenfor lokalplan Århusgadekvarteret i Nordhavn.

Forvaltningen anbefaler, at der gives en dispensation til bygherres oprindeligt ønskede norm på 1:1000 af hensyn til indretningen af byrummene. Dette kræver ikke en ny naboorientering. Hvis dispensationen ikke gives, anbefaler forvaltningen, at der gives en dispensation til en norm på 2:1000 svarende til den nuværende kommuneplan. Dette vil svare til ca. 50 pladskrævende cykler, der fylder ca. 160 m2 plus manøvreplads.

 4.Dispensation til at mindske bredden på en bro og rykke to broer mod øst

Kronløbsøen skal forbindes til Århusgadekvarteret med en bro, der fungerer som adgangsvej for brand- og renovationskøretøjer i forlængelse af Dunkerquegade. Bygherre ønsker dispensation til at reducere bredden på denne bro fra lokalplanens krav på 10 m til ca. 7,6 m, der er tilstrækkelig til køretøjerne, og svarer til bredden af Dunkerquegade. Mod nord skal der etableres to stibroer til Sundmolen, der er reguleret i lokalplan Sundmolen (BR 17. juni 2015) (bilag 8). Bygherre ønsker dispensation til at flytte disse broer henholdsvis 7 m og 13,5 m længere mod øst (bilag 2, s. 29), så de tilpasses placeringen af bygningerne på Kronløbsøen.

Forvaltningen kan anbefale dispensationerne, da forvaltningen vurderer, at de ønskede placeringer understøtter en bedre afvikling af gang- og cykeltrafikken til øen i forhold til placeringen af bygningerne. Den ønskede smallere bro er med til at understøtte en ø uden unødig biltrafik. Hvis der ikke gives dispensation til at rykke broerne og bebyggelsesplanen fastholdes, skal stierne gå igennem bygningerne på Kronløbsøen.

Høring

Dispensationerne har været i nabohøring fra den 13. oktober til den 9. november 2020 (bilag 2). Forvaltningen har modtaget 47 høringssvar (bilag 3). Forvaltningens gennemgang af høringssvarene fremgår af bilag 4.

Hovedsynspunkter i borgernes høringssvar

1. Overskridelse af den maks. Bygningshøjde (1) medfører en markant forringelse af udsigt og herlighedsværdi i de øverste etager på nabobygningerne, og vil medføre en værdiforringelse. På Sundmolen vil den øgede højde tage dagslys og sollys fra lejlighederne (42 høringssvar)
2. En forøget størrelse på øen (2) vil mindske udsigten til vand. (22 høringssvar).
3. Antallet af p-pladser til pladskrævende cykler (3) er for lavt ift. behovet. (18 høringssvar).
4. Flytning af broerne (4) vil mindske trafiksikkerheden, og betyder, at bygningerne på øen kan rykkes længere mod øst til gene for de lejligheder, der får en bygning lige overfor. Broerne til Sundmolen er for brede og siddemulighed på broerne vil medføre uønsket byliv og støj (22høringssvar).
5. Urimeligt med dispensationer, der gør at man ikke kan stole på lokalplanerne (47 høringssvar).

Forvaltningens bemærkninger:

1. Etableringen af trappehuse med opholdsrum (1) udover de tilladte teknikbygninger vil øge skyggevirkningen på Sundmolen og vil tage udsigt for lejligheder omkring byggeriet. Forvaltningen vurderer dog, at skyggevirkningen på Sundmolen mindskes ved at byggeriet er rykket 4 m længere væk end krævet i lokalplanen, hvilket gør, at de nederste lejligheder på Sundmolen vil få mere dagslys. Den mindskede udsigt kompenseres til dels ved den øgede afstand til Sundmolen, der giver en bredere kanal og dermed større udsigt til vand. Afstanden til Fortkaj er min. 34 m, og på grund af placeringen vil der ikke skabes skyggegener her, ligesom udsigtsgenerne er mindre på grund afstanden. Se bilag 6, s. 3-8 med visualisering af byggeriet med og uden opholdsrum. Etagearealet ligger indenfor det tilladte i lokalplanen og forvaltningen vurderer, at taghusene sikrer en god udnyttelse af opholdsarealer på tag.
2. Forvaltningen vurderer ikke, at en forøgelse af øens størrelse (2) fra 9.500 m² til 9.717 m² og en overskridelse af den minimale afstand til Stubkaj på ca. 3,4 m samlet set formindsker udsigten til vand væsentligt, og imod Sundmolen kompenseres dette til dels ved den bredere kanal. De markant udformede byrum bryder øens firkantede afgrænsning og giver adgang til vand, udsigt og ophold.
3. Forvaltningen vurderer, at det af hensyn til indretningen af byrummene, er hensigtsmæssigt at dispensere til pladser til pladskrævende cykler (3) og vurderer ikke, at det vil skabe væsentlige gener.
4. Forvaltningen vurderer ikke, at flytningen af broerne (4) mindsker trafiksikkerheden for cykler og gående, da der er tilstrækkelig bredde og gode oversigtsforhold ved på- og afkørsel af broen. Placeringen af bygningerne på Kronløbsøen er ikke præcist fastlagt i lokalplanen. Lokalplanen fastlægger alene en minimumsbredde for broerne til Sundmolen, og der er ikke bestemmelser, der forbyder indretning af siddemulighederne, og det er derfor muligt indenfor lokalplanen.
5. Forvaltningen anerkender, at det ikke er hensigtsmæssigt med mange eller væsentlige dispensationer fra en lokalplan, men vurderer samlet set, at dispensationerne muliggør et projekt af høj kvalitet i overensstemmelse med intentionen i lokalplanen om at skabe et særligt byggeri på Kronløbsøen.

 Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

 Videre proces

Når Teknik- og Miljøudvalget har godkendt dispensationerne, vil forvaltningen meddele dispensationerne.

                                           Søren Wille

                     /Karsten Biering Nielsen

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 25. januar 2021

Et samlet udvalg stillede følgende ændringsforslag som tilføjelse til 1. at-punkt:

”dog således, at forslag til dispensation 1 (taghuse) udgår og dispensation 3 (mindsket norm for pladskrævende cykler) ændres til 2:1.000.”

Ændringsforslaget blev vedtaget uden afstemning.

Den således ændrede indstilling blev godkendt uden afstemning.

Enhedslisten afgav følgende protokolbemærkning:

’’Enhedslisten ønsker parkering til pladskrævende cykler etableret i konstruktion sammen med bilparkering, så det ikke tager pladsen fra det grønne gårdrum.’’