Endelig vedtagelse af lokalplan "Beauvaisgrunden II"

Efter høringsperioden skal Borgerrepræsentationen tage endelig stilling til lokalplan ”Beauvaisgrunden II” med tilhørende kommuneplantillæg. Lokalplanen muliggør en byudvikling med boliger og serviceerhverv mellem baneterrænet, Rovsingsgade og Lyngbyvej.

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at lokalplan ”Beauvaisgrunden II” (bilag 1) vedtages endeligt med de ændringer, der er beskrevet under afsnittet ”Løsning”, vedrørende præcisering om andel af små boliger samt præcisering om støjkrav.

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,

    2.   at tillæg til Kommuneplan 2011 (bilag 1) vedtages endeligt.

Borgerrepræsentationen besluttede i forbindelse med Budget 2014 (BR 3. oktober 2013) (A, B, F, O og Ø), at der inden udgangen af 2014 skal være endeligt vedtaget kommuneplantillæg og lokalplan til bolig- og erhvervsformål for Beauvaisgrunden, samt at salget af grunden skal bidrage til finansiering af Kulturhus Østerbro. Borgerrepræsentationen har siden da ved Overførselssagen 2013-2014, Investeringspakke ’14” (BR 8. maj 2014) (A, B, F, O og Ø) afsat penge til kulturhuset og besluttet, at provenuet fra et eventuelt kommende grundsalg af Beauvaisgrunden skal tilgå kommunekassen.

Forslaget til lokalplan og tillæg til Kommuneplan 2011 muliggør udvikling af Beauvaisgrunden til et attraktivt område med 6.700 m² boliger og 20.000 m² serviceerhverv, herunder mulighed for etablering af 5.000 m² butikker til pladskrævende varer, samt at området formes med et sammenhængende, grønt og bakket landskab med varierede byrum, rekreative kvaliteter og offentlig tilgængelighed.

Som opfølgning på Teknik- og Miljøudvalgets behandling af lokalplanforslaget den 2. juni 2014 har Teknik- og Miljøforvaltningen vurderet muligheden for yderligere fortætning og højere bebyggelse. Forvaltningen vurderer, at det vil være problematisk i forhold til en tilpasning til den eksisterende omgivende bebyggelse, samt af hensyn til at opnå større sammenhængende friarealer, der bl.a. skal være tilgængelige for kvarterets beboere.

Høring
Modtagne henvendelser i høringsperioden
De modtagne henvendelser i høringsperioden vedlægges som bilag 2. I bilag 3 er henvendelserne resumeret med forvaltningens bemærkninger. Borgernes hovedsynspunkter i henvendelserne er anført nedenfor.

Henvendelse fra Østerbro Lokaludvalg
Lokaludvalget finder overordnet lokalplanforslaget fornuftigt. Lokaludvalget støtter princippet om, at de nye bygninger skal passe sammen med højden på Kollektivhuset og boligbebyggelsen syd for Rovsingsgade, men undrer sig over, at lokalplanforslaget indeholder bygninger, der er højere. Lokaludvalget henstiller, at man undersøger vandsituationen ved 100 års skybrud, på grund af ønsket om at bygge underjordisk parkering samt grundens forurening. Lokalplanen beskriver ikke, om der i den indarbejdede skybrudshåndtering er tale om 10, 50 eller 100 års forekomster. Lokaludvalget henstiller, at den tilbage fra Kommuneplan 2005 fastlagte grønne strækning ud mod Rovsingsgade ikke bliver glemt. Lokaludvalget går stærkt ind for, at Beauvaisgrunden bevares som grønt område med adgang og anvendelse for kvarterets borgere, samt at friarealerne formes på den landskabelige måde, der er vist i lokalplanforslaget. Fire medlemmer af Østerbro Lokaludvalg har vedlagt en mindretalsudtalelse. Mindretallet mener, at kommunen skal undlade at sælge grunden og i stedet udskrive en borger-idé-konkurrence til udformning af et grønt område jf. bilag 2.

Forvaltningens bemærkninger
Den samlede bebyggelsesstruktur på Beauvaisgrunden er fastlagt således, at bebyggelsen er højest mod nordøst og bliver gradvist lavere mod sydvest af hensyn til tilpasning til de omkringliggende eksisterende bebyggelser. Med lokalplanens indarbejdede regnvandshåndtering vil området kunne håndtere en 100 års forekomst. Den gældende bestemmelse om et 10 meter bredt beplantnings- og afskærmningsbælte mod Rovsingsgade er i planforslaget videreudviklet til en udformning med en landskabelig, blødt stigende højderyg på 1,5-2 meter over eksisterende terræn mod Rovsingsgade, med græs og træbeplantning. Bebyggelsen placeres i dette landskab, tilbagetrukket fra vejen.

Hovedsynspunkter i borgernes henvendelser
    1.    Bekymring for stigende kødannelse på Rovsingsgade og svære parkeringsforhold i kvarteret, 
           samt eventuelt for få planlagte parkeringspladser i lokalplanområdet.
    2.    Ønske om fastholdelse af den gældende lokalplan. Bekymring for den forhøjede 
           bebyggelsesprocent og for de foreslåede maksimale bygningshøjder i forhold til de 
           omkringliggende bebyggelser. 
    3.    Et boligselskab foreslår en ændring af planen til alene at omfatte boliger, herunder et 
           bofællesskab Urbania, samt med tre nye bebyggelsesstrukturer, hvor der bl.a. placeres 
           ungdomsboliger direkte ved Lyngbyvej
    4.    Uklarhed om, hvor meget regnvand lokalplanområdet kan håndtere med de fastlagte 
           bestemmelser, samt et ønske om at grunden også kan håndtere oplandets regnvand.
    5.    Ønske om en mere fleksibel mulighed for detailhandel for både pladskrævende varer 
           og almindelig detailhandel.

Forvaltningens bemærkninger
Ad 1: En del af kødannelsen på Rovsingsgade kan skyldes, at Haraldsgade er blevet lukket for gennemkørende trafik i forbindelse med metrobyggeriet ved Skjolds Plads. Denne øgede trafik skal bl.a. Rovsingsgade bære, da den er en bydelsgade. Parkeringsnormen er fastsat under hensyn til områdets placering med god kollektiv trafikbetjening, herunder stationsnærhed til Ryparken S-togstation og adskillige busforbindelser, bl.a. Den-Kvikke-Vej-busforbindelsen fra Ryparken Station til Nørreport.

Ad 2: I kommuneplanen er der ønske om at fortætte i stationsnære områder. Forvaltningerne har dog ikke fundet det hensigtsmæssigt at udnytte den fulde byggemulighed på Beauvaisgrunden, idet der har været andre hensyn at varetage, fx hensynet til trafikstøj og jordforurening på grunden samt ønsket om at opnå mest muligt rekreativt friareal for området og kvarterets beboere. Der henvises i øvrigt til forvaltningens bemærkninger ovenfor til Østerbro Lokaludvalg.

Ad 3: Gennemførelse af boligselskabets foreslåede ændringer vil forudsætte, at der udarbejdes nye planforslag, samt gennemføres en fornyet miljøscreening og en fornyet borgerinddragelsesproces. I forbindelse med en eventuel projektudvikling af boligselskabets forslag vil der især skulle tages hensyn til trafikstøjen fra Lyngbyvej og Rovsingsgade, til jordforureningen på grunden, til vibrationer fra jernbanen, samt til lokalområdets ønske om, at der opnås størst muligt offentligt tilgængeligt rekreativt friareal for beboerne i området og i kvarteret.

Ad 4: Med lokalplanens indarbejdede regnvandshåndtering forventes det, at området vil kunne håndtere en 100 års forekomst. Håndtering af oplandets regnvand kan ikke fastlægges i lokalplanen.

Ad 5: Planloven giver ikke mulighed for at fastlægge, at der i samme område både kan etableres butikker for pladskrævende varer og almindelig detailhandel. Af hensyn til beliggenheden ved Rovsingsgade, hvor der allerede er en række butikker for pladskrævende varer, den trafikale beliggenhed ved bydelsgaden Rovsingsgade og den regionale vej Lyngbyvej, samt den eksisterende butiksstruktur i kvarteret har forvaltningerne vurderet, at det er hensigtsmæssigt at muliggøre særlig pladskrævende varer på Beauvaisgrunden.

Borgermøde
Der har været afholdt borgermøde den 4. september 2014. Referat og evaluering af mødet fremgår af bilag 4. I det væsentligste blev der berørt emner om trafikstøj, forurening på grunden, regnvandshåndtering, bebyggelsens højde, bebyggelsesprocent, friarealer samt parkering.

Forslag til ændringer af lokalplanen
Teknik- og Miljøforvaltningen foreslår, at lokalplanen ændres således:

I lokalplanen foretages en sproglig præcisering af, at andelen (mindst 20 pct.) af små boliger på mellem 50 og 70 m² beregnes i forhold til antallet af boliger og ikke i forhold til f.eks. etagearealet. I § 3, stk. 1, litra b, 3. pkt. tilføjes følgende bestemmelse: ”Andelen af små boliger beregnes i forhold til antallet af boliger.”

I forbindelse med vedtagelse af planforslagene den 18. juni 2014 i Borgerrepræsentationen blev der afsat og frigivet 1,1 mio.kr. til etablering af fortov langs Rovsingsgade. De 1,1 mio.kr. finansieres af salgsprovenuet på Økonomiudvalgets bevilling Salg af Rettigheder i 2015, og er mellemfinansieret på Kassen.

Borgerrepræsentationen har den 8. maj 2014, Overførselssagen 2013-2014: ”En by der virker – Investeringspakke ’14” i forbindelse med bevilling til Kulturhus Østerbro besluttet, at provenuet fra grundsalg på Beauvaisgrunden skal tilgå kommunekassen.

Samtidig med den offentlige høring om planforslagene har erhvervsgrunden været udbudt til salg med udgangspunkt i lokalplanforslaget. Der har ikke været bud på køb af erhvervsgrunden i udbudsperioden.  Økonomiforvaltningen vurderer, at det manglende salg hovedsageligt skyldes, at markedet for salg af erhvervsejendomme er vanskeligt p.t. Beauvaisgrunden er på salgslisten i 2015.

Området til boliger reserveres til alment boligbyggeri, og det indgår i Teknik- og Miljøforvaltningens udbud af kommunal grundkapital til almene boliger i oktober 2014 med frist for udarbejdelse af prissat dispositionsforslag den 10. februar 2015. Grundkapital hertil er afsat i Budget 2015.

Når Borgerrepræsentationen har vedtaget lokalplanen, bekendtgør forvaltningen denne i henhold til reglerne i planloven.

   



                                   Bjarne Winge                                      Pernille Andersen